역전세난 임차인들은 왜 괴로워할까?(p63) 부동산 시세는 많은 사람들의 관심사이다. 특히 집이 없는 사람들의 경우에는 더욱 그렇다. 한쪽에서는 갭투자라는 이름이었지만, 그게 전부인 사람에게는 모든 것을 걸었다. 얼마 전에는 전세 사기로 운명을 달리하는 가슴 아픈 일도 있었다. 사기꾼들은 법에 대한 문외한 일반인에게는 쉽지 않은 ‘신탁’이라는 방법을 이용하였다. “일반 매매로 입대를 얻은 임차인도 부동산의 객관적인 가치평가와 말소기준권리 정도는 알아야 보증금 송해를 안 본다(p63)”는 저자의 말은 누구나 임차인이 될 수 있는 현실에서 현실적이고 필수적인 생활지식임을 자각한다.
노동이 몰락한 자본 전성시대에 자본 시장에서의 생존은 필수 공간이다. 하지만 자본시장에서 생존 역시 만만찮다. 날마다 공부를 하고, 경험이 축적되어야 한다. 그러고도 부족하다면, 스승이 필요하다. 특히 경매 시장은 이론만으로는 성공 비법을 터득하기 어려운 시장이다. 절대적으로 스승이 필요하다. 얼마 전에 읽었던 책에 나왔던 내용을 상기한다. ‘책의 저자들이 무슨 생각으로 책을 썼는지 생각하고 상상하며, 볼펜을 들어 줄을 그으면서, 빈 공간에는 메모를 하고 느낀 점을 꼭 기록해야 한다. ......그 책 안에서 얻을 수 있는 경험과 지식과 그리고 저자의 에너지를 얻는다.’
경매 초보에서 고수까지 아우르고 있다. 경매 절차, 입찰 절차, 그리고 그 과정에서 반드시 알아야 하는 내용과 자신의 실제 30년 성공 경험이 있다.
경매 공부를 하는 이유는 겉보기에는 복잡해 보여도 쉽게 풀리는 물건을 고르기 위한 것이다(p56). 네이버 지식인에서 태양신이 알려주는 경매의 기초부터, 꼭 알아야 할 실전 경매 7단계, 왕초보를 위한 조언, 그리고 30년이라는 시간이 담겨 있는 실전 사례들이다. 전국 방방곡곡의 집값에 눈을 떼지 않는다. 최저가 내 집 마련, 빌라와 단독, 오피스텔, 상가와 꼬마 빌딩, 토지 그리고 위험한 경매 유형 등 실전 경험은 한 번의 통독으로 스쳐 지나가듯 감상만 하기에는 너무나 소중한 경험들이 담겨 있다. 요즘같이 변화가 빠른 공간에서는 경매시장에서 생존의 궤를 꿰뚫는다. 자신이 쓰고 싶은 것만이 아니라 책을 찾는 사람이 읽고 싶은 것을 쓰고 있다. 감히 경매의 바이블이라고 불러도 손색이 없을 것 같다. 이렇게 30년 동안 성공과 실패로 만들어낸 저자만의 실전 사례는 절대 비법이 된다. 두고두고 읽으며, 스승으로 삼기에 충분하다. 3번을 읽으면 경매의 신이 된다는 저자의 마리 아니더라도, 자본시장에서의 30의을 시간을 나 자신의 경험처럼 생존비법으로 만들고 싶다.
민법, 특히 물권법에 관한 용어들이 엄청 많이 나온다. 즉 이들에 대한 사전 배경지식을 전제로 하고 있다. 변호사 수준은 아니더라도 이들이 의미하는 개념을 알고 있어야 읽힐 수 있다. 그렇지 않고서는 한 페이지 넘기기도 쉽지 않을 것이다. 즉 경매라는 것을 투자 시장에 집입하기 위해서는 먼저 준비해야 하는 것들이 있다는 것을 알게 된다. 여기에 경매에 찹여하기 위해서 필요한 최소 비용을 생각하면 쉽게 접근하기 어려운 영역이라는 것은 분명하다. 더욱이 경매 초보 경린이(?)에게는 쉽지 않아 보인다. 그렇다고 일부러 부동산 중개인이나 경매사, 공매사 자격증 공부에 매달리는 것은 좋은 방법이 아니다(p58).
경매에 접근하기 어렵게 하는 이유는 뭐니 뭐니 해도 권리관계를 잘 알지 못하기 때문이다. 법원에서 진행되는 과정도 그렇지만, 권리관계인 사람들 사이의 쉽지 않은 법적 용어들도 한못한다. 설령 지식이 있다고 하더라도 입찰에 참여하는 것을 주저하는 또 하나의 이유는 돈의 액수 때문이다. 억 단위의 돈을 함부로 넣었다 뺐다 하기가 쉽지 않기 때문이다. 또한 정보를 획득하는 방법을 알지 못하는 것도 한몫한다. 그런 면에서 정보 획득 루트를 아는 것은 엄청난 첫걸음인 것은 분명하다.
| 물건 검색 → 권리 분석 → 대출 분석 → 현장 분석 → 수익 분석 → 입찰 → 명도 분석 |
경매에서 낙찰까지 총 7단계를 거친다. 그 중에서 경매참가자는 권리분석만 제대로 하면 된다(p55). 경매에 참여하려면 가장 먼저 어떤 물건에 대해서 경매에 참여할 것인지 탐색해야 한다. 그 다음에 권리분석을 한다. 경매 물건에 달려 있는 각종 권리 중에서 낙찰자가 인수하는 것과 그렇지 않은 권리를 분석하는 것이다. 등기부등본에서 말소기준 권리 찾기, 임차인 분석, 각종 법원 자료를 활용한다. 해당 부동산에 대한 채권과 물권을 분석한다. 권리분석은 빚잔치를 하고도 남아 있는 빚이 낙찰자에게 인수되는지 아닌지만 파악하면 사실 권리분석은 끝난다(p54). 그런데 초보자들은 인수권리나 보즌금이 없는 물건인데도 예상 배당표 짜는 것에 몰두한다.
말소기준권리 찾는다. 등기부등본 갑구와 을구를 본다. 말소 기준이 되는 권리에는 5가지가 있다. (근)저당권, (가)압류권, 담보가등기권, 경매개시결정등기권, 전세권이 그것이다. 유치권과 관습법상 지상권은 등기부에 기록되지 않더라도 낙찰자에게 인수되는 권리이다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인의 임대보증금은 전액 배당이 안 될 경우에 낙찰ㄷ자에게 추가 인수되는 것을 채권의 물권화라고 한다. 법원 현황 조사서를 보고서 선순위 임차인 찾는다. 그리고 입찰 여부를 결정한다.
현장 분석을 한다. 임장이라고도 한다. 경매물건 조사 체크리스트를 프린트해서 현장 조사를 나간다. 중요한 것은 점유자 현황과 건물 상태 그리고 입지조건, 시세이다. 그런데 현장에 가더라도 점유자를 마나기 쉽지 않은 경우가 많다. 점유자가 현재 거주하는지 알아내는 것도 마찬가지이다. 이 때는 인근 주민센터에 가서 전입 세대 열람 발급을 신청한다. 최초의 전입자를 찾는다. 대항력 있는 세입자를 중점적으로 확인해야 하는데, ‘세대 합가’ 여부를 주의해야 한다. 그리고 네이버 부동산, 국토교통부 실거래가, KB국민은행 부동산 정보에서 인근 시세도 조사한다.
수익 분석은 입찰가 예상은 물론, 팔고 나갈 경우까지 예측하자! 낙찰 대금만을 생각하지 말고 취등록세 등 각종 세금, 이사 비용, 법무사 비용, 인테리어 비용까지 생각한다. 입찰 당일에는 마지막 확인 작업은 대법원 경매정보사이트(https://www.courtauction.go.kr/)에서 한다. 물건 기본정보, 사건 상세 조회, 당사자 내역, 물건 내역, 기일 내역, 문건과 송달 내역, 감정 평가서와 현황 조사서를 확인한다, 매각 물건 명세서도 빠지지 않는다.
부동산 바닥 민심? 뉴스보다 경매 정보가 더 정확!(p130) 경매초보자가 정보를 얻을 수 잇는 방법이다. 낙찰가를 보고 입지와 가치를 파악하고, 응찰자 수로 매수 심리를 파악하고, 응찰가액으로 부동산 경기를 파악할 수 있다. ‘사연’ 말고 ‘팩트’에 집중으로 착오에 빠지는 것을 반지해야 손실을 보지 않는다.
광명 하안, 고양 행신, 용인 풍덕천에서 아파트 경매 실전 사례. 집이 없는 독자라면, 최저가 내집 마련의 사례는 집값으로 고민하는 이들에게는 추천할 만한 부분이다. 경매를 재테크 수단으로 한다면, 사고의 전환! 몇천만 원으로 강남 상가 주인이 된다(p139)는 말은 솔깃하다. 경락대출을 활용하여 잔금을 납부하고 용도변경을 하면, 적은 금액으로도 가능하다는 묘수는 비법 아닌 비법 같다. 아파트 입주권, 월세 수익, 초대박 수익 등 “전국에서 경매에 부쳐지는 부동산의 종류는 다양하고 난이도와 해법도 다양하다. 실력만 받쳐준다면 법원 경매로 돈을 버는 방법은 정말로 무궁무진하다‘는 저자의 말은 초보 투자자에게 입질 이상의 호기심을 자극한다.
경매라는 투자 시장은 나만의 관심 지역 경매 정보를 꾸준히 살피는 것에서 시작한다. 좋은 경매 물건을 발견하는 안목, 실패하지 않는 권리 분석과 대출 분석, 수익 준석, 그리고 액시트 후 재투자하는 선순환의 경험, 이 영역들은 무조건 실천해야 얻을 수 있다. 비록 주식에 비해서 돈이 많이 있어야 하고, 한 번의 실수로도 엄청난 금액이 낭패 볼 수 있지만, 반면에 이득은 더 클 수도 있다는 것은 매력이다. 그러기에 주의해야 할 사항도 많아서, 더 많은 공부와 발품이 필요하다. 특히 부동산 가격이 요동치며 조정받는 시기는 더욱 뭔가를 해야만 도전은 쉬워지고, 도전은 현실 변화의 시작이 된다.