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김지혜의 부동산 경매지도

[도서] 김지혜의 부동산 경매지도

김지혜 저

내용 평점 5점

구성 평점 5점


 

저자의 이력이 화려하다

은행 대출계에서 일을 했으니 당연히 대출에 대해서 잘알듯하다.

본인도 경매 학원 1년 이상을 다녀봤는데 은행등 금융업계 대출 관련 담당자들도 경매 학원을 수강하기도 했다.

경영학을 전공하고 은행대출업무을 한후

네이버 지식in에서 답변 11,123개를 정리하여

권리분석, 대출분석, 물건 분석의 유형 총 78개로 분류 요약 하였다.

본인도 경매 공부 왠만큼 햇다고 생각했는데

공부한지 1년이 넘어서 그런지 목차를 보는데

눈이 휘둥그래졌다.

분량도 550페이지로 적지않다.

가장 중요한 3가지의 기준을 잡은게 일단 탁월했다.

경매에서 가장중요한것은 권리분석이다. 이거 잘못하면 오히려 원금손실에 부채까지 떠 안을수 있다.

그다음 중요한것은 물건 분석이다. 부동산의 가치를 평가하는 눈이 중요하다.

그리고 중요한것은 보통 무시하는데

금융권에서 지렛대인 레버리지 대출이다.

본인도 이 대출활용을 잘하지 못한게 후회가 된다

이제 막  경매를 시작하는 분들에게 주요 맥을 잘 짚어 주는듯 하다.

오랜기간 쌓아온 경험을 토대로 분류하여 설명하는게 중요하고

특히, 

경매학원에서도 

실제 물건 분석과 매일같이 경매 정보를 들여다 보는게 제일 공부가 많이 되고

실전 능력과 감이 길러져 실제 성공적인 경매 투자로 이어진다 했다.

그러지 않을경우 보통 공부만 하고 끝난다 했다.

 

이책은 그런점에서 두루두루  다양한 좋은 점이 많다

 

준비 1. 경매 기본기 다지기

사실 경매 하면서 궁금한 내용이었는데 간단히 설명한다.
 

권리분석 학습시 중요한 개념을 나름 요약하여 설명한다.

이렇게 중간 중간 영상 링크가 있어 좀더 상세하게 설명을 들을수 있다.

위 링크만 해도 17분 물이다.. 경매물건 관련 문서를 열어서 설명해준다.

경매 학원에서 진행하는 식으로 진행한다.

임장이라고 한다. 현장에 가서 물건을 보고 가치를 평가하는데

주로 문서에서 볼수 잆는 현장에서만 확인 가능한것들을 확인하는데 

경매학원에서도 항상 강조한다.

그때 무엇을 놓치지 않고 봐야 되는지 도 리스트로 작성해주셨다. 두고 두고 쓸일이다.

사실, 위 리스트가 제일 중요하다

경매에서

수익률이 중요한데 위처럼 처음부터 끝까지 검토하고 들어가는 이가 몇이나 될까 싶다.

책 중간중간 이렇듯 중요한 리스트를 보여주고 있다. 참 알차다.

 

실제 경매가 진행되는곳에 가면 저런 서류를 작성해서 경매 참여를 해야 된다

본인도 경매법정에 한번 가보기만 했지,  실제 경매를 하지 않아 잘모르겟지만

큰돈을 걸고 하다보면 어이없게 액수에 동그라미 한개 더치거나 하는 어이없는 실수를 하기도 한다 한다.

기일 입찰표 작성도 설명하고 있다.

사실, 많은 이들이 경매가 경제적으로 수익률이 높다 생각하지만 접근하기 꺼리는 이유는

드라마나 영화에서 많이 나오는 인도,명도 등일것이다. 이런 내용의 절차도 정리 설명한다.

 

장 끝에선 이렇듯 전체적인 흐름도 다시한번 집어준다.

 

준비 2. 왕초보를 위한 조언 6가지


 

경매를 왜 하는지 목표가 정확해야 됨을 강조하는 리스트이다

중요하다 생각한다. 이렇게 해야 무작정 대출 받자 고금리 폭탄 맞지 않을듯 하고

어느정도 리스크를 감수해야 되는지 기간은 충분한지 모두 모두  중요하다.

장미빛 신기루나 무지개만 상상하며 무계획적으로 접근하다 지옥을 맞보지 않으려면...ㅎ

 

이후 

첫째 . 아파트, 최저가 내집마련 사례 14

둘째. 아파트 입주권, 빌라, 단독주택 사례 12

 본인은 입주권에 관심이 많아 많은 사례중 하나를 보면


1억 2천으로 서울 도봉구 지역 입주권 사례가 있어 보았다.

실제 경공매가이드 사이트 가서 회원가입하고 보았는데

건물등기두등본, 전입세대 열람등은 유료 회원으로 가입해야 볼수 있으나

기본적인 내용들은 모두 볼수 있다.


 

위 내용중 유튜브 링크를 열어보니 실제

저자가 위 물건 현장으로 가서 임장하는 내용을 7분여 가량 셀카촬영 영상이라 더욱더 흥미가 있었다.


 

이 내용에선 배당요구 관련 주의 사항과 입주권을 받을수 있는 물건인지 아닌지 확인하는 절차를 간략하지만

설명을 한다.

마지막으로 수익분석을 하면서 낙찰가 50% 대출과 대출규제에 따른 대출규모까지

언급해준다.

이런 물건들을 찾으면 정말 좋겠다.

 

셋째. 월세수익, 오피스텔, 지식산업센터 사례 22

넷째. 월세 수익, 상가, 꼬마빌딩 사례 10

 

등 여러 유형별 케이스들을 보여준다

일단, 위 넷째 마당까지는 주로 서울 경기 인천 물건들이 대부분이다.

아무래도 저자의 활동범위 이내이지 않을까 생각해본다.

자기가 잘아는 물건이 되어야 정확한 가치평가가 되어야하고 인터넷에 없는 데이타를 

현장에서 찾아 확인해야 되므로 그럴수 밖에 없을듯 하기도 하다.

지역에 거주하는 본인으로써는 아쉽다.

 

다섯째. 초대박 수익, 토지 사례 20




 

본인은 본인이 거주하는곳이외에 관심이 가는곳이 제주도와 서울이다

그중 토지도 빼놓을수 없어 확인해봤다.

일단, 물건의 기본자료는 저자가 운용하는 경매정보 사이트에 나온 자료로 시작한다.

이 경매정보 사이트에선 컨설팅, 상담등도 유료로 해준다.

물건의 주소지를 제목으로 하고 괄호안에 물건에서 눈여겨 봐야할 포인트를 부제로 간략히 설명한다.

이물건의 경우 특화경관지구 라는 특이사항이 있는데

이것을 낙찰이후 어떤 것을 진행해야 되는지를 설명하여 그런것들까지 감수 할수 있다면 경매에 도전하라 설명한다. 임장을 가보지 않고도 경사도를 알수 있는 팁도 알려준다.

 

 

통상 이책에서는 물건당 2페이지에서 4,5페이지로 아주 간략하게 포인트를 집어준다.

 

이책 한권 보았다고 경매의 신이 될순 없지만

경매의 신에 다가가는 빠른 효과적인 지침이 되어줄순 있을듯하다.

 

근래에 나온책중에 전반적으로 두루두루 폭넓게 다루어주어

전반적인 큰 그림을 볼수 있는 안목을 키워줄수 있고

방향성을 잡아 줄수 있다고 본다.

 

부록1 . 위험한 경매 12

 이 부록도 꽤나 유용하다.

특히 대위 변제로 인한 문제점을 잘 설명하고 있다.

웃긴건 동호수 오기로 인한 문제들이 실제로 발생하고 있고 이런경우 어떻게 해야되는지도 설명되어잇다,

이외 다양한 케이스들을 잘 설명하고 있다.

 

부록 2. 소액 투자용 빌라 감별법

부동산투자에서 소액~ 이란 재테크는 매우 매력적인데 어떤 빌라를 선택해야 되는지 알려준다.

예를들어 빌라 는 대지지분 7평 이상인것을 사라던지,

전입세대가 없거나 소유자가 점유한 물건보다 

배당받는 임차인이 점유한 물건이 낫다던지 하는 꿀팁등, 다년간 현장에서

쌓아온 노하우가 여기저기 있다. 

 

전반적으로 두루두루 소개가 잘되어있다.

단, 이책은 권리분석의 기본을 다져놓고 

경매사이트를 한달 정도 본후

여기에 소개된 물건을 나름 분석해본후

저자가 설명한 내용을 시험지 풀듯이 보면 좋을듯 하고

자기가 관심있는 분야 의 물건을 먼저 봐도 좋을듯 하다.

 

한가지 아쉬운것은 대출관련 내용은 그다지 많이 다루어지지 않은듯 하다.

다음 개정판에서 좀더 보강되면 좋을듯 하다,

 

550여페이지에 모두 경매의 모두를 담을순없지만

 

주요 포인트들을 실제 경매물건 유형을 들어 진행되어

저자 의도대로 따라한다면 유용할듯하다.

 

준비마당 까지는 일단 읽어 본후

그 이후 내용들은 관심 가는대로 보는것도 좋을것이다.

저자가 운용하는 경매 유료 사이트도 있고

카페와 유튜브 채널도 있어 함께 보면 좋을듯하다

특히 책 내용 중간중간 유튜브 링크가 있어 좋다

 

전반적으로 두루두루 다루었으나

일단, 권리분석 기본기를 다지고 보면 훨씬 좋을듯하다.

이책을 본후 권리분석 기본기를 도전해도 좋은 출발이 될듯하다


 

소장의 가치도 있어보이는 하드커버 양장본이다. 두고두고 볼수 있어 좋을듯하다.

 

YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.


http://blog.yes24.com/blog/blogMain.aspx?blogid=reviewers
 
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