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왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기

[도서] 왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기

노일용 저

내용 평점 4점

구성 평점 4점

오랫만에 부동산 경매에 관한 책을 읽었습니다.

오래전에 공부했던 경매라 생각이 안나는 부분이 많았는데 이 책을 읽으면서 예전에  배웠던 내용을 정리를 할수 있었습니다. 

이 책의 저자인 노일용 작가는 오래전 부터 부동산 투자와 강의를 하신 분으로 책의 구성을

들여다보면 경매를 시작하는 초보자도 쉽게 이해를 할 수 있게 기술하여 이해하기가 좋았으

며 다양한 경매 사례를 넣어 경매를 처음 접하는 사람도 바로 적용 가능 할 수 있을 것 같습니다. 

 

이책의 구성으로는....

부동산 경매의 정의, 경매 진행 과정, 권리분석 방법 등을 알기 쉽도록 설명을 하였고, 특히나

특수불건인 법정지상권, 공유지분, 유치권 등을 잘 풀어서 기술하여 훨씬 이해가 편했습니다. 

 

1. 내가 생각하는 이 책의 핵심 키워드는? 

1) 부동산 경매

2) 권리분석

3) 법정지상권

4) 유치권

 

2. 본 것 :: 이 책의 핵심 내용은? 

Page10. 부동산 경매의 의의

부동산 경매란 채무자가 약속한 변제기일까지 채무를 상환하지 않은 경우, 채권자의 신청에 따라 법원이 채무자 소유의 부동산을 강제로 매각해 채권을 회수하는 강제 집행 절차를 말한다.

Page20. 공매의 의의

공매는 국가, 지방자치단체, 금융기관 등에서 관련 법에 따라 부동 산등의 자산을 한국자산관리공사(캠코)에 의뢰해 온라인 공매 시스템(온비드)을 통해 매각하는 절차를 말한다.

Page21. 공매는 인도 명령제도가 없으므로 낙찰받은 부동산의 점유를 이전 받기 위해서는 명도소송을 해야한다. 인도 명령은 낙찰자의 신청에 대한 법원의 결정으로 이루어지므로 소송보다 비용이 저렴하고 절차가 단순하다.

따라서 관행상 이루어지는 점유자와의 이사비 협상이 성공하지 못하면 명도 소송을 해야하는 공매는, 경매보다 점유자로부터 부동산을 인도받는 낙찰자의 부담이 크다는 단점이 있다. 그러나 경매에 비해 활성화가 덜 되어 있어

경매보다 낮은 가격으로 매수가 가능한 점, 일주일에 한 번 진행되므로 빠른 시간 안에 물건을 취득할 수 있는 점, 잔금 납부일까지 잔금을 납부하지 못했을 때 이자 없이 10일의 기간을 더 유예해주며, 인터넷으로 입찰하

므로 바븐 직장인에게 적합하다는 점이 장점이다.

Page55. 단언컨데 경매의 꽃은 권리분석이다. 명도는 아무리 어려운 상황이 라 해도 시간과 비용이 조금 더 소요될 뿐 결국 해결이 가능하다. 그러나 권리분석을 잘목하면 재산상의 큰 손실을 볼 수 있다.

Page128. 임차보증금이 일정 금액 이하이며, 경매개시결정 이전에 주민등록신고와 주택의 인도를 마친 임차인은 다른 채권자보다 우선해서 일정 금액을 배당받는데, 이를 최우선변제라고 한다.

Page171. 우리나라의 법률제도는 집합건물을 제외한 부동산에 있어서 토지와 건물을 별개로 취급하고 있다. 따라서 토지와 건물 소유자가 동일할 경우에는 분쟁이 없으나, 서로 다르다면 건물 소유자에게 토지에 대한 이용권한을 주지 않는 경우 건물은 철거 될 수밖에 없다. 토지를 이용하려는 자가 토지 등기부에 지상권등기를 했다면 그 지상권에 따라 토지를 이용하면 될것이다. 하지만 지상권 등기가 없는 상태에서 토지와 건물 소유자가 달라질 경우 건물 소유자를 위해서 토지의 이용권을 부여하기 위한 법률이 필요하게 되는데, 그것이 바로 법정지상권에 관한 규정이다. 법정지상권에 관한 규정은 강행규정이므로 당사자 간의 성립특약은 효력이 없다.

Page173. 저당권이 설정된 부동산 경매에 따라 토지, 건물 소유자가 달라지 는 경우 법정지상권 성립 여부를 판단한다. 이 밖에도 가등기담보 등에 관한 법률, 입목법, 전세권에 관한 민법 규정 등 법률에 따른 법정지상권이 있으며, 법률이 아닌 판례로 인정하는 관습법상의 법정지상권이 있다.관습법상의 법정지상권은 매매,증여,공매,강제경매 등 임의경매(저당권 실행)가 아닌 다른 원인으로 토지, 건물 소유자가 달라진 경우 성립하며, 건물 철거의 특약이 없어야 한다.

Page174. 법정지상권은 건물에 대해서만 성립하는 권리이므로 건물이 아닌 정화조, 비닐하우스, 컨테이너 등은 법정지상권이 성립하지 않는다.

Page177. 소유자의 동일 시점

법정지상권이 성립하면 건물 소유자는 토지를 사용할 권리가 발생하므로건물을 철거하지 않아도 되어 건물 소유자가 보호를 받는다. 또한 법정지상권이 성립하지 않으면 토지 소유자는 건물을 철거해서 아무런 제한없이 토지를 사용할 수 있어 경매절차에서 토지 낙찰가격이 상승하게 되므로 채권자는 채권을 회수할 가능성이 높아지게 되어 채권자가 보호를 받는다.

Page237. 유치권은 공사업자 등이 부동산에 공사를 하고 공사대금채권이 발생했지만 채권의 변제를 받지 못한 경우, 채권을 변제 받을 때까지 부동산을 점유하며 소유자에게 점유의 이전을 거부할 수 있는 권리이다. 유치권은 부동산 등기부에 등기를 하지 않기 때문에 매각대금에 대한 우선 변제권이 없어 법원으로 부터 배당을 받지 못한다.

 

3. 깨달은 것 :: 이 책에서 얻은 것은 무엇인가? (나의 이해/해석)

부동산 경매 및 공매를 사례 중심으로 설명을 해주어서 이해가 잘되었습니다. 경공매의 진행 절차와 명도방법 등이 기술되어 있어 쉽게 접근이 가능 할 것 같습니다.

특히나 법정지상권, 공유지분, 유치권등 특수 물건에 대해 자세한 사례를 바탕으로 설명을 하여 꼭 한번 특수 물건에 도전하고 싶은 생각이 들었습니다.

 

4. 적용할 것 :: 나에게 유용한 것은 어떤것이 있는가?

법정지상권 경공매 방법, 지분권에 대한 경공매 방법, 유치권을 해결하여 낙찰 받기

 

어려운 경매를 쉽게 설명해주셔서 감사합니다. 앞으로도 좋은 책과 강의 부탁 드립니다.

 
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