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놀부의 부동산 DNA

[도서] 놀부의 부동산 DNA

놀부(정형근) 저

내용 평점 5점

구성 평점 5점

재테크 공부를 본격적으로 하기 전의 나는 빚에 대해서 나쁜 감정밖에는 없었다. 뉴스를 봐도 소설을 봐도 빚때문에 극단적인 선택을 한 사람이 얼마나 많던가.

그나마 공부를 통해서 나쁜 빚만이 있는게 아님을 깨달아가고 있다.

이 책에서는 빚에 대해서 다음과 같이 설명한다.

p36

엄밀히 말해서 빚이 문제가 아니었다. 장사가 잘 되지 않는 가게를 성실함 하나 만으로 유지하신 것이 문제였다. 장사가 잘 되지 않으면 잘 되는 방법을 찾거나 그도 아니면 밑빠진 독에 물을 채우는 일을 멈추고 장사를 접었어야 했다. 그 무지에 가까운 우직함이 부모님에게는 후회를 자식에게는 빚에 대한 잘못된 고정관념을 갖게 한 것이다.


자본주의 사회에서 빚을 전혀 지지 않기는 사실 상당히 어렵다. 다만 빚을 지더라도 내가 어느만큼 감당할 수 있을지, 빚을 지고 난뒤에 회수는 어느시점에 어느정도까지 가능할지, 빚을 져서 사업을 지속하는게 맞는지 접는게 맞는지 등에 대한 고찰이 선행되어야 하는 부분일 것이다. 

내가 어릴적 뉴스나 소설에서 본 사례도 이 경우와 거의 같았음을 생각해볼 때, 저자는 간단하게 핵심을 알려주었다.



p53

전세입자가 10년동안 추가로 주거비를 지출하지 않았으므로 더 많은 저축을 했을 거라고 생각하면 큰 오산이다. 수입의 전부를 생활비로 탕진할 확률이 훨씬 높다.


서울에 비해 지방은 상대적으로 집값이 저렴하다. 그렇다면 서울에서 주거비용으로 큰 돈을 깔고 있는것 보다 집값이 저렴한 지방으로 가고, 그 차액으로 재테크를 하면 어떨까? 이런 생각을 할 수 있다.

그러나 예외적인 경우를 제외하고는 서울에서 큰 돈 깔고 있는 것이 재테크 면에서 더 좋은 성적을 낸 경우가 많다고 한다. 가용현금이 많으면 재테크를 잘 할 수도 있겠지만 소비나 지출이 늘어나기 마련이고, 생각만큼 부동산 외의 수단으로 불려나가는게 쉽지 않다고.

부동산이 자산을 담는 그릇이라는 말이 괜히 있는게 아닌듯 하다.




p75

강연장에서 나는 돈의 매력을 한번 느껴보라고 말한다. 돈의 영향력을 한번 경험해보라. 다들 눈이 휘둥그레지는 짜릿한 돈의 맛을 한번 느끼게 되면 식어있는 열정도 다시 살아날 것이다. 돈은 '가능성'의 집합이다. 경제적 자유뿐만 아니라 시간적 자유도 얻을 수 있다.


요새 유행하는 돈기부여. 돈에 휘둘리지 않기 위해서는, 투자를 통해 부를 축적해야 한다.



p88

일반적으로 많은 투자자들은 오름세를 따라간다. (중략) 모두들 아파트에 대한 관심이 높다 보니 어떤 단지는 1-2개월 사이에 1억원씩 오르기도 한다. 그런데 이런 경우에 상가나 오피스텔 같은 다른 곳들은 인기가 뜸해진다. 원래 가격보다 떨어지는 저평가 구간이 등장하기 나름이다. 노련한 투자자라면 이러한 종목 쏠림 현상이 나타나는 것을 쉽게 간파할 수 있다.


가치투자라는 말이 생각나는 구절이었다. 어느 순간이든지 잠시 가치에서 벗어난 물건이 있기 마련이다. 저평가된 물건이 없을것을 걱정하지 말고, 저평가 된 물건을 찾아낼 내 안목이 있을지 생각해봐야겠다.



p99

사기 전에 누가 사줄까를 고민하라

대중성이 월등히 높은 곳을 사는 게 최선이다 (중략) 더 좋은 가격을 받고 싶다면 남들이 좋아하는 곳을 사야 하는 것은 당연하다. 주택은 내가 쓰고 없애는 물건이 아니다. 엄밀히 말해 내가 사용하는 소비재이기는 하지만 일정 기간 사용한 후에는 다른 사람에게 팔아서 넘기는 물건인 것이다.

(중략) 나는 부동산 업자다, 나는 매매업을 하는 사람이다 살때부터 머릿속에 이런 생각을 가져야 한다


모 스타 운동선수가 자신의 단독주택을 매도하려고 했다. 아무도 사겠다는 사람이 없어서 반값에 내놓았다. 그래도 사겠다는 사람이 없었다고 한다. 그 이유는 그 집이 너무 그 선수의 취향대로 꾸며져 있었던 것 때문이라고 한다.

주식투자에서도 미인주를 골라야 하듯이, 부동산도 마찬가지일 것이다. 어느 것이 대중성있고 대중에게 어필할수 있고 대중에게 인기 있을지를 고려해야 한다. 더군다나 부동산은 주식보다 아무래도 환금성이 떨어지니 말이다..



p177

현장에 가면 흔히 듣는 말이 갭메우기, 키맞추기, 순환매수이다. 도미노처럼 가격변화가 번져가는 것을 말한다. 

(중략) 내가 관측한 바로는 3개월정도 시차가 있다. (중략) 한번 돌이 던져지면 흐름은 잘 멈추지 않는다. 상승기가 시작됐다는 판단이 들어 2차 3차 지역을 사두면 사자마자 곧 가격상승을 경험할 수 있다. 이미 오른 것을 눈으로 보고 들어가기 때문에 안전하고 순차적 이동이 나타난 과거 데이터가 있으므로 확실한 투자가 된다.


주식은 대장주 위주로 매매하라고, 가는 놈이 더 잘 간다고 하는데 부동산 투자에 있어서는 온기가 퍼져나갈 지역을 선점하는 방식이 더 추천되는 것 같다.





p210

가끔 강연에서 "그렇다면 실행력과 조급함의 차이는 무엇인가요?라고 묻는 분을 만난다. 부동산 투자는 실전이라고 하면서 왜 자꾸 확인하고 두드리라고 하는지를 묻는다. 과감해야 할 때와 점검해야 할 때를 구분하기 어렵다고 말한다.

(중략) 모르는 상태에서 빨리 결정하고 싶은 마음은 조급함이다. 다 안 상태에서 결정의 때를 앞당기는 것은 실행력이다.


모 재테크 유튜버가 자기는 고민되는 일이 있을때 모든 정보를 다 수집하고 하루 꼬박 밤새워서 깊이 고민한 후 결정을 내린 뒤 그 결정을 따른다고 한다. 계속 고민해봤자 내가 바꿀 수 있는 부분이 없으므로. 내가 바꿀수도 없고 예측할수도 없는 부분에 대해서 어영부영 결단을 미루기만 하는 경우에 비해서 얼마나 명쾌하면서도 현명한 해결책인지 감탄한 적이 있다. 이 구절을 읽으니 그 당시 그 영상이 생각이 난다.

사실 조급함과 실행력을 칼로 딱 나눌 수는 없는 부분 같다. 그나마 그 경계를 세울 수 있는 것이 내가 얼마나 그 물건에 대해서 아는것이 많은지, 정보에 대한 부분일 것인데 이는 꾸준한 공부만이 답이라는 생각이 든다.



p228

빌라투자는 크게 2가지 형태로 구분해볼 수 있다. 직주근접이 가능한 곳의 비교적 신축을 구입해 가격 상승을 기대하는 입지투자와 낡은 빌라를 구입해 새 아파트로 바꿔서 수익을 남기는 재개발 투자이다.

(중략) 빌라는 저렴하다. 아파트보다 잘 지어졌다고 볼 수 없다. 떄문에 빌라의 가격은 건물값보다는 땅값에 민감하다. (중략) 땅값은 입지가 좋은 곳이 오른다. (중략) 가장 흔한 빌라 투자방식은 직장이 모여있는 곳 인근에 신축을 전세 끼고 장만한 후 가격이 오르면 되파는 것이다. 직주 근접지에는 수요가 꾸준히 있으므로 빌라의 특징인 낮은 환금성 문제도 해결할 수 있다.

(중략) 빌라투자는 전세가율이 절대적인 의미를 지닌다. 빌라의 가격상승 여력은 전세가격 상승에서 나온다.


내가 아는 빌라투자는 재개발 들어갈 물건을 프리미엄 붙여서 사는것 뿐이었는데, 신축빌라도 좋은 투자처가 될 수 있음을 설명한 부분이다. 빌라투자를 할 때 주의할 점도 상세히 알려주었다.



p284

내가 주목하는 상가는 신도시 미분양 상가이다. 사실 신도시 미분양 상가는 수익률 확인이 안된다. 위험부담이 크다. 하지만 위험이 큰 만큼 높은 수익도 기대할 만하다.

신도시 미분양 상가의 투자포인트는 도시가 완성단계에 들어가느는 것이다. 아파트는 완성 단계에 돌입했으나 기반 시설 조성이 다소 늦어진 경우의 미분양 상가를 공략해야 한다. 


도시 상권은 언제 어떻게될지 아무도 모른다고 한다. 그래서인지 거의모든 재테크서적에서는 신도시 상가투자는 적극 말리는데 작가는 역발상을 해냈다.



이미 한번 리뷰를 썼던 책이지만 10월의 마지막주를 기념해서 다시 리뷰해 보았다 

 
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