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부동산 슈퍼리치만 아는 투자 비밀

[도서] 부동산 슈퍼리치만 아는 투자 비밀

홍성준 저

내용 평점 5점

구성 평점 5점

이 책은 어떤 책일까?

책의 표지에 있는 글들을 보자.

저금리, 왕초보, 슈퍼리치, 투자, 성공, 돈, 실행, 자유, 부동산

이 책은 좀 쉽다. 투자에 대해서 말하는 책은 정말 많다. 그리고 그중 좋은 책들도 정말 많이 있다. 하지만 그 모든 책들이 나와 잘 어울리지는 않는다. 나의 수준, 나의 관심사, 필요성 등으로 아무리 좋은 책이라고 해도 나와는 맞지 않는 책인 경우도 많다. 그럼 이 책은 어떤 사람들에게 어울리는 책일까?

이 책은 왕초보에게? 왕초보는 아니고 초보에게 어울리는 책이다.

일단 표와 그림, 차트 등이 많다. 글만 많은 책은 초보자가 보기에는 좀 어려울 수 있다. 독서 자체가 어려운 것이고, 또 부동산 자체가 어려운 것인데 이 어려운 두 가지를 합쳐놓으니 결코 쉽지가 않다. 이 책은 경우는 다른 부동산 책에 비해서 정말 표들이 많이 나온다. 그리고 중간중간에 나오는 사진들도 상상으로만 해야 했던 것들을 이미지로 보여주니 이해가 훨씬 쉬워진다. 그래서, 이 책은 기존의 부동산 책을 읽으면서 이해가 잘 안되는 사람들이 부동산을 좀 더 쉽고, 편하게 접할 수 있을 것으로 생각된다.

그리고, 어느 한 쪽 분야에 치우치기보다는 부동산에 관한 정말 다양한 분야를 설명하고 있다. 그뿐만 아니라, 부동산을 넘어 재테크의 내용까지 전반적으로 아우르고 있는 책이다. 이런 유의 책들이 보통 뜬 그름 잡기 식의 계략적인 설명으로 흐르기가 쉽다. 하지만 이 책은 좀 느낌이 다르다. 정말 많은 분야의 얘기를 하면서도 현실적인 도움이 되는 부분들도 놓치지 않았다. 이는 아마도 저자의 경력 때문으로 보인다. 현재 부동산 컨설팅 대표로 실제 시장의 플레이었기에 이렇게 재테크 관련 다양한 분야의 내용을 아우르면서도 현실적인 내용이 많이 들어간 내용의 책을 만들 수 있지 않았을까? 하는 생각을 하게 된다.

 

저자 소개

홍성준

10년간 토지, 분양(아파트, 지식산업센터, 오피스텔, 상가, 도시형생활주택, 생활형 숙박시설) 아파트 투자, 특수경매(유치권 물건, 법정지상권, NPL), 시행사업에 대한 부동산 컨설팅을 하고 있다. 직접 투자해보고 투자의 장단점을 알려드리며, 그동안 직접 경험한 것을 토대로 부동산 투자의 성공을 위해 활발히 강연 및 방송도 하고 있다. 부동산계의 워렌 버핏을 꿈꾸는 실전 투자자 및 디벨로퍼다.

현) 성현부동산컨설팅 대표

현) 블루문인베스트 영업본부 수석본부장

<내 집 마련 슈퍼리치> 공동저자

 

이런 사인본 감사합니다.ㅋㅋㅋㅋㅋ

 

목차

Part 1. 투자가 필요한 이유

- 파트 1에서는 우리가 왜 투자를 해야 되는가?에 대한 설명으로 시작이 된다. 저자는 우리가 투자를 하지 않고 과연 노후를 잘 살아갈 수 있을까라는 질문을 던진다. 노후에 월 200만 원씩 생활자금이 필요하다고 하면 총 필요한 자금이 9억 6,000만 원이라고 한다. 나도 아무리 생각해 봐도 투자를 하지 않고서 이 노후를 잘 견딜 수는 없을 것으로 생각된다.

Part 2. 부자 되는 과정 및 법칙

- 파트 2에서는 우리는 어떤 마음가짐을 가져야 하는지 이야기하고 있다. 단순히 '~~해야 한다.'라는 이야기가 아닌 저자는 실제 어떤 마인드를 가지고 투자를 공부했는지 나오고 있다. 자신이 가진 6개의 꿈 이야기부터, 해외 8개국을 2주 만에 여행한 이야기 등 저자의 실제 경험을 통해 초보투자자라면 어떤 마음을 가져야 할지 알아볼 수 있다.

Part 3. 투자의 종류 1

- 파트 3에서는 경매와 도시형 생활주택 등에 다루고 있다.

Part 4. 투자의 종류 2

- 파트 4에서는 특수 경매, 토지, 상가 등에 대해 다루고 있다.

Part 5. 세금 및 법률

- 파트 5에서는 양도 소득세 등 각종 세금에 대해 다루고 있다.

Part 6. 부동산 지식 묻고 답하기

 

- 파트 6에서는 LTV, 건폐율 등 부동산 용어에 대한 설명이 나온다.

 

책 속으로

Part 1. 투자가 필요한 이유

자본주의 당신의 위치는?

저자는 '부동산 계급사회'라는 책을 보며 충격에 빠졌다고 한다.

 

그 책에는 땅 재산 60억 원 이상 신고한 고위 공직자 현황과 땅값, 서울 아파트를 소유하고 있는 기업의 순위 같은 것이 정리되어 있다고 한다. 그래서 저자는 '나도 저렇게 살아보자'라는 생각을 했다고 한다. 그리고 다음 장에는 아래의 등급이 정리되어 있다.

 

 

나도 최근에서야 지금까지 왜 아무 준비도 안 하고 살았을까? 왜 현재 있는 모습 그대로 살았을까라는 생각을 자주 하게 되었다. 그래서 지금이라도 조금씩 바꾸고 준비하는 삶을 살아고 있다. 이전에 직장만 다닐 때는 '내가 할 수 있는 게 뭐가 있겠어?'라는 생각만 있었다. 아무것도 할 수 있는 게 없다고 생각하니 아무것도 할 수 없는 것이었다. 무엇이라도 할 수 있다고 생각하면 무엇이라도 할 수 있었다. 그런 작은 생각의 차이를 가지고 나니 살아가는 방식이 바뀌게 되었다. 모든 건 내가 생각하기 나름이라는 것을 알게 된 건 얼마 되지 않는다. 정말 늦게 알게 되었다. 나도 이제 좀 생각하고 행동해 보려고 하고 있다. 이 책을 보며 책이 참 정이 간다는 생각을 하게 되었는데 아마 저자의 그런 마음이 책에서도 느껴져서이지 않을까? 하는 생각을 해본다.

도표를 보며 나의 위치가 어디인지 확인해 봤다. 근데 확인해 보나 마나 알고 있었다. 내 위치는 지금 중하 정도이다. 이제 올라갈 일만 남았으니 다행인 걸까? 아무튼 열심히 올라가 봐야겠다.

저축으로 부자가 될 수 있을까?

일시적ㅇ로 조정이 될 수 있겠지만, 폭락을 한다든지 부동산 가격이 떨어지는 일은 아마도 당분간은 없을 거라고 판단된다. 39P

88올림픽 때는 은행 이자가 15%가 넘었던 것으로 기억한다. 현재 은행 연 이자는 1~2%대다. 저축이율이 엄청나게 떨어졌다. 저축만 하면 부자가 되는 시대는 이미 지나갔다. 47p

38페이지에는 2007년부터 현재까지의 금리 그래프가 나온다. 2007년에는 5%였던 금리가 현재는 0.75%이다.

그렇다. 금리는 계속해서 떨어져왔다. 이제 88올림픽처럼 15%가 되는 일은 결코 없을 것이다. 그리고 5%가 되는 일도 한동안은 없을 것으로 보인다. 왜 그렇게 되었을까? 나는 그 이유를 진보라고 본다. 사회가 발전하고, 정보가 보편화되면서 모두가 똑똑해지고 있다. 정부가 똑똑해지고, 기업이 똑똑해지고, 개인이 똑똑해지고 있다. 즉, 격차가 줄어들었다는 점이다. 서로 얻을 수 있는 정보가 비슷하다 보니 이전의 정보의 격차가 점차 없어지고 있다. 단순 개인 간의 문제가 아니고 전 세계가 그렇게 흘러가고 있다. 이런 점은 경제에도 동일하게 적용된다. 이제는 이전처럼 그렇게 많은 이점, 경제에서는 이자를 주지 않아도 된다. 아주 조금의 차이만 있어도 된다. 그 작은 차이로 움직임을 만들어낼 수 있는 사회가 된 것이다. 그래서 앞으로는 크게 유리한 것, 크게 좋은 것, 크게 높은 이자, 금리 등은 다시 보기 힘들어질 것이다. 제품의 가격은 거의 비슷해졌고, 단 몇 십 원, 몇 백원으로 판매의 양이 결정이 나는 시대이다.

이제 저축의 시장은 끝났다. 저축을 해도 돈이 되지 않는다는 것은 모두가 알아차린 시대가 되었다. 그렇다면 부를 만들기 위해 어딘가의 투자를 해야만 한다. 그래서 주식으로 돈이 몰릴 수밖에 없고, 부동산으로 돈이 몰릴 수밖에 없다. 특히 우리처럼 땅이 작은 국가에서 돈이 부동산에 몰리는 것은 당연한 이치이다. 싱가포르와 홍콩의 예를 보자. 경제는 성장했지만 땅이 적으니 부동산 가격은 오를 수밖에 없다.

이 책에는 저자가 왜 부동산에 투자해야 하는지, 현시점이 어떤 모습인지에 대한 현실적인 얘기들이 많이 나온다. 나는 그 얘기에 동의할 수밖에 없다. 부동산, 주식 말고 어디다 투자할 것인가? 저자의 말처럼 당분간 부동산 가격이 떨어지는 일은 없을 것이다

까까병

까까병이라는 말을 혹시 들어본 적 있는가? 할까, 말까 계속 고민만 하는 것을 '까까병'이라고 한다. 여러 가지 이유들을 갖다 대며 부동산 투자는 하지 않는 것이 좋다고 자기 합리화하는 것을 말한다. 언제까지나 정부와 정책, 정치인들 탓만 하고 있을 수는 없다. 지금처럼 부동산 규제가 많은 상황에서도 주택 가격은 내리지 않고 오히려 상승하고 있다. 58p

나는 정치인의 이름을 거의 모른다. 정치기사를 볼 시간에 경제기사를 보고 청치인 관련 페북 포스팅을 볼 시간에 내 이웃들의 페북 포스팅을 보기 때문이다. 직장인, 그들의 대화 중 두 번째로 많은 포션을 차지하고 있는 것이 정치 얘기인 것 같다. 어떤 정치인은 어떻게 했고, 어떤 정치인은 어떻게 했다는 얘기가 술자리의 주요 안주거리이다. 그런 정치인들의 부동산 얘기도 자주 나온다. 부동산 대책이 잘못되었다는 등, 경제 전문가가 없다는 등, 경제 정책이 잘못되었다는 이야기들을 한다. 신문에서, 채 북에서 쏟아지는 얘기들을 모아서 술자리 안주로 삼는다. 하지만 이런 잘못된 얘기들에 대해서 너무도 잘 아는 사람들이 부동산 투자에 대해서 얘기하면 아는 게 없다. 그냥 잘못되었다는 것만 안다. 누가 잘못했다는 것만 안다. 그래서 자신은 어떻게 대응하겠다는 얘기는 없다. 문제다. '까까병'은 결국 몰라서 못하는 것이다. 누가 한다고 하니 나도 하고 싶은데 내가 아는 거라고는 어떤 정치인이 어떤 정책을 얼마나 잘못 만들었는지만 안다. 뉴스 기사에서 그것만 봤기에 그것만 안다. 내가 어디다 투자해야 할지, 내 친구가 한 얘기가 맞는 얘기인지에 대해 판단할 수 있는 능력은 없다.

정치기사, 경제 정책 잘못된 비판 기사 볼 시간에 내가 실제 지금 당장 필요한 투자처 기사 한 건이나 더 봤으면 좋겠다.

Part 2. 부자 되는 과정 및 법칙

꿈을 일하게 하고 꿈을 세우자

필자의 콤플렉스는 단연 흙수저에서 벗어나는 것이었다. 22살의 군대를 제대하고 부산에서 서울로 왔다. 돈을 많이 벌어 서울 강남에 집도 사고, 빌딩도 살 것이라는 말도 안 되는 상상과 도전력으로 여기 가지 달려왔다. 지금도 자식에게 흙수저라는 소리는 듣게 하고 싶지는 않아서 열심히 달리고 있다. 64p

이 글을 보면서 참 멋지다는 생각을 했다. 나는 22살에 뭐 했나? 그냥 술 먹고 있었던 것 같다. 저자는 자신의 6가지 꿈에 대한 이야기를 했다.

내 안의 거인의 주문, 6가지의 꿈

첫째, 행복한 가장이다.

둘째, 100억 원대 빌딩의 건물주다.

셋째, 내 집의 로망이다.

넷째, 세계 일주다.

다섯째, 복지 재단이다.

여섯째, 건강한 삶이다. 70p

거의 대부분이 희망하는 삶은 비슷할 것이다. 하지만 그것이 정말 어렵다. 대부분의 사람들에게는 그것이 정말 어렵다. 그 어려운 걸 해내는 사람도 있다. 저자는 그런 사람이지 않을까 싶다. 나도 나의 6가지 꿈을 만들어봐야겠다.

데이비드 호킨스의 '의식 혁명'

 

긍정적 의식 에너지와 부정적 의식 에너지 80p

 

 

저자는 '의식혁명'책에 있는 의식 에너지 표를 보여주며 레벨 100으로는 어떤 투자도 할 수 없다고 말한다. 투자금 회수가 두렵다면 그냥 예금, 적금이나 해야 한다고 말한다.

느껴지는 바가 많은 표이다. 내 주위에 '정보 유출'이 두려워 어떤 사이트에도 가입하지 않는 사람이 있다. 그 사람이 무엇을 할 수 있겠는가? 회원가입도 무서운 사람이 요즘 시대에 무엇을 할 수 있겠는가? 무서움은 어디서 올까? 무서움이란 나의 무지에서 온다. 내가 그것에 대해서 모르기 때문에 두려운 것이다. 모르는 이유는 공부를 하지 않기 때문이다. 공부를 하지 않으니 아는 바가 없고, 아는 것이 없으니 그것이 두려운 것이다. 그래서 공부를 해야 한다. 부동산이 무서워 투자를 못한다면 부동산 공부를 해야 하고, 주식이 무서워 투자를 못한다면 주식 공부를 해야 한다.

문제는 학교를 졸업하고 나서는 공부를 해본 적이 없다는 점이다. 그러니 책만 보면 잠이 온다. 공부만 하려면 딴 생각이 든다. 아이들 공부 안 한다고 탓하지 말라. 본인은 얼마나 공부를 하고 있는가? 정보 유출이 두려워 회원가입도 못하는 사람이 아이 공부 안 한다고 어찌 뭐라 할 수 있겠는가? 두려운 것이 있다면 그것을 공부해야 한다.

Part 3. 투자의 종류 1

주식 투자의 유의점

주식이 잘만 하면 큰돈을 벌 수 있는 수단이라는 것에는 이견을 다는 이가 없을 정도로 좋은 상품이기 때문이다. 다만 앞서 말했듯이 신뢰할 수 있는 컨설팅 회사를 만나야 한다는 점과 그들의 말을 신뢰하고 장기적인 투자 안목을 가져야 한다는 것은 정말 중요하다고 할 수 있다. 92p

주식 투자를 하며 느끼는 것이이다. 확률이다. 어떤 회사가 큰 수익을 낼 수 있을지 알려면 어떻게 해야 할까? 간단히, 그 회사가 이전에 어떤 퍼포먼스를 내왔는지 보면 된다. 삼성전자, 애플을 사람들이 투자하는 이유는 뭘까? 지난 10년 동안 꾸준히 성장한 회사이기 때문이다. 하지만 주식 초보자는 어떻게 하는가? 급등주를 예상하고 테마주를 쫓아가기 급급하다. 그러다 조금 벌고 많이 잃는다. 그냥 간단히, 10년간의 주가의 변동폭을 보면 된다. 그리고 안정적으로 성장해온 기업에 나의 자금을 예치시켜놓으면 된다. 그러면 지난 10년간 그랬듯이 앞으로 10년도 좋은 성장을 보일 것이다.

문제는 적은 수익률에 만족하지 못하는 마음에 있다. 워런 버핏의 연평균 수익률은 20%이다. 하지만 우리가 바라는 수익률은 200%이다. 여기서 문제는 시작된다. 워런 버핏보다 주식을 잘 알지 못하는 사람이 워런 버핏보다 더 좋은 수익률을 만들려고 하는 것이 문제다. 워런 버핏은 하루 5시간을 책을 읽는다고 한다. 나이가 들어서 독서시간이 5시간으로 줄었다고 한다. 우리는 하루 몇 시간을 책을 읽는가? 5시간도 안 읽으면서 200%의 수익률을 기대하는 것은 너무한 것 아닐까? 자신의 능력만큼의 수익률을 기대하면 좀 더 안정적인 투자를 할 수 있을 것이다. 저자도 이런 말을 한다.

'손해를 볼 수 있는 확률이 조금이라도 있다면 절대로 투자하지 말기를 강조하고 싶다.' 92p

아파트 전세 레버리지 투자

아파트 전세 레버리지 투자의 시대가 막을 내렸다고 보기는 어렵다. 어떤 것이든 강세와 약세는 있을 수 있지만, 시장은 살아 있고 어려움 속에서든 해답을 찾은 이들이 있기 때문이다. 95p

아파트의 경우 모든 시장이 규제를 받고 있는 것이 아니기 때문에 향후 장기적인 흐름상 시세가 오를 것으로 전망되는 곳에 투자해서 매매하게 되면 장기적으로 튼 수익을 올릴 수 있다. 후보 지역 역시 다양하고 자신의 상황에 맞춰서 선택할 수도 있기에 이런 방법에 대해 상담할 필요가 있다. 96p

아파트는 토지나 상가에 비해 거래세가 저렴하고 환금성이 높다. 99p

유치권 물건 경매

경매에 나온 물건의 90%가량은 유치권이 인정되지 않는 경우이다. 그럼에도 불구하고 이런 유치권 행사가 언급되면 금융사가 대출을 거부하는 경우가 종종 발생하게 된다. 103p

유치권 성립요권

첫째, 채권이 유치권의 목적물에 관해 생기는 것이어야 한다.

둘째, 채권이 변제기에 있어야 한다.

셋째, 유치권자는 물건을 점유하고 있어야 한다.

넷째, 유치권 발생을 배제하는 특약을 있어야 한다.

다섯쩨, 점유가 불법행위에 의한 경우가 아니어야 한다. 104p

도시형생화주택과 생활형 숙박시설

도시형생활주택과 오피스텔 차이점

도시형생활주택

주택법 22조, 도시지역에 건설하는 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택을 말한다.

가장 좋은 점은 청약통장이 필요하지 않아서 재당첨 기회의 한도가 필요 없다는 점이다. 1명의 명의로 여러 세대를 매입할 수 있다는 점이 장점이다. 114p

한 세대에 독립 주거가 가능하게 욕실, 부엌이 있어야 하며, 세대별 주거전용면적 50m2 이하여야 하고, 각 세대는 지하층에 설치하지 말아야 한다. 115p

20m2 이하를 보유했다면 무주택자로 인정되지만, 이상이거나 두 채 이상 보유했다면 유주택자가 된다.

오피스텔

오피스텔은 주용도가 업무시설이며 업무공간이 50% 이상이고, 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말한다.

주택법에 따라서는 준주택으로 주택 외 건물이며, 건축법에 따라 건립된 건축물이다.

사무실 용도로 많이 사용되는 오피스텔은 거주 용도가 매우 낮기 때문에 건축하는 과정에도 업무시설로 분리해 주거지로 보지 않고 있다. 물론 실질적으로 주거 용도로 사용하게 된다면 종합부동산세가 나오는 일이 발생하기 때문에 이 점은 주의하면 될 것 같다. 114p

Part 4. 투자의 종류 2

법인

여러분도 가족 법인을 만들어 준비하면 좋다. 현재 직장은 언젠가는 은퇴해야 한다. 건물주가 된다고 해도 주차, 청소, 보안, 유지 보수, 보험 및 세금 등 그냥 건물주가 되는 것은 아니다. 하지만 서비스 마인드를 가지고 해야 하고, 월세가 잘 나오는 큰 건물은 관리 회사에 위임해서 하는 방법도 있다. 165p

상가 투자

상가 투자는 월세 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 다른 부동산 투자는 대개 시세차익으로 이득을 얻는 방식인데, 공실 염려 없이 운영이 잘되고 있는 상가에 투자를 한 경우에는 매달 고정 수익을 얻을 수 있기 때문에 이 부분이 큰 장점이다.

상가 투자는 항아리 상권에 투자해야 한다. 207p

Part 5. 세금 및 법률

배당소득세

국내 배당소득세율은 15.4%다. 배당금이 2,000만 원을 넘으면 종합소득세 신고를 해야 하며, 해외 주식 배당소득세율이 국내 배당소득세율보다 낮을 경우에는 해당 부분만큼 추가 징수한다. 218p

증여세

 

부동산 재산을 갖고 있는 분들은 증여공제제도를 활용해 현금으로 증여해 자녀 이름으로 투자하면 좋다. 미성년자는 2천만 원, 성년은 5천만 원까지 10년 합산 증여세가 과세되지 않는다.

 

부동산을 지금 시작하는 사람은 무엇을 해도 어렵고 힘들기만 하다. 이런 사람들이 이 책을 본다면 여러모로 도움이 될 것 같다. 시장 상황 또는 투자 지역만을 열심히 설명한 그런 책은 아니다. 저자가 부동산 투자를 하면서 겪은 이야기, 투자자가 가져야 하는 마음 등에 대한 이야기들이 많이 들어있다. 그리고 여러 가지 부동산 방향에 대해서 살펴볼 수 있는 책이다.

 

책 속에서, 저자는 부동산 강의나 모임 등을 운영하고 있다고 하니, 관심 있는 사람은 저자 '홍성준'으로 검색해 관련된 강의를 들어보는 것도 좋을 것 같다.

 

 

 
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