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Hello 부동산 Bravo! 멋진 인생

[도서] Hello 부동산 Bravo! 멋진 인생

김영록 저/송희창 감수

내용 평점 4점

구성 평점 4점

송사무장님이 추천해 주신 경매책이라 읽어보았다. 저자인 멋진인생님은 회사를 다니면서 단 2년 만에 월세 2000만원 시스템을 만드셨다고 한다. 대단하다. 어떻게 그럴 수가 있었을까?

책을 찬찬히 읽어보니 성공 비결을 알 것 같다. 멋진인생님은 경매를 마냥 '열심히'만 하지 않았다. 우리는 가끔 눈 질끈 감고 '열심히'만 하면 성과가 나오겠거니 할 때가 있는데, 사실은 그렇지 않다. 성과는 '잘'할 때 나오는 것이다.

저자 멋진인생님은 무언가를 하다가 뭔가 힘들기만 하고 성과가 나지 않으면 잠시 멈춰서 '왜 일까?'를 고민했다. 그리고 그것을 잘 하려면 어떻게 해야 할 지 끊임없이 연구하고 실천해냈다.

이 책에는 경매 고수들이 말하는 가짜 유치권 물건으로 수익 올리는 법, 명도 무용담 등은 전혀 들어있지 않다. 오히려, 수익을 낼 수 있는 틈새는 어떻게 찾을 수 있으며, 등기부등본 등 경매 관련 서류만 꼼꼼히 읽어도 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 것, 낙찰 후 수익을 끌어올릴 수 방법 등 좀 더 쉬운? 스트레스가 적은? 방법으로 고수익을 올릴 수 있는 방법을 말해주고 있다.

저자의 투자법 핵심은 다음 문장에 응축되어 있다고 생각한다.

수익률 계산식에서 분자는 크게, 분모는 작게 만들어서 수익률을 높일 수 있는 방법을 대출만이 전부가 아니다. 대출과 같이 수익률을 크게 변화시킬 수 있는 것은 아니지만 단순한 숫자놀음이 아닌 진정한 수익률을 높일 수 있는 방법이 무엇인지에 대한 고민이 필요하다.

174쪽

 

대출 레버리지에만 의지하지 말고, 물건의 가치를 높이는 등 다양한 방법으로 수익률을 크게 만들 방법을 고민하라는 것이다. 한 마디로 경매도 사업적인 마인드를 가지고 있어야 한다는 말이다.

꼼꼼하게 체크하고 끊임없이 가치 상승을 고민하면서 투자할 것. 열심히만 하지 말고 잘 할 수 있는 방법을 생각해 볼 것. 기억해야겠다.


<책 속에서>

 

대부분의 사람들은 경매나 공매물건을 검색할 때, 특정 카테고리 안에서는 그에 해당하는 물건만 검색한다. 아파트에 관심이 있으면 아파트를 지정해 두고 그 안에서만 아파트를 찾는 식이다. 이러한 사람들의 검색 습관과 공고문을 작성하는 담당자의 실수 사이에서 기회를 찾을 수 있다고 생각했다. 역발상으로 잘못된 공고문을 찾아보는 것이다. (89)

온라인 임장과 실제 현장에서의 임장 비율을 8:2 정도(중요도에 따른 비율이 아님)로 두어, 인터넷으로 얻을 수 있는 정보를 최대한 파악한 후에 현장에서는 파악한 정보들을 다시 확인하고 그 이외의 변수들을 조사하는 과정을 거친다면 몸과 마음이 피폐해지는 것을 막을 수 있을 것 같았다.(91)

<손품>등기부등본-건축물대장-감정평가서-입지(인터넷지도)-실거래가 확인-KB시세 확인-네이버부동산 실제 매물 가격

<발품>전입세대열람(B동,비동 확인)-물건상태 확인-관리사무소(체납관리비, 물건 상태, 소유자나 임차인 정보, 방문인수)-주변 환경과 입지 조건 확인(동선 확인)-공인중개사무소방문

멋진 인생의 <수익형 부동산 투자 원칙> 1. 무조건 시세보다 싸게 사야 한다. (싸게 사야 대출을 활용했을 때 투자금이 묶이지 않는다.) 2. 월세가 대출 이자보다 최소 두 배 이상 많아야 한다. 3. 최대한 적은 투자금으로 많은 물건을 보유해야 한다. 4. 실수요자의 입장에서 보았을 때, 편의시설과 교통 등의 입지 요건이 좋아야 한다.(121)

신탁공매- 신탁 공매는 부동산을 담보로 대출받은 채무자와 은행 사이에서 신탁회사가 채무자의 부동산을 위탁해서 관리하게 되는데, 채무자가 이자를 갚지 않으면 신탁 회사는 부동산을 신탁 공매로 처분한다....신탁 공매는 말소기준권리가 없고 일반 매매와 비슷하기 때문에 물건의 등기부등본상에 있는 모든 권리를 낙찰자가 인수하게 되는데, 심지어는 진행 중인 소송까지 인수해야 하는 경우가 있으므로 주의해야 한다....신탁 공매는 유찰되면 당일에 10~50%까지 가격이 낮아지는 경우도 있으므로....하지만 신탁 공매는 경매 투자자들에게만 생소한 것이 아니라 은행에서도 잘 모르는 경우가 많이 때문에 대출에 어려움이 있을 수 있다. (123)

협상-상대방의 의도를 파악하기 위해서는 자신의 생각을 주장하기보다 상대방이 먼저 자신의 생각을 말하도록 '질문'으로 유도한다....그리고 협상 과정에서 자주 쓰이는 방법 중 하나가 바로 '반반의 법칙'이다.....또 한 가지 도움이 되는 협상의 법칙은 '시간의 흐름을 이용해서 하나씩' 질문하거나 의견을 제시하는 방법이다....협상과 관련한 내용이나 정보들에 대해서는 상대방보다 더 많은 것을 알고 있어야 협상에서 우위를 점하는 데 도움이 된다.(165)

부동산 투자에서 무엇보다 중요한 것은 가치 있는 물건을 싼 가격에 매입하는 것이다.(174)

주거용이나 참고 자료가 많은 쉬운 물건들은 한 번 유찰된 뒤, 그리고 자료가 부족하고 조금 어려운 물건들은 두 번 유찰되었을 때 현장조사를 시작하는 경우가 많다.(184)

필자는 감정평가서도 제대로 감정되어 있지 않을 수 있다는 가능성을 열어두고 아주 꼼꼼하게 읽는 편이다. 특히 이 물건의 경우에는 산업단지 내에서 유일한 상업용 건물로 비교 가능한 대상이 없었고 시세가 정해져 있지 않았기 때문에 감정을 하기에 까다로운 물건이었다. (185)

임대 관리의 노하우-애완동물에 대한 문제라던가 월세 입금 지연에 대한 조처 방법, 수리의 책임 여부 등 꼭 지켜졌으면 하는 부분들은 특약사항에 꼼꼼하게 기입하는 것이 좋다.....특약사항을 문서로 만들어 두면 심리적 제약으로 작동하여 서로가 조심하게 되므로 문제를 미연에 방지할 수 있다.(209)

필자는 임차인의 전화번호를 저장할 때, 처음 계약하는 날짜와 이름, 그리고 주소지까지 함께 등록해 놓는다. 예를 들어 2016년 2월 2일에 A고시텔 501호를 임차한 홍길동과 계약했다면, 그 임차인의 번호를 '60202홍길동A고시텔501'이라고 저장한다....계약이 끝나면 바로 전화번호를 지워서 혼동되지 않도록 한다.(209)

MCI는 한 명 당 두 번까지만 쓸 수 있으므로 그보다 많은 부동산에 대하여 최대한 대출을 받고 보유하고자 한다면 명의를 분산할 필요가 있다.(211)

특히 경매로 낙찰 받은 부동산은 일반 물건보다 불리한 조건으로 거래하도록 유도하는 중개인들이 있는데, 그런 분위기에 휘둘려서는 안된다.(218)

나는 먼저 '임대'에 초점을 맞추어 일을 진행한다. 직접 임대를 목적으로 하는 경우는 물론이고, 매도하는 경우에도 임대가격을 맞추는 일을 중요하게 생각한다.(219)

건축물대장에 주택보다 상가가 더 크게 나와 있어도 실제로 주거로 사용한 면적이 더 넓다는 입증서류를 만들어서 제출하면 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 상가주택 투자에 참고하면 도움이 될 것이다.(230)

부부간의 증여는 10년을 기준으로 6억 원까지 비과세가 된다. 따라서 남편이 취득한 부동산의 절반에 해당하는 지분을 부인에게 증여하고 그 부동산을 함께 매도하면 공동 명의로 취득해서 매도하는 것과 같이 24% 세율이 적용된다.(231)

이처럼 취득가액이 낮고 추후 부동산 가격의 상승으로 양도차익이 매우 크다면 배우자에게 이 부동산 전부를 증여하면 된다. 증여 후 5년 이내에 매도하게 되면 증여한 남편이 처음 매입한 가격 1억원이 취득가액이 되므로 증여로 인한 양도세 절세 효과가 전혀 없지만, 증여하고 나서 5년 후에 매도하게 되면 증여 시점의 부동산 가격이 취득가액이 된다.(232)

 
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