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부동산 부자만 아는 비밀 세테크

[도서] 부동산 부자만 아는 비밀 세테크

김동완,박정현 저

내용 평점 5점

구성 평점 5점


부동산 부자만 아는 비밀 세테크


전문 세무사가 알려주는 확 달라진 절세 가이드



저자: 김동완 박정현
발행일: 2022.05.10.


자주 바뀌는 세법, 2022년 부동산 투자에 앞서 부동산 관련된 세금부터 머릿속에 정리해 보자.
이 책은 본격적인 부동산 세금에 들어가기에 앞서 세법 용어에 대해 설명하고, 그다음 부동산 세금의 삼총사 취득세, 보유세, 양도소득세를 포함하여 종합소득세, 비과세, 중과세에 대해 다루고 있다. 마지막으로는 부동산 법인과 대책에 대해 간략하게 다루면서 장을 마친다.
부동산 공부를 처음 하는 사람에게 처음 개념을 잡기에 더할 나위 없이 좋고, 현재 투자 중인 사람에게는 최근 변경된 세금 제도 및 절세 방안에 대해 공부할 수 있어 유용한 책이다.
특히 각 세금에 대해 대략 이렇다 정도만 알고 있던 내용들을 하나하나 정확하게 짚고 넘어갈 수 있어 좋았다.
부동산 세금 관련하여 기본적인 사항 외 중요하다고 생각되는 점에 대해서만 정리, 요약하겠다.


Step 1 세법 용어

 

세법 기본 개념
양도: 재산이나 물건, 권리 등을 남에게 대가를 받고 팔거나 넘겨주는 것을 말한다.
증여: 물품을 다른 사람에게 대가 없이 주는 행위다. 채무를 대신 갚아주는 것도 증여에 해당한다.
상속: 부모가 사망하면 부모의 재산을 자식이 물려받는 것이 일반적이나 친족관계가 있는 사람의 친족적 권리와 의무를 이어 받는 등 범위가 넓다. 상속은 강제로 상속되는 사람의 모든 재산과 부채가 상속인들에게 전체적으로 포괄 승계된다는 점에서 가장 큰 차이점이 있다.
비과세: 국가가 세금을 부과할 수 있는 과세권이 없는 것으로 세금 자체가 발생하지 않아 신고 의무도 없는 것이 특징이다.
감면: 조세감면은 정부가 특정한 정책적 목적을 달성하기 위하거나 과세 기술상의 이유로 과세해야 할 일정한 세액을 경감하거나 면제해 주는 것이다. 감면과 다르게 100% 세액 감면을 받는 경우라 하더라도 양도소득세 신고 의무가 있다.
과세표준: 세금을 부과하는데 기준이 되는 금액(과표)
단일세율: 과세표준의 높고 낮음에 관계없이 일정하게 적용되는 세율
기본세율: 누진세율 구조(4~45%)
중과세율: 보통의 기본세율에 일정 비율을 더 많이 부과하는 세율
과세제도
정부부과 과세제도: 정부(과세관청)가 조세채권을 구체적으로 확정하는 지위에 있는 제도
신고납부 과세제도: 납세자 자신이 1차적으로 자신의 조세 채무를 구체적으로 확정하는 지위에 있는 제도
그 외 알아야 할 항목
세부담상한: 전 연도 납부세액과 비교해 당해 연도 세 부담액의 상한을 정해놓는 제도
농어촌 특별세: 농수산물 시장 개방을 하면서 정부가 국내 농업력 강화와 농어촌산업기반시설의 확충 그리고 농어촌지역개발사업을 위해 필요한 재원을 확보하기 위해 부과하기 시작한 세 (현재 2025년까지 부과할 계획)


부동산 세금의 흐름

주택자금조달계획서: 부동산을 구매할 때 구매 자금에 대한 정확하고 구체적인 출처를 발기는 서류(규제지역 내 모든 주택 취득 해당 계획서 의무화, 계약일로부터 30일내 제출 필)
부동산 거래 시 발생할 수 있는 각종 사례를 예를 들어 읽는 이의 이해를 돕는다.
*결론: 성실 납세가 곧 가장 큰 절세, 전문가와 꼭 상의하자. 결국 수익은 세후 수익

 

Step 2 취득세

 

취득세란
과세대상 물건을 얻거나 사면 무조건 발생하는 지방세

지방자치단체에서 부과하는 지방세 제도의 근간을 이루고 있기 때문에 해당 취득 물건 소재지의 시나 도에서 부과하는 세금

담당청: 소재지 시,군, 구청

하나의 자산에 대해 명의 이전이 일어날 때마다 발생하는 거래세

지방세와 더불어 농어촌특별세와 지방교육세 발생

취득 당시 실거래가액과 시가표준액 중 더 큰 금액을 기준으로 과세

증여나 상속의 경우 실거래가액이 존재하지 않기 때문에 시가 표전액을 기준으로 과세

취득세 과세 대상 재산: 부동산, 토지, 건축물, 부동산 준하는 것(차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박), 각종 권리(골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권, 요트회원권 등)

납부기간
부동산을 취득하는 순간부터 신고와 납부 의무가 발생

신고 납부 세목으로 고지서가 발행되지 않아 직접 기한 내 세법에 맞게 신고하고 납부해야 함

잔금일과 소유권 이전등기일 중 빠른 날로부터 60일 이내 신고 및 납부 필

주택 수에서 제외되는 중과배제주택
공시지가 1억원 이하의 주택(재개발구역 등은 제외)

상속주택(상속개시일로부터 5년 이내)
취득세 감면: 1세대, 동거봉양, 일시적2주택(중과배제), 생애최초주택
취득세 세법에 대한 설명, 과거부터 현재까지 변화된 세법과 변경된 이유 등에 대해 설명하여 기본 취득세에 대한 이해를 돕는 장이다.
지역별, 보유주택수별, 상속 및 증여에서의 취득세를 각 예시를 들어 설명하여 헷갈리는 부분을 머릿속에 정리하고 넘어갈 수 있다.
일시적 2주택자로 비과세 요건이 맞을 경우 표준세율로 납부가 가능하나 향후 기존 주택을 처분하지 않는 경우 감면받았던 취득세 + 가산세 추징이 이루어지니 부동산 매수 시 신중해야 한다.
또한 취득세를 혼자서 계산할 수 있도록 관련 사이트를 소개하고 감면받을 수 있는 방법에 대해서도 자세히 나와있다.


Step 3 보유세

 

보유세란
현재 소유하고 있는 재산에 대해 과세를 하기 때문에 기준 가격과 세율이 핵심이다.(공시지가 60~70% 수준으로 결정)

과세기준일: 6월1일을 기준으로 판단

재산세 계산법
공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 계산
공정시장가액비율: 주택 60%, 토지 70%, 건축물 70% ->2022년 이후 100% 적용 예정
집을 매수할 때 조정대상지역이 아니었으나 과세기준일 전 조정대상지역으로 지정됐다면 세율이 변동
종합부동산세

공시가격과 세율이 핵심

인별 6억원 공제, 1세대 1주택자는 11억원 공제

종합부동산세액 = (과세표준 x 세율) - 세액공제

합산배제주택: 사원용 주택, 기숙사, 가정어린이용 주택 등 참고할 것 -> 합산배제 대상 주택을 신청하지 못해 과다 납부한 경우 과거분 세액까지 소급하여 돌려받을 수 있음
보유세 감면 방법

주택임대사업자 등록
고령자 세액 공제, 장기보유 세액 공제 중복 적용 가능하나 최대 80%까지만 가능
세부담상한제도: 직전 연도 재산세 상당액에 주택가액에 따른 차등 비율을 105~130%의 세부담상한 비율을 곱해서 해당 연도 재산세액과 비교하여 낮은 세액을 부과
보유세 과세기준일 6/1 잘 활용할 것(매도: 6/1전까지, 매수: 6/2부터)

명의 분산: 재산세는 재산에 부과되는 세금이므로 명의 분산과 상관없으나 종합부동산세는 명의가 분산돼야 세금 혜택이 높다.
1세대 1주택자의 경우 과세특례 활용할 것
보유세의 종류와 절세 방안, 세율, 명의 별 유리한 방법 등에 대해 기술되어 있다.
보유세 중 재산세만 납부해 봤기 때문에 종합부동산세에 대해서는 아직 생각해 보지 않았는데 해당 내용을 읽으면서 절세를 위해 취득 전부터 준비해야 한다는 것을 배웠다.
다들 종합부동산세 인상에 대해 걱정이 많은 요즘 나는 종합부동산세를 낼 수 있는 규모가 되었으면 하고 바라니 참 아이러니한 기분이다.


Step 4 종합소득세

 

종합소득세란

모든 소득(사업소득, 근로소득, 금융소득, 연금소득, 기타소득)을 합산하여 신고하는 종합소득세로 누진세율 구조로 자진신고 납부
분리과세: 연 2000만원 이하의 이자나 배당소득, 주택임대소득, 일용직근로소득, 연 1200만원 이하의 연금소득, 연 300만원 이하의 기타소득, 다른 소득과 합산되지 않으며 단일세율 14%로 과세된다.
<2020년부터 과세대상이 된 주택임대소득>
월세: 주택임대소득 부가가치세가 면제, 월세 자체가 수입금액
간주임대료: 주택 보유수가 3채 이상, 보증금 합계가 3억원 이상 과세(전용면적 40㎡이하 소형 주택이며 기준 시가 2억원 이하는 주택수에서 제외)
관리비: 월세 이외 관리비의 명목으로 바든 금액
종합과세 신고 방법
추계신고: 납세자가 소득 금액을 계산할 수 없을 때 경비율을(단순경비율, 기준경비율) 통해 산정한 뒤 신고
장부신고: 기본적으로 세금 신고는 실제 발생한 필요경비를 바탕으로 장부를 작성하여 계산하는 것이 원칙
<필요경비>
제세공과금: 재산세 및 종합부동산세: 해당 주택에 관련된 세금만큼만 인정
보험료: 연간 보험료를 냈다고 해도 7월 1일 납부한 경우 7월부터 12월까지 총 6개월만 인정
감가상각비: 향후 건물 취득가액이 감가상각비만큼 감소하게 되어 추후 양도소득세 계산 시 문제가 발생할 수 있으므로 전문가와 반드시 상의하는 것이 좋다.
유지보수비용: 각종 증빙 서류 구비할 것
이자비용: 해당 주택을 취득하기 위해 대출을 받은 경우 경비로 인정
내가 보유한 집의 과세대상 여부를 확인해 볼 수 있고 보유 주택 수에 따른 과세 방법에 대해 배울 수 있는 장이다. 역시 사례별로 케이스스터디를 할 수 있어 여러 가지 관점에서 궁금점을 해결할 수 있다.
특히 감가상각비 적용 여부에 대해 많이 고민했는데 이 부분이 해결되었다.


Step 5 양도소득세

 

양도소득세 계산하는 방법
양도차익 계산 -> 과세표준 계산 -> 세액 산출 -> 양도소득세 계산하기
양도가액 포함 내역: 매도자의 채무, 매수자가 부담하는 양도소득세
양도가액에 포함되지 않는 내역: 대금 지연 지급에 따른 이자 상당액, 계약 해지에 따른 위약금 또는 배상금(위약금 또는 배상금의 경우 기타소득으로 과세),매수자로부터 받은 부가가치세
<양도소득세 필요경비>
취득가액: 취등록세, 법무사비용, 중개수수료 등의 부대비용
유익비: 부동산의 가치를 높이기 위해 지출한 금액으로 자본적 지출로 확장 및 증설, 샤시 교체, 난방시설 교체 비용 등
양도비용: 중개수수료, 양소소득세 신고비용
장기보유특별공제율: 3년 이상 6% 공제, 매년 2%씩 추가, 최소 6%부터 80%까지 적용
계약 해지에 따른 위약금 또는 배상금도 소득으로 잡혀 향후 종합소득세에서 기타소득으로 분류해서 과세해야 하니 정말 인간이 태어나서 피할 수 없는 것이 세금과 죽음이라는 말이 뼈저리게 느껴졌다.
부동산 투자 수익률에서 가장 중요한 양도세에 대해 자세히 배울 수 있는 장이다.
*결론: 양도 및 취득 시기를 잘 계산해야 하며, 단기보다는 장기 보유를, 주택이 많은 경우 양도차익이 적은 주택부터 매도하고 연도를 달리해 1채씩 매도하는 것이 세테크다.


Step 6 비과세

 

1세대 1주택 자격 요건

부부는 거주지가 달라도 독립세대가 될 수 없음
거주 기간이 취득 당시 조정대상지역에 속해 있는지에 따라 적용됨
특별한 2주택자에게 주는 특례혜택

혼자서 상속받을 경우 기존 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있음

공동으로 상속받았을 경우 가장 큰 상속 지분의 상속인의 주택을 1주택으로 본다.

부모를 봉양하기 위해 합가할때(60세 이상 직계존속)
혼인으로 집을 1채씩 보유하고 있는 남녀가 결혼하면서 살림을 합칠때(5년이내 먼저 양도하는 주택은 비과세)
문화재 주택
농어촌주택: 수도권 밖 읍이나 먼 지역에 소재
그 밖의 사유: 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반 주택을 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대 등
세대 구성의 기본에 대해 알 수 있으며 새로운 법이 적용된 시기 전과 후의 사례를 들어 비과세 가능 여부를 확인할 수 있는 장이다.
2주택자 특례혜택을 활용한 농어촌 주택 취득에 대해 배울 수 있었다.


Step 7 중과세

 

중과세는 조정대상 지역에 위치한 집을 팔 때 적용된다.
<다주택자 중과세 적용여부 판단하기>
양도주택이 조정대상지역 여부 판단

양도주택이 중과배제주택인지 확인

중과세 대상인 주택 수 계산하기

주택 수에 따라 중과세율 적용
1세대 2주택자의 중과배제주택 범위와 중과세 적용 여부 역시 사례별로 확인할 수 있는 장이다.


Step 8 부동산 법인과 부동산 대책

 

이 챕터에서는 기존 부동산 법인의 주택 투자 시 장단점에 대해 소개하며 현재는 법이 강화되어 딱히 메리트가 없다는 점에 대해 설명한다. 그리고 마지막으로 기존 정부의 부동산 대책의 주요 포인트별로 소개하며 책을 마친다.
각 세금과 이에 대한 상황을 적절한 사례를 들어 설명하는 것과 더불어 각 챕터마다 세무사가 가장 많이 받은 Q&A를 정리하여 궁금한 내용을 해소할 수 있었다.
부동산 세금에 대해 조금 복잡했던 부분이 이 책 한 권으로 모두 정리되는 것 같아 나에게는 유용한 책이었다. 처음 부동산 공부를 시작하는 사람 현재 하고 있는 사람 모두에게 추천한다.

YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.

 
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