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당신만 몰랐던 부동산 투자

[도서] 당신만 몰랐던 부동산 투자

김학렬(빠숑),김우람(블루999) 저

내용 평점 5점

구성 평점 5점

당신만 몰랐던 부동산 투자의 저자는 입지의 신 빠숑(김학렬)과 임장의 신 블루999(김우람)이다. 김학렬은 스마트튜브 부동산조사연구소 및 스마트튜브 경제아카데미 대표로 대한민국 최고의 부동산 입지 전문가이자 인기 부동산 칼럼니스트이며 부동산 채널인 빠숑의 세상 답사기 운영자이며 인플루언서이다. 김우람은 신강엔지니어링 대표로 임장 활동 보고를 통해 이슈가 있는 현장의 동향을 보고서로 전달하고 있다.

부동산 프로젝트를 진행하며 부동산 업계 최고의 멘토로 우뚝선 김학렬과 현장을 깊숙이 파내며 담아낸 김우람의 세세한 임장 정보가 합쳐진 이 책은 검증되지 않은 정보가 난무한 투자 전쟁터에서 살아남기 위한 투자라는 처음 가보는 길에서 내비게이션을 켜는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다.

이 책은 PART 1. 갭 투자, 한다면 어떤 리스크를 헷지해야 하는가?, PART 2. 썩빌, 문재인 정부 이후 가장 핫한 투자 트렌드, PART 3. 오피스텔, 신축 아파트의 대안, PART 4. 주거 규제 풍선 효과로 재부각되는 투자 트렌드로 이루어져 있다.

갭 투자란 주로 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금의 차액이 적은 부동산을 임차인, 즉 세입자의 전세 자금을 레버리지로 매수하는 것을 의미한다. 여기서 매매 가격과 전세금의 차이를 통상적으로 갭이라 부른다. 갭 투자의 장점은 실제 투자 금액이 전체 매매가에서 전세금만큼을 뺀 금액이 투입 금액이 되니 레버리지만큼 초기 투자금에 대한 부담을 낮출 수 있고, 임대차 기간이 끝난 후 전세금이 상승할 경우 그 상승분만큼 투자금을 회수할 수 있으며, 매도 시점에 매수 가격 대비 집값이 상승한 만큼 시세 차익을 볼 수 있거나 투자 기간 내에 전세금 상승으로 투자 금액 전체를 회수하게 되면 성공한 투자가 된다. 하지만 완전히 안전한 투자 방법은 아니다. 임대차 기간 내에도 역전세가 발생하거나 매도 시점에 매수 시세 대비 매매 가격 하락하게 되어 손해를 볼 수도 있어 그 리스크를 어떻게 헷지할 수 있는가가 중요하다. 결국 갭 투자는 매수 매도 타이밍이 가장 중요하다고 하겠다.

극초기 재개발 구역 상품을 썩빌이라고 칭한다고 하며, 썩빌은 당장 실거주하기에는 불편한 재개발이 필요한 오래된 빌라를 통칭하는 단어이다. 보통 썩빌의 시세는 매매와 전세가의 차이인 갭으로 평가한다. 극초기 재개발 투자시 가장 중요한 흥행성의 주요 요건은 우선 소액으로 투자할 만한 매물이 다수 존재해야 한다. 누구나 쉽게 접근 할 수 있는 빌라가 대표적인 상품이고 1억원 이하 주택이 추득세가 1.1%로 좋다. 극초기지역 투자의 가장 큰 목표는 역시 차익 실현으로 투자 성공의 기준은 갭이다. 재개발 사업 가능성, 지자체별 주거정비지수를 충족하는지 여부, 이에 관련된 규제 내용을 눈여겨봐야 하며 정부가 제시한 조건에 따라 정비구역으로 지정될 가능성이 높은 지역부터 접근하는 것이 중요하다.

오피스텔이란 사무실을 뜻하는 오피스와 호텔의 합성어로 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 부동산이다. 오피스 역할이 메인이어야 하나 통상적으로 주거로 사용되는 경우가 많기 때문에 주택은 아니지만 주택의 역할도 할 수가 있는 부동산 정도로 이해하면 된다. 세금은 실질과세원칙이 적용되므로 업무용으로 사용되었다면 업무 시설에 대한 세율이 적용되고, 주택용으로 사용되었다면 주택의 세율이 부과될 수 있다. 주택으로 간주된 이후부터는 양도세 등을 계산할 때 오피스텔도 주택의 수에 포함되나 주택 청약에서는 업무 시설로 등재되며 등기부등본상으로도 주택이 아니다. 바로 이 부분이 현재 오피스텔 혹은 아파텔(주거용오피스텔)이 주목받는 이유이다.

주거 규제 풍선 효과로 재부각되는 투자 트렌드로 지식산업센터가 있다. 지식산업센터는 한 건축물에 제조업, 지식산업을 영위하는 기업과 지원 시설 그리고 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 다층형 건축물을 뜻한다. 지식산업센터는 다른 건축물과는 달리 준공업지역이나 신규 택지개발지구에 주로 건설된다. 오피스텔은 주거 혹은 업무 두 가지 용도로 사용할 수 있지만, 지식산업센터는 오로지 업무로만 사용할 수 있다. 지식산업센터 투자 시에 입주 기업의 수요를 반드시 따져봐야 하고, 그 기업들이 그 지식산업센터를 선택할 때 입지 경쟁력, 가격 경쟁력, 상품 경쟁력을 모두 따져봐야 한다.

최근에는 규모가 작은 빌딩을 꼬마빌딩이라 부르며 접근하는 투자자가 절대적으로 많아졌다. 꼬마빌딩은 상가이면서 오피스이고 주거 시설인 원룸까지 포함한 복합상품이라 이해나 접근이 쉽지 않다. 마지막으로 토지에 대한 투자이다. 토지는 가장 중요한 것이 잘사야 하는 것으로 매수한 가격 보다 상승할 수 있는 토지를 잘 선택하여 매수하여야 하는 것으로 입지 선정 및 적정 가격 두출이 무엇보다도 중요하다.

이 책 당신만 몰랐던 부동산 투자는 투자자를 위한 시장전문가와 현장 전문가의 완벽한 합주로 현장을 깊숙히 파내며 세세한 임장 정보가 기록되어 있다. 나는 이 책을 읽으며 몰랐던 부동산 투자에 대한 용어와 지식을 쉽고 흥미롭게 알 수 있었다. 부동산 투자에 대한 갭 투자, 썩빌 투자, 오피스텔, 지식산업센터, 꼬마빌딩, 투자에 대한 투자 등에 공부할 수 있는 좋은 기회였다. 이들 투자 시장이 어떻게 왜 발생했고, 어떻게 수익을 올리고 있으며 어떤 리스크가 있는지를 알고 들어가야 하는지를 미래의 투자자인 독자에게 알려주는 책인 것 같아 함께 읽으면 좋은 책인 것 같다.

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