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무주택자를 위한 부동산 119

[도서] 무주택자를 위한 부동산 119

와삼(와인엔삼겹살) 저

내용 평점 5점

구성 평점 5점


 

 

코로나19로 인해 풀린 유동성이 급격하게 축소되고 있는 요즘, 집을 얻기란 더욱 어려운 시기가 되어갑니다. 무주택자는 어디로 가야 할지 고민이 앞설 수밖에 없는 시국일 텐데, 과연 어떻게 하는 것이 현명한 선택일까요. <무주택자를 위한 부동산 119>는 이런 무주택자들에게 명쾌한 해답을 알려 주는 책입니다.

이 책은 크게 이론과 실전으로 나누어져 있습니다. 이론은 어떤 지역의 집을 구매해야 할지, 그리고 집값의 행방이 어떻게 흘러갈지를 다루고 있고, 실전 편은 어떻게 매매할지를 정해줍니다.

저자는 자본주의 사회에서 집은 재화라고 합니다. 그렇다고 남들처럼 여기저기 부동산 투자를 하고 다니라는 것이 아니라, 최소한 집에 대한 마인드는 거주 목적뿐만 아니라 투자 목적도 있다는 것을 명심하라고 합니다. Live만 생각하지 말고 Buy도 생각하라는 것이죠. 가난을 탈출하기 위한 첫 번째 방법은 바로 내 집 마련임을 명심하라고 합니다.


 

 

그러다 보니 돈을 모아서 집을 살 생각을 하게 되는데 그런 식으로는 절대 집을 살 수 없습니다. 저자는 레버리지를 끌어써서라도 집을 사라고 합니다. 그 이유로 주가지수와 아파트 가격 지수 흐름을 보여줍니다. 최근 22년간 아파트, 특히 서울의 아파트가 주식 수익률을 아득히 초월하는 것을 볼 수 있지요. 또한 집은 폭락하더라도 실체가 있기 때문에 투자자에게 주는 효용뿐만이 아니라 개인에게 주는 효용이 있기 때문에 내 집 마련에 힘쓰는 것이 더 효율적인 투자법이라고 합니다.

2장과 3장은 정보가 주는 소음을 구분하고 권위자가 하는 말에 흔들리지 말라는 내용입니다. 요약하면 뭐가 되었던 공급이 줄어들고 있는 이상 집값은 오른다는 결론입니다. 결론만 알면 굳이 이 부분을 읽을 필요는 없을 것 같습니다.

알고 싶은 내용은 4장부터 나옵니다. 그럼 어떤 지역의 집을 골라볼지를 생각해 봅니다. 저자는 지역별로 매매, 전세 가격 지수 및 입주 물량을 고려해 보라 합니다. 수도권과 5대 광역시의 매매 및 전세 사이클과 입주 물량을 분석해 보면 어떤 시기에 이런 반응을 보이고 있는지, 어떤 단지에서 빠른 반응이 오는지 알 수 있게 됩니다. 또 하나 확인해 볼 만한 것은 미분양 현황입니다. 직접 미분양 비율을 확인하면서 수요와 매매가격이 어떻게 움직이는지를 체크해 볼 수 있습니다.

또 하나 좋은 지표로 PIR과 HAI를 언급합니다. PIR은 주택의 중위 가격/소비자의 중위 소득으로 나타내는 것으로 만일 PIR이 10이라고 한다면, 소비자가 10년 동안 소득을 그대로 모아야 주택을 살 수 있다는 의미로 해석할 수 있습니다. 또 하나 지표는 HAI입니다. 중간 소득의 가구가 대출을 받아 중간 가격 주택을 구입했을 때 상환 부담을 나타내는 지표입니다. 아시다시피 전 정권의 실기로 인해 두 지표는 사상 최악치를 계속 갱신하고 있는 만큼, 현재로서는 주택을 매수하기 쉽지 않은 부담스러운 자리임을 알 수 있습니다.

 


 

 

지역 자체를 열심히 분석하는 것이 필요할 때에는 다양한 정보를 활용할 수 있습니다. 부동산 지인이라는 사이트를 통해 수요량 및 입주량 흐름을 체크할 수 있고, 매매, 전세비율을 체크할 수 있으며, 구청 홈페이지를 통해 다양한 행정 정보를 참조할 수도 있습니다. 호갱노노를 통해 향후 몇 년간 입주 예정 물량과 상권 현황 등 지역 분석을 손쉽게 행할 수 있습니다.

아파트를 구할 때에는 비슷한 수준에 있는 여러 아파트의 가격을 비교해 보고, 그 수준보다 싸게 나온 아파트가 있으면 그것이 진짜 급매이니 항상 관심 지역의 시세를 꾸준히 살피고, 그 지역의 공인중개사에게 진짜 실수요자이니 급매가 나오면 연락을 달라고 요청하는 것이 필요합니다. 저자는 그렇다고 지역에서 가격 하위 수준의 주택은 가급적 사지 말라고 합니다. 이사 가기도 힘들고, 전세를 놓기도 어려운 집이기 때문에 시장 침체기에는 더욱 크게 고통을 받을 수 있습니다. 또 모든 분석이 끝나면 현장의 부동산을 최소 4~5군데 방문하면서 다양한 정보원으로부터 소식을 접하고, 정말 마음에 드는 아파트를 찾을 수 있도록 발품을 팔라고 합니다.

아파트 매도 타이밍에 대해서도 적고 있는데 기억해 두면 좋을 것 같습니다.

1. 입주 물량의 증가 : 해당 아파트 지역과 인근 지역의 입주 물량이 최근 평균치 또는 인구수 감안 적정 물량보다 많이 계획되어 있을 때

2. 매매가격 대비 전세 가격 비율의 하락 : 매매가격은 상승할 때 전세 가격은 비슷하거나 하락하면 투자수요가 많아 하방 하락의 가능성이 큼

3. 매매가격 자체의 장기간 상승으로 절대 가격 자체가 부담스러움 : PIR, HAI 과하게 높을 시

4. 미분양 물량이 증가하고 청약 경쟁률이 낮아질 때

5. 시장에 매매와 전세 매물이 증가할 때 : 매도자보다 매수자가 우위에 있다는 의미

5장에서는 돈이 없어도 집을 살 수 있는 방안을 말합니다. 첫 번째로 저자는 청약을 언급합니다. 다양한 특별공급을 활용하여 청약을 노리고, 당해를 노리고 준비를 합니다. 집을 구할 때에는 LTV, DTI, DSR 등을 계산해 보고, 대출 한도를 고려해서 자신이 갚을 수 있는 수준의 리스크를 감내하면서 집을 구하라고 합니다.

책은 집을 고를 수 있는 다양한 방법과 거시, 미시경제를 고려한 다양한 시야를 제공해 준다는 점에서 무척 유용하지만, 한편으로는 '그럼 어떻게 집을 살 것인가?'라는 질문에 확실하게 답을 주지 않고 두루뭉술하게 답한다는 점에서 답답함이 많아지는 책이기도 합니다. 어쨌든 저자의 결론은 '무조건 집값은 오르니 내 집 마련을 해라'라는 수준에서 멈추는데 사실 우리가 관심 있는 것은 집값의 추세이기도 하지만 집을 어떻게 마련할 것인가 하는 방법론에도 상당한 관심이 있습니다. 이 부분을 시원하게 긁어주기는커녕 더 도드라지게 만드니 아쉬울 수밖에요.

하지만 그럼에도 불구하고 이 책을 추천드리고 싶은 것은, 집에 대한 확고한 기준이 없는 사람들에게 명확한 기준을 제시해 준다는 점에서 읽어볼 만한 책이라고 생각합니다. 어느 지역을 고를 것이며, 어떤 시점에 집을 살 것인지에 대해 이 책은 그럭저럭 좋은 결론을 제시합니다. 그렇기에 기준이 명확하지 않은 분들이라면 이 책에서 길을 찾아보는 것도 좋을 것 같습니다. 실거주를 꿈꾸는 많은 사람들에게 추천드립니다.

 

 

 

 
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