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내 집 없는 부자는 없다

[도서] 내 집 없는 부자는 없다

대치동 키즈 저

내용 평점 5점

구성 평점 5점

탄탄한 자료와 논리체계가 돋보이는 책

가족 중심의 투자방식이 맘에든다

숫자에 매몰되지 말자고 말한 부분은 참으로 와 닿는 내용이었음

 

실제 투자를 실행할 때 중요하게 봐야 하는 것은 사업성보다는 투자하는 지역의 매수세와 조합의 분위기입니다. 아무리 사업성이 좋아도 실제 사업의 진행 여부를 판가름하는 것은 그 지역에 속한 지역주민의 동의이고, 결정적으로 그 안의 다양한 이해관계자와 각종 소송을 조정하면서 순조롭고 빠르게 이끌어갈 수 있는 조합장과 조합임원의 추진력이기 때문입니다. 또한 끝까지 보유하기보다는 중간 단계에서 매도해 투자 수익을 얻고 투자금을 회수하고자 하는 투자자에게는 보유하는 동안 충분한 매수세가 유지되는지 눈여겨보는게 중요합니다. ....실력이 부족해 잘 모르는 강사일수록 그 실력을 감추기 위해서 단언적인 표현을 많이 씁니다. 매번 변화하는 부동산 시장에서는 단언과 속단이 가장 위험한 것임을 잊지 말아야 합니다. 33~34

 

이러한 소음에 방해받지 않고 성공하는 실거주 투자를 하기 위해서는 외적 요인이 아닌 내적 동기가 필요하며, 이는 나와 가족의 생애 주기에서 찾을 수 있습니다. 이러한 생애 주기를 동기 삼고 좋은 지역을 고르는 원리를 활용해 더 나은 입지로 가려고 계속 노력한다면, 확률적으로 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 행위가 가능해집니다. 136

 

강남 복부인이라는 우스갯소리도 알고 보면 대한민국에서 제일 좋다는 동네에 살아본 경험과 기준을 가지고 투자처의 입지적 장단점을 빠르게 파악해서 성공했기에 나온 말이 아닐까 합니다. 고기도 먹어본 놈이 좋은 고기를 아는 것처럼 말입니다. 내가 사는 동네가 정말 경쟁력 있는 동네인지 아닌지 알려면 그보다 비싼 동네 가서 살아봐야 합니다. 진짜 동네가 좋아서 비싼건지 아니면 아파트만 새것이라서 비싼건지 말입니다. 살아보는 것이 여의치 않다면 본인보다 비싼 동네에 사는 친구를 초대해서 같이 동네를 걸어보며 장단점을 비교해보면 됩니다. 그리고 하나씩 깨닫고 옮겨가다 보면 점점 더 나은 실거주 투자를 하게 되고 나의 자산은 탄탄해집니다. 선무당 따라서 엉뚱한 곳을 사놓고 기우제를 지내지 않고도 말입니다. 141

 

어떻게 해야 부자의 눈, 부자의 관점을 가질 수 있을까요? 진짜 부자가 쓴 글을 읽으면 되는 것일까요? 단도직입적으로 말씀드리겠습니다. 자산이 많아지고 다양해질수록 자연스럽게 부자의 눈으로 세상을 바라보게 됩니다. 150

부자의 눈은 처음 종잣돈을 시작으로 실거주 투자를 하고 또 그 이상으로 하나씩 자산을 늘려나가면서 처하는 새로운 상황에서 고민하고 공부하면서 서서히 떠지는 것입니다. 그 과정에서 알게 되는 무궁무진한 기회와 그것을 잡아가는 희열을 느끼다 보면 자기도 모르는 새 어느덧 평범한 서민의 눈에서 부자의 눈으로 세상을 다르게 바라보고 있을 것입니다. 154

 

-3단계 자산으로 만드는 선순환 투자 모델링

최초의 투자금: 뿌리자산

투자금을 불리기 위한 줄기자산, 경제적 자유를 위한 잎 자산

 

생애주기상 가장 긴 전세기간이 필요한 학부모 수요가 몰는 곳이 뿌리 자산을 확보하기에 유리합니ㅏㄷ. 뿌리 자산은 대출이 없어야 하며 임대주택사업자의 임대료 상한선 5%를 기준으로 2년에 한번씩 받는 전세금의 합이 최소 1억원 정도가 될 때까지 지속해서 확보할 필요가 있습니다. 뿌리 자산은 상위 자산을 위한 투자에 실패했을 때도 다시 도전 할 수 있는 최초 투자금을 만들어줘야 하므로 줄기 자산이나 잎 자산과 권리관계로 묶이지 않도록 주의해야 합니다. 160

전설적인 주식 투자자인 벤저민 그레이엄은 "현명한 투자자는 비관주의자에게서 주식을 사서 낙관주의자에게 판다."라는 말을 남겼습니다. 낙관주의자에게 팔려면 그가 낙관할 만한 이익을 보여주어야 함을 잊지 말아야합니다. 190

 

어떻게 하면 부동산 투자를 위한 인간관계를 잘 시작할 수 있을까요? 그 열쇠는 공인중개사에게 있습니다...경매중개인 업무도 병행하는 공인중개사에게는 명도대행인도 찾아옵니다. 219

 

스스로 물건을 찾아가는 과정은 어떤 차이점이 있을까요? 여기 10가지 보기가 있습니다.

1. 인터넷에 표기된 숨겨진 시세가 아닌 현장의 드러난 시세를 파악한다.

2. 대장 지역부터 투자처까지 상위 입지의 시세를 파악해서 위게에 따른 가격차이를 파악한다.

3. 실현되지 않은 호재로 인한 가격 거품이 있는지 파악한다.

4. 어느 지역 투자자가 오는지 파악해서 얼마나 주목을 받고 있는지 파악한다.

5. 내놓은 매물의 사연을 파악해서 가격 협상이 가능한 빈틈은 없는지 본다.

6. 재건축, 재개발이라면 조합 사무실을 들러 돌아가는 분위기를 살펴본다.

7. 가보는 중개소가 매수 전문인지 매도 전문인지 판단한다.

8. 전세 매물의 동향을 파악해 실거주자들의 움직임을 예측해본다.

9. 월세수익형 상품의 경우 주변 임대료 시세를 파악해 적정 매매가를 판단해본다.

10. 매수부터 매도까지 계획서를 작성해본다. 240

 

가로주택은 재개발이 안 되는 곳에서 소규모 가로구획 단위로 합니다. 그렇기 때문에 재개발과 같이 구역 전체의 극적인 변화를 기대할 수 없고 대체 상품의 특성상 투자 가치가 같을 수는 없습니다. 투자 시 높은 양도차익에 대한 기대보다는 사업 속도에 비례해 빠른 수익 실현이 가능한 점을 장점으로 고려하는 것이 좋습니다. 263

 

다들 게임 점수와 등수를 올리듯이 자신과의 숫자 싸움에 몰입해 있는 듯해. 죽을 때 다 싸들고 갈 것도 아닌데 말이야. 경제적 자유라는 건 말이야. 내 만족의 수준, 즉 돈 욕심, 숫자에 대한 욕심을 줄이는 데서 먼저 시작해야해. 그러려면 나와 내 가족이 누리고 싶은 기대의 수준을 냉정하게 먼저 따져봐야하지. 최단 기간안에 실현 가능한 목표액 수준으로 기대 수준을 설정해서 빠른 시간 안에  경제적 목표를 달성하고 나면 숫자 싸움을 멈추고 생활과 나의 버킷 리스트를 누려야 하지 않을까?

 

우리가 치솟는 부동산 가격을 보며 혹은 주변의 성공 무용담을 들으며 허탈한 것도 숫자 자체에 매몰되어 있어서일지도 모릅니다. 실상은 오른 자산을 팔아서 수익을 확정하고 의미 있는 무엇을 했다는 이야기를 들은 것도 아닌데 말입니다.  265~266 

 
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