모든 일에 일정한 흐름과 패턴이 있다면 다음 단계를 예상할 수 있고 적응과 대응을 하기 쉬울 것이다.
부동산 투자에도 흐름이 있다고 한다. 물론 매번 같은 양상이 나타나는 것은 아니다. 하지만 부동산 투자도 결국 수요와 공급, 인간의 심리와 밀접한 관련이 있기 때문에 일어난 일이 인과관계에 의해 일어날 일을 촉발시키며 사이클을 만들게 된다.
부동산 투자에 흐름을 파악하는 것이 중요하다는 것은 투자자라면 누구나 아는 사실이다. 그리고 너무나 긴 이번 상승장을 통과하는 투자자들이 '하락장은 언제 올까?' 궁금해하는 것도 사실이다.
20년 투자경력을 자랑하는 부룡님이 낸 <부동산 상승신호 하락신호>는 그러한 궁금증을 해소시켜주는 책이다. 여기서 그쳤다면 '그래서 뭐 어쩌라고' 소리가 나왔겠지만, 저자는 각 시기별로 유효한 투자 방법과 대응해야 할 리스크, 대응방법에 대해 자세히 소개하고 있다.
그야말로 찐 투자 전략집이라고나 할까.
부룡님은 <부동산 상승신호 하락신호>라는 이 책에서 부동산시장의 흐름을 크게 7단계로 나누어 설명하고 있다.
1. 침체기: 매매는 사라지고 전세가는 조금씩 오른다
2. 회복준비기: 전세가가 급등하고 친부동산 정책이 등장한다
3. 회복기: 주택공급이 늘어나고 투자수요가 급증한다
4. 상승기: 급등하다가 일부 조정을 맞는다
5. 확산기(1차 순환장): 공급이 줄고 실수요자가 늘어난다
6. 급등기(2차 순환장): 실수요가 외곽까지 번진다
7. 쇠퇴기: 수요는 조금씩 줄어들고 공급은 늘어난다
그럼 저자는 현재를 어떤 단계로 보고 있을까?
원고를 쓰고 있는 2021년 3월 현재는 다섯 번째 단계인 '확산기'로 확실하게 접어든 상태로, 이제는 실수요가 외곽으로 퍼져나가는 '급등기'과정에 진입하는 중이라고 생각된다.(69쪽)
지금은 6월. 이미 급등기가 진행되는 중 아닐까.
급등기는 공급은 감소하지만 전세는 오르고 투자수요와 실수요가 모두 급증하는 시기다.
이 때는 중심지와 외곽지를 막론하고 거의 모든 지역이 상승하는데, 시장을 주도하는 세력이 아무래도 자금이 충분치 않은 예비 실수요자들이다 보니 그동안 상승세가 높았던 곳보다는 기존 상승세에서 빗겨나 있던 외곽지역이 좀 더 두드러지게 상승하는 경우가 많다.(57쪽)
이 시기에는 '풍선효과의 확산세를 노린 투자'와 '전세갭투자' 그리고 이 '두 가지를 모두 활용한 투자'가 유행한다고 한다. 다만 저자는 이 시기에는 방어적으로 투자하고 무리한 투자를 하지 말라고 경고한다.
달도 차면 기울고, 밀물의 극치는 썰물의 시작이다. 기억해야 겠다.
부룡님의 <부동산 상승신호 하락신호>책에서 특히 인상깊었던 것은 맺음말이다.
그렇다면 언제 다가올지는 모르지만 앞으로 다가올 '하락장'의 의미를 이제는 기존과 다르게 받아들여야 한다. 그동안 너무 많이 올라서 진입할 수 없었던 중심지의 부동산을 싸게 구입할 수 있는 절호의 시기라고 말이다. (291쪽)
하락장을 두려워하지 않는 투자자가 성공한다고 한다.
두려워하지 않고 준비하는 투자자가 되어야겠다.