지금 같은 저성장 국면에서는 꾸준하게 수익을 창출할 수 있는 투자 자산이 세간의 관심을 받는 건 당연지사라 할 수 있는데 그중에서도 수익형 부동산의 꽃이라 할 수 있는 상가 건물은 나 같은 월급쟁이뿐 아니라 모든 이의 로망이 아닐까 생각한다. 이 책은 그런 로망(?)을 직접 실현시켜 주는 책은 아니지만, 상가 투자를 함에 있어 반드시 짚고 넘어가야 하는 가장 기본적인 것들을 적시하고 있다.
상가와 관련된 기본 용어를 정리해 두어 독자의 이해를 돕고 있으며 상가를 분석함에 있어서 가장 핵심이라 할 수 있는 상권과 입지의 개념에 대해서도 자세히 설명하고 있다. 상권의 전체적인 틀과 함께 상가의 종류와 그에 따르는 특성 등을 구체적으로 서술하고 있고 최신 상가의 트렌드에 대해서도 소개하고 있다. 또 서울 시내 주요 상권들의 특징을 구분하고 그에 맞춘 공략 방법도 소개하고 있다. 덤으로 요즘 서울의 핫한 상권도 같이 조명하고 있다.
개별 상가의 입지 조건이 나무라면 상권은 전체를 아우르는 숲이라 할 수 있다. 그래서 본격적인 상가 투자에 앞서 전체적인 상권 분석이 선행되어야 하는 것은 불문가지다. 자칫 상가 그 자체에만 포커스를 맞추다 보면 곁가지에 빠지기 쉬운데 이 책은 그런 큰 흐름을 놓치지 않은 느낌이다.
책의 중반부로 가면 상가에 대한 본격적인 투자 노하우를 들을 수 있다. 착실한 이론적 지식과 함께 저자의 오랜 실무 경험에서 묻어 나온 유용한 내용이 많이 등장한다.
상권이란 큰 틀에서 상가의 종류, 층별, 투자 가능한 자산의 크기에 따라 세분화해 그에 맞는 투자 전략을 짤 수 있도록 도움을 주고 중간중간 다양한 사례를 들어 독자의 호응을 높였다. 상가의 입지 조건에 대한 기술적인 조언과 함께 상가를 보는 깊이를 더할 수 있도록 업종에 대한 세세한 부분까지 같이 짚어 주고 있다. 그리고 일반적인 상식으로 통용되고 있는 상가의 기본 법칙들에 대해서도 간략하게 언급하고 있다.
과열된 상가 분양 시장에서 한정된 자금으로 좀 더 수익률을 높일 수 있는 틈새시장에 대해서도 고민한 흔적인 엿보이는데 이에 대해 저자는 목마른 놈이 우물 파듯 적극적으로 발품을 팔 것을 강조한다. 입지가 탄탄한 기존의 목 좋은 곳에 위치한 상가들은 배후가 안정적이라는 장점이 있지만 이미 시장 가격에 충분히 반영되어 있기에 이들 상가를 매입하려면 상당한 프리미엄을 지불해야 한다. 상당한 자금 부담을 필요로 하기 때문에 수익률에 많은 영향을 받을 수밖에 없다. 그래서 많은 발품과 더불어 발상의 전환을 바꿀 필요가 있다고 저자는 조언한다.
마지막엔 건물주나 임대사업자들이 가장 민감해하는 세금에 대한 부분이 나온다. 디테일한 부분까지 전부 싣지는 않지만, 세금에 대한 체크 포인트 정도는 대부분 언급하고 넘어간다. 경매나 부동산 관련 책에서 흔히 언급하는 수익률은 세금은 제하고 표기하는 경우가 많은데 스마트한 투자자라면 반드시 세전 수익률보다 세후 수익률에 익숙해져야 한다. 가랑비에 옷 젖듯이 한 번 빠져나가면 줄줄 새는 게 또한 세금이다. 합법적인(?) 절세 방법을 공략 못 하고는 내 수중에 들어오는 돈이 체감적으로 적을 수밖에 없다. 이재에 밝은 부자들일수록 돈을 버는 것보다 빠져나갈 돈을 관리 할 수 있는 능력에 더 방점을 둔다. 세금에 대한 부분은 민감하지만, 반드시 짚고 넘어가야 하는 상황에서 적지 않은 분량으로 잘 언급했다고 생각한다.
리스크를 강조한 것도 눈에 띄는 대목이다. 수익에 대한 그럴듯한 포장이나 사탕발림에만 치중했다면 여타 부동산 책들처럼 눈에 거슬렸을 텐데 이 책은 독자 지향적이라는 점이 마음에 든다. 기본적으로 리스크에 대한 것을 많은 부분 지면에 할애하고 있다. 상가는 다른 부동산 재화보다도 목돈이 많이 들어가는 투자 자산이기에 그에 따르는 리스크 요인을 무시 못 한다. 그래서 상가 투자에 앞서 무엇을 조심하고 주의해야 하는지 저자는 꼼꼼히 짚어 주고 있다. 예비 상가 투자자에게 그 위험성을 충분히 주지시킴으로써 경각심을 가지도록 하고 있다. 요즘 같이 사기 범죄가 들끓는 세상에선 책에서 언급되지 않은 기상천외한 방법의 부동산 사기 기법도 있을 수 있다. 하지만 이 책에 나와 있는 매뉴얼만 참조해도 최소한의 보호 장치는 마련할 수 있지 않을까 싶다.
관련 업계에 종사하는 전문가 중에는 상권은 생물과 같다는 말들을 흔히 한다. 고정된 것이 아니라 끊임없이 변한다는 뜻이다. 당장은 번창한 듯 보여도 어떤 외부적 요인에 의해 어느 순간 확 가라앉을 수 있는 게 또한 상권이다. 또 같은 건물 내에 있는 점포라도 위치에 따라서 어느 곳은 공실이고, 어떤 곳은 활성화될 수도 있는 게 상가다. 이런 개별성이 크게 작용하다 보니 여러 가지 생각해야 할 것 또한 많다. 이처럼 상가는 변수가 많다는 점을 항상 염두에 두고 투자에 임해야 한다.
부동산에 있어 발품은 기본이라고 말들을 많이 하지만 상가는 단순히 발품만 많이 판다고 성공을 보장하지 않는다는 점도 유의해야 한다. 이론으로 단단하게 무장한다고 해서 성공의 법칙이 반드시 작동하지도 않는다. 그런 메커니즘이 주거용 건물에 한해 먹힐 수 있다손 치더라도 상가 시장은 어제의 이론이 오늘 통용된다는 보장이 없다. 물론 부지런한 발품과 이론적 배경 지식은 중요하다. 기본이라고도 할 수 있을 것이다. 하지만 그것만 가지고 예전엔 먹혔을지 몰라도 앞으로는 쉽지 않을 거라는 얘기다.
책의 본문에서도 잠깐 언급돼 있듯이 예전에는 1층에 입점하는 것이 당연시되던 은행들이 비대면 채널의 증가와 더불어 임대료 부담을 피하기 위해 2층에 입점하는 것이 이젠 낯설지 않은 풍경이 됐고 홍대와 가로수길이 젠트리피케이션 현상으로 이들 상권이 예전 같지 않다는 뉴스를 접하면서 상권에 대한 이론적 배경 지식 못지않게 사회, 문화적 트렌드에 대한 흐름도 빨리 캐치할 줄 알아야 하는 시대로 접어들었다고 생각한다. 단순히 과거의 상가 이론만 가지고 미래를 재단할 수 없다는 말이다. 거기에 더해 우리 사회는 급격한 고령화 사회를 맞고 있고 이것이 소비 패턴에 어떤 변화를 줄지 모르는 상황이다. 한 번도 가보지 않은 길이라서 예측하기 더 힘든 측면이 있다. 이젠 단편적인 시각에만 매몰되기보다 다차원적인 분석을 할 수 있는 역량을 길러야 할 때다. 융합적인 사고를 할 수 있는 예리한 통찰력이 그 어느 때보다도 요구되는 시대라 할 수 있겠다.
P.S.
이 책 한 권으로 상가에 대해 모든 걸 파악했다고 하기엔 무리가 있지만, 상가에 투자하려면 반드시 알아야 하는 기본적인 상항들은 모두 적시했다고 보면 된다. A부터 Z까지 상가에 입문하기 위한 종합 가이드 역할에 충실한 책이다. 근래에 나온 상가 부동산과 관련된 책 가운데 기초가 가장 탄탄한 책이 아닌가 생각한다.
경매를 부업으로 하고 있고 부동산 자체에 워낙 관심이 많아 관련 책들이 나오면 서점 갈 때마다 자주 훑어보곤 하는데 이 책은 한눈에 봐도 체계적으로 정리가 잘 된 느낌이다. 본문 중간중간 도표를 삽입해 학습이 쉽고 머릿속 생각들이 깔끔하게 정리되는 편이다.
딱딱하고 어려운 내용이 없고 비교적 쉽게 서술되어 있어 상가 투자를 염두에 두고 있는 입문자들이 보기에 딱 좋은 책이다. 아직 어렴풋이 알고만 있지 체계적으로 개념이 잘 정리되어 있지 않은 투자자들도 같이 보면 좋을 거 같다.
상가는 한두 푼 하는 자금이 들어가는 것이 아닌 만큼 투자를 잘못 시행했을 시에는 단순히 낭패를 보는 것에 그치지 않고 심하면 패가망신하기도 한다. 그래서 돌다리도 두드리는 자세가 필요하다 하겠다. 그런 돌다리를 안전하게 건너는데 이 책이 좋은 지침서 역할을 하지 않을까 생각한다.