재테크 카페의 투자 멘토로 유명한 북극성주와 12 명의 투자 멘티들이 자신들의 실전 투자 경험과 노하우를 탈탈 털어 함께 쓴 책이다. 각 멘티들의 글 뒤에는 북극성주 멘토의 조언이라는 꿀팁이 달려있는데 매우 유용해 보인다. 대부분 나보다 젊은 분들이라 부럽기도 하고, 나는 왜 이리 늦었나 후회도 되긴 하지만, 그래도 아무것도 안하는 것보다는 늦는 게 낫겠지.
10년, 20년 투자를 해서 엄청난 자산가들이 된 분들은 마치 신화와 같아서 현실감이 없는데, 이분들의 경험담과 조언은 초보인 나에게 매우 와닿는 것이었다. 불과 몇 년 전까지만 하더라도 나처럼 평범한 사람이었고, 어리버리한 좌충우돌의 시절을 보내며 열심히 투자를 한 끝에 이제 자신만의 노하우를 갖게 되었다지 않는가.
나도 할 수 있을까? 나도 할 수 있을 거야!
부동산 재테크 초보들에게 희망을 주는 책이며 내가 활용할 수 있는 실질적인 노하우도 가득한 알찬 책이다.
"당신이 편협한 시각으로 부동산을 바라보는 사이에 나는 행동했으며, 당신이 비관적으로 바라보는 시장에서 나는 틈새시장을 보았고, 당신이 삶에 지쳐 불확실한 미래에 대해서 고민하고 있을 때 나는 경제적 자유를 누리며 행복한 미래를 설계하고 있다."
필자는 대출 이자를 자기자본(=생활비 등)으로 변제하면 대출을 독으로 쓰고 있는 것이고, 타인자본(=타인의 월세 등)으로 변제하면 약으로 쓰고 있는 것이라 생각한다.
그래서 만든 두 번째 부적은 임장을 나가기 전에 장착하는 손품 3종 세트다. 이동 동선을 미리 정해놓은 '동선 지도', KB시세를 활용한 관심 물건의 '과거 시세 자료', 그리고 주요 아파트 단지의 '실거래가 정보'이다.
투자 초심자들을 위한 골든 룰
1. 투자 기준이 명확해야 귀가 팔랑거리지 않는다.
2. 지름신을 물리칠 수 있는 부적은 오직 충분한 사전조사와 손품뿐이다.
3. 낙찰이 목적이 아닌 수익이 목적이라면 절대 조급하지 않다....
성공하는 사람들이 성공하는 이유는 아주 단순하다고 한다. 그들은 실패가 아니라 성공으로 가는 과정이라고 생각한다. 그래서 가장 많이 실패해 본 사람이 결국 성공하는 법이다.
"혼자 가면 시행착오를 거치고, 함께 가면 안정적인 자산을 구축할 수 있다."...
부동산 재테크를 하다가 직면하게 되는 많은 상황들을 혼자서 처리하다 보면 많은 시행착오를 거치게 된다. 시간적으로 금전적으로도 손해일 뿐만 아니라 육체적으로 정신적으로도 힘들어서 웬만큼 강한 멘탈이 아니고서는 끝까지 살아남기 힘들다.
관리하기 번거롭고, 되팔기 어려우며, 매가가 오르지 않는다는 등 빌라 투자에 대한 선입견들이 완전히 근거 없는 것은 아니지만, 실제로 부딪혀보면 아주 못할 일도 아니었던 것이다.
우리가 경매 재테크를 하는 이유 중 하나는 저렴하게 낙찰받아 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다. 당연한 말이지만 낙찰이 중요한 것이 아니라 수익을 내는 것이 중요하다.
임장을 하는 이유는 입찰에 대한 확신을 갖기 위함이고, 확신이 선다는 것은 조금 더 낙찰가에 근접하기 위함이다. 그래서 나는 내부를 보지 않고 입찰하는 것을 지양한다. 내부를 보지 못하면 입찰에 대한 자신감이 떨어진다.
...특히 빌라는 관리비를 담당하는 반장님이나 총무님의 집을 찾는 것이 큰 도움이 된다.....
권리 관계가 평이한 물건이라면 지역 주민들도 입찰하지만, 대부분 외지인들이 받아갈 확률이 높다. 지역 주민들은 외지인만큼 공격적으로 입찰하지 못한다....그 이유는 명도로 인해 주민들과의 관계가 불편해질 수 있기 때문이기도 하고, 앞서 말했듯이 상대적으로 외부인들에 비해 매수가 쉬운 위치이기 때문이이다.
시행착오의 시작은 바로 조바심이다.....
하지만 패찰을 하면서도 매번 임장보고서는 꼬박꼬박 썼다. 그 보고서가 훌륭한 자료가 됐다. 수많은 임장의 내용이 차고차곡 정리되면서 마치 전수조사를 한 것처럼 빌라 시세와 분포가 조금씩 보이기 시작한 것이다....
그리고 나중에는 여러 번 방문한 인연 덕분에 중개사에게 급매 물건도 소개받아 매입할 수 있었다....
첫째는 사전에 손품을 많이 팔라는 것이다....
둘째, 그래도 현장이 우선이라는 것이다....
세 번째는 치열하게 고민할 것을 권하고 싶다.....의도적으로 새로운 것을 배우고 궁금해 하지 않는다면 시야가 자연스럽게 넓어지지는 않는다.
그래서 나는 부동산 투자의 고수를 이렇게 정의한다.
'자기 자신만의 투자 원칙과 기준을 갖고 안정적으로 꾸준히 수익을 창출할 수 있는 사람.'...
그 투자 시스템을 만드는 첫 걸음이 바로 '임장보고서'이다. 임장 후에 보고서를 작성하는 습관은 매우 중요하다. 그 지역과 물건에 대한 정보를 세세히 기록해 두고, 3개월 단위로 모니터링하면서 호재와 악재 그리고 시세가 어떻게 변화하는지 관찰하고, 적시에 매수와 매도 타이밍을 결정하게 되면 그것보다 더 가치 있고 믿을만한 데이터는 없을 것이다.
필자는 지역 선정 후 물건을 찾는 데에 시간을 할애하보다는 투자 마인드가 있는 공인중개사를 만나기 위해 많은 시간 공을 들인다.....
중개사의 능력 덕분에 좋은 물건을 저렴하게 취득했다면 반드시 중개수수료 이외에 따로 보상을 해줘야 한다. 액수의 크고 작음이 문제가 아니라, 그 마음에 대한 감사 표시로 중개사는 더 좋은 물건을 발견하게 되면 즉시 당신에게 알려줄 것이다.
우리 부부는 투자할 때 나름의 원칙을 가지고 있습니다.
첫째, 투자 목적을 세워야 합니다. ....소액으로 투자하는 물건은 임대목적으로, 약간의 투자 비용이 발생하는 물건은 매도 후 시세차익을 보는 것으로 원칙을 정하고 물건을 선정하니 더욱 목표가 뚜렷해졌답니다.
둘째, 물건지 뿐 아니라 주변을 살펴야 합니다. 지하철역이 도보로 이용 가능한 거리인지, 버스정류장이 얼마나 가까운지 등 교통 편리성을 가장 중효하게 봅니다.....
셋째, 시세를 정확히 파악하려고 노력합니다....
넷째, 세입자는 귀한 고객이라고 생각합니다....수리를 요청해 오면 즉각 처리해줍니다....새로운 세입자가 들어오면 항상 두루마리 휴지를 사들고 가서 이사 선물을 드리고, 명절 때에는 작은 선물이라도 꼭 보냅니다....
부동산은 심리 게임이다. 마음 급한 사람이 늘 지게 되어 있다.
그동안 내가 만나본 성공한 강남 부동산 부자들의 공통점을 요약한다면 '현재 자산을 끊임없이 주변지역, 즉 비핵심지역에서 핵심지역으로 옮겨감으로써 웬만한 외부충격에도 끄떡없도록 한다'는 점이다.
특히 상가건물의 경우, 주거용 부동산과 달리 야간 현장답사가 필수다....메인 골목길을 A라고 하면 인근의 다른 골목길을 상권의 활성화 여부에 따라서 차례로 B, C, D로 등급을 매겨 본다. 이에 따라 골목길마다 한 평당 토지 매매가가 어떻게 미묘하게 달라지는지를 이해할 수 있어야 한다...
즉, 메인 골목길 내에서도 최상급 물건을 AA라고 하면 소비력이 있는 유동인구의 접근성과 입지 여부에 따라서 차례대로 AB, AC, AD 등으로 등급을 매겨 본다....
끝으로 이미 발펴된 개발 호재가 그 상권을 새롭게 변화시키면서 과연 어떻게 성장, 확대시키게 될지를 어느 정도 머릿속에 그릴 줄 알아야 한다.....
실천은 습관이 되고, 습관은 삶이 될 것이다. 그러므로 실천은 곧 당신이 경제적 자유인으로 살기 위한 첫걸음이다. 지금처럼 평범하고 빠듯하게 인생을 살다 갈 것인지 또는 10년 후 상상하지 못했던 세계에 살 것인지는 결국 당신의 의지에 달려 있다.