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나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다

[도서] 나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다

투자N 저

내용 평점 5점

구성 평점 5점

부동산 경매는 부동산 투자 중 하나의 방법이다. 최근에는 다소 주춤한 면이 있지만 예전에는 부동산 투자를 통해 자산형성하는 사람들에게 가장 각광받는 방법이었다. 최근에는 갭투자와 같은 것들이 많이 알려지면서 이쪽으로 많이 몰렸다. 그다지 큰 공부를 할 것도 없이 사놓기만 해도 해당 주택이 상승하는 차익을 취한다. 이러다보니 부동산 경매가 다소 잠잠해진 것도 사실이다. 그렇다고 부동산 경매가 죽었냐하면 그건 절대로 아니다. 그럴 수가 없다.

오늘도 전국의 경매 법정에서는 끊임없이 경매물건이 나온다. 해당 물건들은 결국에는 누군가의 손에 들어간다. 그로 인해 수익을 보는 사람이 생긴다. 잘 모를 뿐이지 누군가는 부동산 경매로 수익을 꾸준히 보고 있다. 물론 갭투자에 비해서 부동산 경매가 좀 더 어렵다는 것은 사실이다. 무엇보다 법원에 가서 낙찰을 받아야 한다는 점이다. 다소 꺼림직한 것이 사실이다. 태어나서 법정에 갈 일이 대부분 사람은 없으니 말이다. 여기에 법 용어를 알아야 하는 진입 장벽도 있다.

이런 이유로 사람들이 부동산 경매를 어려워 한다. 또한 집에 살고 있는 사람을 명도해야 한다는 점때문에 피하는 사람도 꽤 있다. 신기하게도 부동산경매로 꾸준히 수익을 내는 사람들은 부동산 경매를 주로 한다. 일반 매매도 하지만 대부분 부동산 경매로 한다. 가장 큰 이유는 역시나 좀 더 싸게 살 수 있다는 점이다. 일반 매매에서 싸게 산다는 것은 급매로 취득하는 것이다. 급매라는 것은 내가 어느 정도 알아야 가능하지 내가 산 물건이 진짜 급매인지는 확실하지 않다.

부동산 경매는 급매보다 더 싸게 살 수 있다. 그런 이유로 부동산경매는 낙찰받는 즉시 이미 수익과 손실이 결정되었다는 표현도 한다. 부동산 경매는 한 물 같다는 말도 한다. 부동산 경매로 수익을 낼 수 없다고 말이다. 꼭 그렇지 않다는 것을 이 책의 저자가 보여준다. 그것도 책에서는 그다지 어려운 특수물건의 사례가 나오지도 않는다. <나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다>는 부동산경매로 수익을 내는 과정을 보여주는 책인데 의외로 편하게 읽을 수 있다.

대부분 부동산 경매 책은 법 용어 등이 나오면서 읽기 쉽지 않다. 반면에 이 책은 법적 용어는 그다지 나오지 않고 편하게 부동산  투자처럼 접근하는 관점으로 설명해준다. 어려운 방식을 설명하는 것도 아니다. 그보다는 편하게 어떻게 낙찰을 받았고 어떤 식으로 해당 주택을 탈바꿈 시켜서 임대를 놓았는지 설명한다. 책에서 나온 대부분 주택은 빌라다. 흔히 아파트 투자가 가장 큰 돈이 된다고 하지만 저자는 빌라를 갖고도 충분한 수익을 내면서 팔지도 않고 돈도 벌었다.

책에서 어떻게 보면 갭투자다. 월세 투자도 소개를 하지만 갭투자를 부동산 경매로 한다. 해당 물건은 낙찰 받는다. 그 후에 핵심은 인테리어라고 할 수 있다. 인테리어를 임차인이 볼 때 한 눈에 빠지게 해놓는다. 대부분 임차인들이 주택을 보면 그 즉시 계약을 하고 싶어할 정도다. 이럴 때 자신이 낙찰 받은 금액보다는 높게 전세가를 놓는다. 그럴 수 있는 이유는 보통 공시지가의 150%까지 전세가 가능하다는 점이다. 이러다보니 자신이 최고로 셋팅하면 플피가 된다.

플러스 피라는 뜻이다. 투자를 하고 매도를 하지 않았는데도 돈이 들어온다는 뜻이다. 내가 2억에 낙찰 받고 인테리어를 거의 리모델링급으로 내부를 한다. 그런 후에 해당 전세를 예를 들어 2.5억이나 3억에 한다. 이렇게 되면 나는 별 무리없이 팔지도 않고 돈이 들어와서 다른 투자를 또 할 수 있는 자금이 마련된다. 이런 방법 말고도 미리 미리 호재를 파악한다. 호재라는 것이 나만 알고 있는 것이 아닌 이미 다 나와있다. 정부와 지자체에서 전부 공개하고 있다.

그런 지역을 미리 선점해서 해당 지역에 나온 부동산 경매물건을 낙찰받는다. 그 후에 전세나 월세로 세팅을 하고 기다린다. 멀지 않아 실제로 해당 지역이 가시권에 들어와 추진된다. 이로 인해 빌라였지만 가격이 뛰게 된다. 책에서 소개된 사례는 대부분 2020년 이전에 낙찰받아 세팅한 물건이 많았다. 확실히 현재 어떤 식으로 되었는까지 알기 위해서는 그 정도 기간일 필요가 있다. 대신에 책은 리모델링에 대해 너무 많은 지면을 할애하고 있어 순간 인테리어 책으로 착각할 뻔했다.

책을 읽다보면 우리는 표현을 한다. 아마도 저자가 단독으로 한 것이 아닌 누군가를 도와 준 것이 아닐까한다. 실제로 책에 나온 사례중에는 본인 소유가 아닌 낙찰받아 주는 등의 도움을 준 사례도 함께 있다. 끝에서 스페셜 페이지로 용산 이태원쪽의 현장조사를 무슨 문제를 풀이하든 해 주는 부분이 있는데 색달랐다. 경매 책과 상관없는 것도 같았는데 읽으면서 풀어보는 것도 재미있었다. 끊임없는 발품으로 서울과 수도권 위주로만 투자한 사례가 많았던 점이 좋았다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 인테리어 책은 아닌데.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 경매를 이용할 뿐이다.

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