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재개발 모르면 부자될 수 없다

[도서] 재개발 모르면 부자될 수 없다

최진성(아이언키) 저

내용 평점 5점

구성 평점 5점

나는 항상 재개발, 재건축은 돈이 많은 부자의 영역, 부동산 초고수의 영역이라 여기고 관심조차 두지 않았다. 그런데 갈아타기가 어려워진 요즘같은 시대에 어떻게 효과적으로 다음집으로 갈아탈 수 있을지 고민하다 이 책을 펼쳐들게 되었다. 막연한 나의 선입견을 과감하게 깨준 이책 덕분에 재개발에 대해 조금 더 관심을 갖고 본격적으로 공부해보려고 한다.

 

참고로 2020년 7월 10일 발표된 7.10대책으로 무주택자는 멸실 전에 매수하는 것이 유리하지만, 1주택자나 다주택자, 법인은 취득세율이 인상돼 오히려 멸실등기 이후의 재개발 물건을 매수하는 것이 취득세율 면에서는 유리해졌다. 61

 

조합설립인가 전후에 매수할 때 가장 주의해야 할 점이 주민 동의율이다. 동의율이 75% 이상이 될지, 75% 이상이라면 정확히 몇 퍼센트인지 확인해야 한다. 75%를 겨우 넘은 사업장보다 여유있게 넘은 사업장이 향후 재개발 과정에서 사업진행 속도에 더 탄력을 받을 수 있다. 그렇다면 동의율은 어떻게 알 수 있을까? 추진위원회 사무실에 문의해보면 알 수 있다. 66

 

앞서 감정평가액 통보를 기준으로 초기투자와 안전투자로 구분했는데, 더 확실한 안전투자는 관리처분인가 전후의 투자다. 관리처분계획총회 전후가 가장 안전하고 효율적인 매수 타이밍이다. 관리처분인가가 나면 또 다시 가격이 오르고, 이후에는 이주, 철거, 착공, 일반분양, 준공, 입주, 이전고시, 청산 단계만 남아 재개발사업이 마무리되는 단계라고 볼 수 있다. 관리처분인가 전후로 안전투자를 할 때도 초기투자와 마찬가지로 재개발구역의 사업성 판단과 물건의 수익성 판단을 꼭 해야한다. 142-143

 

이주비대출을 활용한 투자 방법은 관리처분인가를 신청하기 전후로 매수하되, 6개월에서 1년 후 이주비대출을 실행해서 투자금을 회수하는 전략이다. 이 방법은 관리처분인가가 난 후 오르는 프리미엄만큼 싸게 사는 효과도 기대할 수 있다. 202

 

재개발 매물은 무조건 감정평가액이 크거나 혹은 작은 물건이 좋다고 말할 수 없다. 갖고있는 투자금과 이주비대출을 받은 후 추가로 내는 금액 등을 고려해서 본인에게 맞는 물건을 매수하면 된다. 단, 두 가지를 기억해야 한다. 첫째, 감정평가액이 큰 물건일 수록 큰 평형을 배정받는데 유리하다. 둘째, 이주비대출을 실행하는 시기(이주시), 분담금을 내는 시기(착공시) 등에 추가로 들어가는 비용을 미리 계산하고 매수해야 한다. 이 두가지를 명심하고 매수하기 전에 자금계획을 꼼꼼히 세우기 바란다. 213

 

재개발 상가는 보유하고 있는 주택 수에 영향을 주지 않기 대문에 세금이나 대출에서 유리하다. 무주택자 역시 무주택자격을 유지하면서 청약 가점을 그대로 활용할 수 있고 새로운 주택을 추가로 매수할 때 양도소득세 비과세 전략도 병행할 수 있다. 1주택이나 2주택을 보유하고 있다면 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 전략을 병행할 수 있다. 233

 
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