‘일반적인 것은 옳은 것인가?’에 대한 물음, 일반적인 것이 옳은 것이 아니고 옳은 것이 옳은 것이다
부자로 살려면 부자처럼 생각하고 부자처럼 행동해야 한다
나의 지난 삶을 되돌아 보게 되는 시간이었다. 좋은 내용들이 내가 삶을 체험하면서 교육비를 내면서 체감한 것들이다. 막연한 것들을 명확하게 정확하게 정리해 주셨다. 나는 거의 몇 가지를 묵과했다. 가계부 쓰기, 누구를 믿을 것인가, 고지를 앞두고 샴페인 터트릴 생각에 교만해진 것이라는 것을 각인시키게 해 주었다. 나를 정확하게 현실을 정확하게 인식시켜 주셨다. 다시 한 번 용기를 내서 도전하자. 젊은 시절 주식을 한 번 데이고 뒤도 안 돌아봤는데, 지금부터라도 공부를 하자
본문 요약
스페셜 에디션에 붙여PROLOGUE
투자란 게 어떤 면에서는 제로섬 게임 성격이 있기에 모두가 동시에 행복해질 수 없다는 맹점이 있고, 또 투자의 불확실성 때문에 수학이나 과학처럼 딱딱 떨어지는 정답을 제시해 주기 어렵다는 걸 느낄 때가 많았습니다
가난하게 살면서 자존감이 떨어지고 열등감이 시달리는 많은 사람들에게 희망과 용기 그리고 도움을 주고 싶은 마음으로 쓴 책이 바로 ‘부의 본능’입니다
다행히 ‘부의 본능’을 접한 독자들은 부에 관한 자신의 생각을 바로잡는 데 큰 도움이 되었다며 주변에 책을 권해 주셨습니다
머리말
나는 넘치는 재산보다는 내가 꿈을 이루며 사는 데 필요한 만큼의 부를 이루는 것이 훨씬 가치 있다고 생각한다.
인간도 마찬가지가 아닐까. 부자와 빈자도 본능에 따라 달라지는 것은 아닐까 하는 생각을 나는 오랫동안 해왔다. 원시적인 본능이 이끄는 대로 살다 보면 당장은 편하고 즐거울지 모르나 내일의 행복은 약속할 수 없고, 부의 본능을 일깨운 사람은 안락한 내일을 준비할 수 있다. 하지만 대다수의 사람은 본능대로 살며 가난에 허덕인다. 대부분의 사람이 그렇게 살기 때문에 그것이 옳다거나 특별한 경우가 아닌 이상 어쩔 수 없다고 지래 포기해버리는 것이다
돈복 없는 이유는 바로 우리 내면에 깊이 뿌리내리고 있는 본능, 심리 그리고 인식 결함 때문이다
우리 내면에 있는 장애물을 제거하고 극복하는 방법을 배운다면 누구나 부자가 될 수가 있다. 바로 이 책이 그 비결을 가르쳐줄 것이다. 우리 안에는 부자 되는 걸 방해하는 아홉 가지 심리적 장해물이 있다. 이 책은 그 아홉 가지 내면의 장해물의 속성과 이를 극복하는 실전 투자법을 제시한다. 아울러 부의 본능을 일깨워는 도구와 맞춤처방을 제시한다
이 책에서 제시하는 원리들은 수 많은 천재와 노력가들이 찾아낸, 그 효과가 과학적으로 검증된 방법이기 때문이다. 나는 그 동안 재테크 실패로 고통 받아온 수많은 사람들이 왜 자신이 실패하게 되었는지 진짜 이유를 깨닫고, 과학적으로 검증된 대처 방법을 배워서 더 이상 가난으로 고통 받지 않기를 바란다
PART 01 브라운스톤의 실전 투자기
사실 나도 투자가 겁이 났다. 그러나 투자하지 않는다면 나중에 언제 잘릴지 몰라 전전긍긍하는 직장 선배와 똑같은 처지에 놓이게 될 것이라 생각했다. 그래서 나는 아무것도 투자하지 않는 것이 가장 위험하다고 생각했다. 아무것도 투자하지 않는다면 아무것도 가질 수 없을 것이 분명했다. 투자하지 않았다면 실패의 고통과 슬픔은 피할 수 있었을지 모른다. 그러나 배울 수 없고, 느낄 수 없고, 달라질 수 없고, 성장할 수 없었을 것이다. 나는 자유롭기 위해서 투자했고 마침내 자유를 얻었다
처음엔 모두 수업료로 날렸다. 처음부터 돈을 벌 수 없었다. 배움이 먼저였다
“처음엔 누구나 다 돈을 잃게 되어 있어. 하지만 거기서 교훈을 얻었다면 다 잃은 건 아니야. 그리고 성공의 비결은 절대로 도중에 절망하거나 포기하지 않는 데 있다네”
난 아름다운 장미를 얻으려다 단지 가시에 찔렸을 뿐이라고, 길을 걷다가 단지 넘어졌을 뿐이라고 되뇌었고 결코 절망하진 않았다
정말로 부자 되는 비결은 어떤 절망적인 상황에서도 절망하지 않는 데 있었다
실패는 성공으로 안내하는 이정표다
대부분의 아마추어들이 그러는 것처럼 처음에는 나도 ‘어디 단번에 성공하는 투자비법 좀 없나? 하며 손쉬운 성공 공식이나 비법을 찾았다. 5분이면 요리할 수 있는 인스턴트식품 같은 ‘성공 패키지’들을 찾았다
왜 실패하지 않는 법에 초점을 맞추고 공부해야 하나? 손자는 이렇게 말했다. “지지 않는 것은 나에게 달려 있다. 그러나 이기는 것은 상대방에게 달려 있다.” 아군이 전쟁에 대비해서 미리 철저히 준비한다면 전쟁에서 지지 않는다. 그러나 상대방을 이기기 위해서는 상대방의 실수나 허점이 있거나 또는 행운이 도와주어야 한다. 결국 투자에서 손해 보지 않는 것은 나에게 달려 있고 내가 컨트롤 할 수 있지만, 투자에서 성공하는 것은 통제 불가능한 변수들 때문에 내 마음대로 할 수 없다는 것이다. 이것이 성공포인트다
주가와 부동산 값이 오를지 내릴지는 통화량(돈)에 달려 있음을 주장한 밀턴 프리드만, 투자자들이 논리적이거나 이성적으로 행동하는 대신에 불합리하고 충동적으로 행동한다는 걸 밝힌 로버트 실리가 내가 좋아하는 경제학자들이다
가난한 사람들은 손실공포 본능 때문에 투자하지 못해서 오히려 더 손해를 보게 됨을 밝힌 실리학자 카너먼, 자기 통제력이 떨어지는 사람은 부자 되기 어렵다고 주장한 프로이트
실전 재테크에서 성공하기 위해서 지식보다 더 중요한 건 실행능력이다
실행은 이성이 아닌 감정과 본능을 따르기 때문이다. ‘이성은 감정의 노예다’라는 철학자 흄의 말에 나는 백 번, 천 번이라도 동의하고 또 찬성한다
“재테크 성공 = 지식 + 실행”
독점은 부자로 가는 가장 확실한 길이다. 부지런하고 재능 있는 사업가보다 게으르고 재능 없는 땅주인이 종종 더 부자가 될 수 있는 이유도 여기에 있다
부동산의 종목별 투자수익률 순위도 공급을 제한하는 독점력에 의해서 결정된다. 땅 > 아파트 > 오피스텔 > 상가 순이다
나는 내 집 마련을 먼저 하라고 권한다. 그렇게 말하는 이유는 집은 필수품이기 때문이다
주식은 어떤 것을 사야 돈을 버는가? 일단 망하지 않는 기업에 투자해야 한다. 왜 그런가? 모든 기업은 망하기 때문이다
독점적 지위를 가진 기업이 이익도 많이 내고 그 결과 생존능력도 뛰어나다
대주주, 애널리스트, 신문 등의 언론, 작전세력, 내부자가 바로 나의 적이란 사실을 몰랐다. 많은 수업료를 지불하고서야 적들을 동지로 착각하는 순진함을 버리게 되었다
주식투자에서 싸우지 않는다는 것은 무엇인가. 주식을 단기에 사고파는 매매(전투)를 하는 대신에 주식을 사서 그냥 보유하는 장기투자가 싸우지 않는 방법이다. 나는 독점이나 과점적 지위를 가진 기업 중 대주주가 신뢰하고 믿을 만하다면 그와 동업자가 되는 장기투자 방식을 택했다. 주식시장에서 나는 싸웠을 때(단기매매)보다 싸우지 않았을 때(투자) 더 많은 돈을 벌었다
나는 부자가 되지 못하도록 하는 가장 큰 장해물이 내 마음이라는 걸 깨달았다. 대다수 사람들이 부자가 되지 못하는 이유도 바로 자기 마음을 다스리는 데 실패했기 때문이다.
대다수 사람들은 부자는 되고 싶지만 고생하는 건 싫어한다. 누구나 천국은 가고 싶지만 죽고 싶지 않은 것과 같다
부자가 되려면 내 안의 부자를 깨워야 한다
PART 02 슈퍼리치가 되려면 부의 본능을 깨워라
대다수 사람들이 가난한 이유는 가난하게 살기 쉽도록 타고난 본능 때문이며, 본능대로 살기에 부자가 못 된다는 것을 확인했다. 그리고 대다수 사람들이 재테크에서 실패하도록 만드는 아홉 가지 본능적 요인도 확인했다
Chapter 01 무리 짓는 본능의 오류
부자가 부자인 이유는 외로운 늑대처럼 홀로 다니기 때문이고 빈자가 가난한 이유는 무리 지어 다니는 양떼이기 때문이다. 투자에서 성공하려면 논리를 떠나서 항상 소수 편에 서는 게 유리하다. 그러나 무리 짓는 본능은 소수 편에 서는 걸 방해한다
투기 바람도 순서가 있는데, 해답은 언제나 하나, 바로 ‘환금성’이다. 환금성이 가장 높은 것부터 시작해서 환금성이 가장 낮은 것으로 번져가는 것이다. 환금성이 높은 것부터 시작해서 환금성이 낮은 것으로 번져가는 것이다. 환금성이 높은 순서인 채권>주식>아파트>땅>그림 순으로 오른 것이다
아파트의 경우는 대개 3년의 사이클을 보인다
부동산 가격은 은행의 가계대출 증가세와 관련이 있다. 가계대출이 최근에 급증했다면 조심해야 한다. 대다수 사람들이 부동산 박사가 되어가고, 그 동안 관심이 없었던 사람도 부동산에 관심을 가지고 부동산 분야 재테크 책이 잘 팔리고, 9시 뉴스에서 부동산청약 과열보도가 나오면 이 모든 것이 경고 신호다
주식투자에 성공하는 가장 간단한 방법은 시장에 피가 낭자할 때 주식을 매수하는 것
Chapter 02 영토 본능의 오류
여러 곳에 직접 살아봐야 지역별 장단점을 정확하게 파악할 수 있고 부동산을 보는 안목이 생기고 돈으로 변한다.
부동산도 살아 있는 생물처럼 움직인다. 부동산의 변화를 읽고 정확히 판단하려면 여러 곳을 직접 경험해봐야 한다
집값에 가장 큰 영향을 미치는 건 인구 이동이다. 즉 새로운 인구 유입이다. 지방 도시의 인구는 정체되어 있는데 아파트는 해마다 늘어나니 수요 공급에 따라서 값이 오르기 힘들다. 반면에 수도권은 해마다 직장, 교육 문제로 인규가 유입되고 있다. 그래서 가격이 올라가는 것이다
오를 땐 별로 안 오르다가 내릴 때 앞장서서 내리는 곳이 바로 변두리의 부동산이다. 따라서 투자는 핵심 지역인 서울에 가까울수록 좋다. 사는 건 전세로 직장 근처에 사는 게 좋다
“주거와 투자를 분리하라!” 이 얼마나 간단한 처방인가? 그러나 이 처방을 실천하는 사람을 나는 별로 보지 못했다
그 중에서도 가장 집값이 많이 오르는 개발 재료는 재건축과 전철역 개통이다.
우리나라는 실업률을 낮추기 위해서 성장정책(인플레이션 정책)을 펼 수밖에 없기에, 집값은 예금보다 빨리 오른다. 성장정책이란 물가 안정보다 경제성장을 통한 실업률을 낮추는 데 초점을 맞춘 경제정책인데 경기 부양을 위해 돈을 많이 찍어내는 정책이다. 그러니 부동산시장이 과열되지만 않았다면 대출받아서 집을 사는 게 좋다. 이자로 나가는 돈이 월수입의 30퍼센트 범위 이내면 적정하다
Chapter 03 쾌락 본능의 오류
우리의 행동을 결정짓는 것은 논리와 이성이 아니다. 그것은 고통은 피하고 즐거움을 따르는 쾌락 본능이다. 쾌락 본능이 인간 행동을 지배한다.
부자가 되고 싶은가? 그렇다면 먼저 빚부터 갚아라! 그것이 부자 되는 첫걸음이다
돈을 모으기 위해서 고생할 각오가 되어 있다면 전세 대신에 초라해도 내 집 마련을 먼저 해라
재테크 방법도 수학이나 읽기처럼 배워야 한다. 남이 안 가르쳐주기에 스스로 배워야 한다. 가장 좋은 방법은 독서다. 부자들의 첫 번째 취미가 독서인 게 우연이 아니다. 정보지식 사회에서 정보 수집을 게을리 하는 사람은 낙오될 수밖에 없다
Chapter 04 근시안적 본능의 오류
이런 사기가 가능한 것은 모두 짧은 시간에 일확천금 하고자 하는 인간의 근시안적 본능 때문이다
오늘날 대부분의 사람은 장기교육에 투자하지 못하고, 적금 대신에 로또를 좋아하고, 기다리는 대신에 당장 신용카드로 내일의 풍요를 당겨 쓰며, 장기투자보다 단기투자를 좋아한다. 그리곤 영락없이 재테크에 실패하고 만다
고수와 하수의 차이점은 간단한 원칙을 실천하느냐 안 하느냐에 달려 있다. 고수들은 절대 빚내서 주식투자 하지 않는다
빚을 내도 되는 경우는 집을 사는 경우에 한해서다. 그러나 집을 사는 경우라도 대출금은 매달 갚은 원금과 이자 상환액이 매월 수입의 1/3 이내로 하는 게 안전하다
부자가 되기보다는 부자처럼 보이고 싶어 하는 젊은이들이 많다
학자들 연구에 따르면 인간은 처음에 편하다가 나중에 힘든 것 보다는 처음에 힘들다가 나중에 점차 편해지는 삶의 만족도가 더 높다고 한다
상황이 이러다 보니 여윳돈 없는 월급쟁이가 도전하기에 땅은 너무 위험하다. 월급쟁이가 투자하기에 적당히 위험하고 수익률이 좋은 게 뭘까? 내가 생각하기엔 재건축, 재개발이다. 왜 그럴까? 설명을 해보자. 집값 변동이 없으면 기존 집을 사서는 돈을 벌 수 없다. 그런데 집값 변동이 없어도 벌 수 있는 것이 있으니 바로 개발이다. 그런 게 뭘까? 재건축과 재개발이다. 그래서 집 투자로 큰돈을 벌려면 재건축 아니면 재개발을 선택하는 것이 안전하다
돈이 있어야 돈을 번다. 종자돈이 없으면 돈 벌 기회가 와도 기회를 살리지 못한다. 그러니 1억 원의 종자돈을 모아라!
저축하고 난 뒤에 쓰는 것이다
가계부를 써라! 가계부를 쓰다보면 돈을 줄일 수 있는 항목이 보인다
장기간에 걸쳐서 주가가 많이 오른 주식은 두 가지 공통점이 있다.
- 유상증자가 없다. 벌어들인 이익으로 자금을 충당할 수 있어 유상증자를 하지 않는다
- 시장점유율이 1위로 독점적 지위를 가진다. 독점력은 이익창출능력과 연결된다
초단타매매는 낙하산 없이 비행기에서 뛰어내리는 것과 같다. 반면에 우량 기업에 장기투자하면 마음도 편하고 수익률도 좋다
사고파는 세금 문제 때문에 부동산을 살 때는 오랫동안 보유하면 자연히 가격이 오를 수 있는 아파트를 사야 한다
Chapter 05 손실공포 본능의 오류
배는 항구에 있을 때 가장 안전하다. 그러나 거친 바다를 향해 나아간 배만이 보물섬을 찾는다. 모든 위대한 모험가와 탐험가는 손실공포 본능을 극복한 사람들이다. 투자는 언제나 위험한 것이다. 그러나 가장 큰 위험은 아무 투자도 하지 않는 것이다
공포심이 없었다면 인류는 생존하지 못했을 것이다
인간은 하나의 이득을 얻는 데서 오는 기쁨보다는 하나의 손실을 입는 데서 느끼는 고통을 더 크게 느낀다
부자들은 더 미래 지향적이었고 자신의 자금운용능력 즉 증권, 부동산투자에 더 자신감을 보였다. 반대로 가난한 사람은 즉각적인 만족(소비)을 추구했으며 저축할 경우에도 안전성을 가장 중요시했다
왜 사람들은 기댓값을 따져보고 이성적으로 행동하지 않을까? 이유는 바로 손실공포 본능 때문이다. 다니엘 카너먼은 손실공포감에 대한 이 이야기로 2002년 노벨경제학상을 수상했다. 다니엘 카너먼에 따르면 사람들은 손실공포 본능(손실공포감) 때문에 합리적인 투자를 하지 못해서 오히려 손해를 보고, 부자가 되지 못한다
그러나 아파트 값이 오를 때 사지 못한 사람은 아파트 값이 내릴 땐 더욱 사지 못한다. 하락기에는 손실공포감이 더욱 커지기 때문이다.
당신이 주식투자에서 손해 보는 이유는 따로 있다. “주식투자에서 성공하려면 주가가 폭락할 때 투자해야 한다.” 누구나 다 알고 있는 사실이다. 그러나 누구나 실천하는 것은 아니다
주식투자에 있어 프로와 아마추어의 뚜렷한 차이점이 있다. 주식투자에서 고수와 하수의 차이는 무엇일까? 고수는 손실을 볼 때 적게 보고, 이익을 볼 때 크게 본다. 그래서 전체적으로 이익이다. 반대로 하수는 이익을 볼 때 작게 보나, 손실을 볼 때 크게 본다. 그래서 전체적으로 손실이 된다
고수들은 매입가로부터 10퍼센트 하락하면 손절매를 기계적으로 한다. 또 고수들은 폭락장에서 매도보다는 매수 쪽에 가담하여 이익을 얻는 경우가 많다
성장정책이란 물가를 희생시켜서라도 일자리를 만들고 수출을 늘리겠다는 정책이다. 한마디로 돈을 많이 찍어내는 정책이다. 돈을 많이 풀면 경제성장률이 높아져 실업률도 줄어들고 원화가치가 떨어져 수출도 잘 된다
이처럼 예금만으론 물가상승률도 따라잡기 힘들다. 부자가 되려면 예금을 통해서 종자돈을 만든 다음에 이를 부동산이나 주식에 투자해야 한다. 예금은 이미 부자가 된 사람들이 돈을 관리하는 수단이지 늘리는 수단이 아니다
보험가입자는 위험을 회피하기 위해서 자신의 기댓값 이상으로 보험료를 지불한다. 보험회사는 사람들의 위험회피 본능을 이용해서 돈을 버는 것이다. 손해보험사업은 확률적으로 이익이 남도록 증명이 되어 있는 비즈니스다. 손해보험회사들 가운데 100년이 넘는 기업이 존재하는 이유도 바로 이처럼 수학적으로 증명된 탄탄한 비즈니스 모델 때문이다
왜냐하면 보험료는 지금 받고 보험금은 돈 가치가 떨어진 나중에 지불하기 때문이다. 삼성화재가 높은 수익률을 보인 것은 우연이 아니다
Chapter 06 과시 본능의 오류
남들처럼 입을 것 다 입고, 놀 것 다 놀고, 먹을 것 다 먹고서 어떻게 남과 달리 부자가 될 수 있겠는가?
원래 미혼 여성들은 과시 본능에 사로잡혀서 돈 모으기가 어렵다. 한 조사에 따르면 과시소비 성향은 21~30세 집단에서 가장 높게 나타난다고 한다. 연령이 낮을수록, 미혼일수록, 교육 수준이 높을수록 사치스런 옷으로 자신을 과시한다고 한다. 백화점 명품코너 고객의 70퍼센트가 20~30대 여성이란 사실도 이를 증명한다
젊었을 때는 건강하고 자신감이 있어서 돈의 소중함을 모른다. 젊었을 때는 언제나 돈을 모을 수 있을 것처럼 착각하기 쉽다. 그러나 나이 들수록 돈 모으기 힘들어지고 오히려 돈 쓸 곳만 점점 더 많아진다. 또 나이 들어서 돈 아끼려 하면 추하고 궁상맞아 보인다
요즘 젊은이들은 집 사기가 힘들다. 첫째는 가장 중요한 취업이 우리 때보다 많이 어렵고, 둘째는 기본적으로 품위유지비가 너무 많이 들어가서 우리 시절보다 저축할 돈이 적다. 셋째는 첫 집에 대한 기대치가 우리 시절보다 더 높아서 집 사기가 더 힘든 것 같다
과시 본능에서 벗어나 돈의 숨겨진 힘에 눈떠라
자수성가한 부자들은 필요한(need) 것에 돈을 쓰지만 단지 원하는(want) 것에는 돈을 쓰지 않는다. 음식과 생활필수품은 필요한 것이고 일 면에 한두 번 쓸까 말까 한 온갖 장식품은 원하는 것이다
Chapter 07 도사 환상의 오류
도사들은 개미투자자의 어머니가 아니다. 주식시장은 호시탐탐 돈을 빼앗아가려고 궁리하는 사람들로 이루어져 있다. 어딘가에서 어머니 같은 도사를 만날 수 있을 것이란 환상은 어린애 같은 순진한 생각이다. 그런데도 어리석은 사람들은 주식 도사들이 던진 미끼에 걸려든다
주술사는 대부분의 알지 못하는 현상을 신의 저주와 노여움으로 쉽게 설명해주었다. 주술사를 따르는 한 불확실성은 사라지고 더 이상 불안해 할 필요도 없었다. 주술사를 믿기만 하면 불안이 제거되어 해마가 위축돼서 죽을 위험도 없어졌다. 믿음이 불안을 제거해주기에 생존에 유리했다. 그래서 원시인은 주술사를 원했다
인간은 아는 것보다 믿는 걸 더 좋아한다
모든 가짜는 진짜보다 더 비밀스럽고 신비스럽다. 그래야지 더욱 그럴듯해 보이고 호소력을 갖기 때문이다
황금비율은 1:1.618이다. 황금비율은 심리적 안정감을 준다
신문 방송에 나오는 전문가는 진짜 高手가 아니라 북치며 물건 선전하는 鼓手다. 그들은 부자도 아니고 돈 버는 방법도 모른다. 돈을 번 사람은 신문이나 방송을 타려 하지 않는다. 돈 많이 버는 것이 알려져 봐야 성가신 일만 생기기 때문이다. 또 돈 버는 방법을 알고 있는 선수가 왜 혼자서 돈 벌지 소문 내서 경쟁자를 불러들이겠는가?
신문 방송에 나오는 전문가는 사실은 세일즈맨이다. 나는 전문가가 나오면 그들이 무슨 상품을 팔려고 하는지 살펴본다
사실 이래 저래 따지고 보면 남을 부자로 만들어주기 위한 숭고한 사명을 띠고 이 땅에 태어난 전문가는 없는 게 당연하다
미래 가격 전망은 원래 아무도 할 수 없다는 것이다
마크 트웨인은 이렇게 말했다. “예언의 총을 가지고 다니는 전문가는 의기소침해질 필요가 없다. 눈에 띄는 대로 쏜다면 언젠가 한 번은 맞추게 되어 있다.”
주식 시장의 5적
- 자칭 도사들이다
- 대주주다. 대주주는 당신을 대상으로 자기 사업에 돈만 투자하게 해놓고서 회사 돈을 빼돌리고 있을지도 모른다. 아니면 내부 정보를 이용해서 일반투자자인 당신에게 손해를 입히고 이익을 챙기는지도 모른다. 또 분식회계로 당신을 속이고 있는지도 모른다. 주식투자 할 때는 대주주가 어떤 사람인지 알아봐야 한다. 정부가 대주주인 공기업은 비효율성은 있어도 분식회계는 거의 없다
- 애널리스트다. 왜냐하면 애널리스트가 누구에게서 월급을 받는지를 보라! 애널리스트의 분석보고서도 알고 보면 증권사의 상품을 팔기 위한 판촉 도구에 불과하다
- 신문과 방송매체이다. 신문사와 방송국에 광고비를 대는 곳은 바로 기업이다. 그래서 기업(대주주0에 유리한 정보는 보도되고 불리한 정보는 감추어지는 경우가 많다
- 작전세력이다
Chapter 08 마녀 환상의 오류
마녀 환상은 가난한 사람이 걸리기 쉬운 질병이다. 마녀 환상에 빠지면 부자가 될 동력과 추진력을 잃어버린다. 그래서 가난한 사람이 마녀 환상에 빠지면 부자가 되려고 노력하지 않게 된다. 지금의 가난이 내 잘못이 아니고 남 탓이라면 내가 노력해야 할 일은 아무것도 없게 되는 것이다
마녀라면 언제든지 집값을 올릴 수 있는 권능을 가졌을 텐데, 그래도 명색이 마녀인데 왜 꼭 저금리 때만 준동하는지 모르겠다
마녀 환상에 사로잡히면 성공하기 위해서 고통스런 노력을 하지 않는다. 복잡한 재테크시장의 움직임을 이해하려고 공부하지도 정보를 얻으려고 애쓰지도 않는다. 단지 부자와 정부를 비난하기만 한다. 마녀 환상에 빠지면 평생을 늘 똑 같은 목소리로 남 탓만 되풀이한다
자신의 아이들 앞에서 부자를 욕하는 부모를 보면 안타깝게 느껴진다. 그런 행동은 부모가 자식을 가난하게 살도록 세뇌시키는 것과 같기 때문이다. 부자가 되려면 부자의 마인드를 장착하는 게 우선되어야 한다
심리학자들은 성격을 내부통제형과 외부통제형으로 구분한다. 내부통제형은 현재의 성공과 실패가 나의 행동의 결과라고 받아들인다. 모든 책임은 자신에게 있다고 믿는다. 투자의 결과도 실력의 산물이라고 믿는다. 인생은 자기 하기 나름이라고 생각한다. 이런 사람들이 부자 되기 쉽다. 반면에 외부통제형은 운이 중요하다고 믿는다
외부통제형의 성격은 자신의 일이 잘 안 풀리면 남 탓, 조상 탓, 사주팔자, 불운 때문이라고 생각한다. 이런 유형의 사람은 부자 되기 어렵다. 부자가 되고 싶다면 남 핑계를 대는 성격부터 고쳐야 한다
내가 좋아하는 말로 “자극과 반응 사이에는 공간이 있다”라는 말이 있다. 대부분의 사람은 자극에 대해서 본능적으로 반응한다. 배고프면 먹고, 예쁜 물건 보면 산다. 이런 사람들은 자극과 반응 사이에 공간이 없는 사람들이다. 환경에 휘둘리는 사람들이다. 조그만 일로 쉽게 화내고 울고 낙담하고 들뜨는 사람들이다
주도적인 사람이 성공하고 부자가 된다. 인생을 주도하고 관리하는 사람은 남을 탓하지 않는다. 그러나 부자가 되려면 자극과 반응 사이에 공간을 확보하라!
마녀 사냥 대신에 진짜 현실을 보아야 한다. 부동산에 오르는 건 투기꾼 때문이 아니라 저금리 때문이다. 빈익빈 부익부 현상이 나타나는 건 부자들의 착취 때문이 아니라 원래 자본주의가 그러하기 때문이다
제로섬이 아닌 ‘1+1>2”가 되는 시장경제의 경험은 아주 최근의 일인 것이다
현대인에게도 시장경제에 대한 이해방식보다 제로섬 사고방식이 본능화되어 있다
다주택자를 옥죄는 규제는 장기적으로 전월세 공급을 줄이고 집값 상승을 가져오게 된다. 다주택자에 대한 규제가 장기적으로 집값 상승요인이 되는 것이다
부자들은 돈을 버는 방법을 아는 사람들이다. 호황이 왔을 때 가난한 사람보다 더 많은 돈을 벌고 불황이 왔을 땐 적게 잃는다
재테크 측면에서는 가난해도 부자들 편에 서는 게 유리하다
부자들이 살거나 향후 살 만한 지역 근처에 살아야 집값이 오른다. 왜냐하면 자본주의 체제는 잘사는 사람은 잘살게 되고, 잘사는 사람이 많은 지역에는 각종 서비스와 편의시설이 앞 다투어 들어서기 때문이다
부동산이 오른 진짜 이유는 경기가 좋아졌거나 공급보다 수요가 많이 때문이다. 오를 요인이 많기 때문에 투기적 수요가 생기고 오르게 되는 것이다. 아파트 가격도 마찬가지이다. 아파트가 너무 오른 게 아니라 사실은 돈 가치가 떨어진 것이다
돈은 찍어낼수록 가치가 없어진다
돈은 어떻게 찍어내는가? 은행에서 개인들에게 대출을 해주면 돈이 늘어난다. 정부가 국민들로 하여금 땅 파는 공사를 시키고 대가로 돈을 지불해도 돈이 늘어난다. 또 수출업자가 수출로 번 달러를 한국은행에서 원화로 바꾸면 돈이 늘어난다. 최근에는 가계대출이 급증하여 시중에 돈이 많이 풀렸다. 그래서 부동산 가격이 오른 것이다
주식 시장에서 국제경쟁력이 있는 기업만 주가가 계속 오르고 나머지 기업은 언제나 제자리걸음이다.
외국 기업이 진출해도 이길 수 있는 국내 기업을 선택해서 투자하는 것이 좋다
상가투자에 성공하는 법은 생존력과 경쟁력이 확인된 상가를 사라는 것이다
80대20법칙(파레도 법칙): 이 법칙에 따르면 시장은 점차 양극화된다. 숭자가 모든 것을 차지하는 승자 독식 사회가 된다는 것이다
지구가 평평하지 않고 둥글다고 불평한들 무슨 소용이 있는가? 세상에 맞서봐야 소용없다. 필요한 건 적응이다
재테크에서 성공하려면 80대20의 법칙을 알고 상위 소수의 기업, 상위 부동산에 집중 투자해야 한다. 재테크에서 성공하기 위해서는 이 법칙을 따르는 것이 노력이나 타고난 재능보다 더욱 중요하다
Chapter 09 인식체계의 오류
미래를 알 수 있다고 착각하여 투자에서 허방다리를 짚게 된다
두뇌의 인식체계 결함에는 세가지가 있다
- 행운 편향 인식
- 모르는 것도 안다고 생각하는 착각
- 돈과 자신에 대한 부정적 해석
우리는 이 세 가지 때문에 부자가 되지 못한다. 차례로 살펴보자
우리의 두뇌가 불행은 외면하고 행운만 쳐다보는 편향성을 가졌기에 우리는 재테크에 실패한다.
재테크에 있어서 고수와 하수의 차이는 무엇인가? 하수는 행운 편향 인식 때문에 행운만 기대하지만 고수는 언제나 최악의 상황에도 대비한다
예측은 신의 영역이고 대응은 인간의 영역이다. 주식이든 부동산이든 분산투자하라. 그래야 슬퍼할 일이 적게 생긴다
투자자는 차트분석으로 미래를 전망하고, 미래 주가를 과도하게 확신해서 파멸에이르는 것이다
미래를 예측하려 하지 말고 기업의 재무제표를 분석하라는 게 주식투자의 대가가 주는 충고다
주식투자에서 이기는 방법은 향후 장세 전망이 아니라 기업분석에 달려 있다. 부동산 투자도 마찬가지다. 타이밍 예측보다는 입지 분석이 더 중요하다
하이덴베르크의 불확정성의 원리에 따르면 미래란 확정되어 있지 않기에 예견할 수 없고, 그렇기에 정해진 운명이란 없다
PART 03 부의 본능을 깨우는 실전 솔루션
‘하면 된다’는 ‘무대뽀정신’으로 암만 부딪쳐봐야 좌절감만 느끼는 게 현실이다
우리에게 정말 필요한 것은 본능을 극복하는 방법이다
인간 내면의 아홉 가지 본능을 극복할 수 있는 여덟 가지 도구를 활용하면 누구나 쉽게 부자 되기 반열에 합류할 수 있다
Chapter 01 부의 본능을 깨우는 8가지 도구
TOOL 1 신경조건화하기
돈을 쓰고 싶은 유혹이 있다면, 돈이 없으면 겪게 될지도 모를 고통스런 상황에대해 생각하라. 지출을 고통과 연결시켜라. 그러면 지출을 통제할 수 있게 된다
하고 싶은 행동, 꼭 해야 하는 일은 즐거움과 연결시켜라. 저축 목표를 달성했을때 상으로 좋아하는 음식을 먹는 등, 즐거운 보상과 연력시키면 저축하기가 한결 쉬워진다
두뇌의 작동 원리 때문이다. 두뇌는 어떤 행동이나 경험에 대해서 단지 두 가지만 묻는다
- 이것은 고통스러운 것인가, 즐거운 것인가?
- 고통을 피하고 즐거움을 얻으려면 어떻게 해야 하는가?
두뇌는 모든 경험(행동)을 고통과 즐거움으로 구분한다. 그리하여 고통으로 기억된 경험(행동)은 다시 하지 않도록 피하게 만들고, 반대로 즐거움으로 기억된 경험(행동)은 되풀이하도록 지시한다. 즐거운 행동을 되풀이할 때마다 그것에 연결된 뇌의 신경회로는 더 강화되고 굵어지게 되고, 여러 번 반복하다 보면 나중에는 습관처럼 행동하게 된다
TOOL 2 모델 따라 하기
경영전략 중에서도 최고의 전략 중 하나가 벤치마킹이다
부자 되는 법도 마찬가지이다. 부자가 되고 싶으면 부자가 된 사람한테서 배워야 한다
TOOL 3 유혹 회피하기
유혹은 인간의 자제력을 능가하기 쉽다. 따라서 유혹은 저항하기보다 회피하는 게 더 현명한 방법이다
TOOL 4 가계부 쓰기
심리학자는 ‘행동일기(behavioral diary)’를 쓸 것을 권한다. 특별한 행동이 있었다면 기록하고 관계되는 상황과 결과에 대해서도 기록한다. 전체적인 평가는 하루의 끝이나 주말에 하는데 차트로 그려서 얼마나 목표를 달성했는지 시각적으로 확인할 수 있게 한다. 기록이 행동을 변화시키는 데 효과가 있다고 한다
TOOL 5 작은 성공 체험하기
몇 번의 연속되는 재테크 실패는 사람을 좌절시키고 무기력하게 만든다. 실패는 인간을 부정적인 사건에 더욱 더 집중하도록 만들어서 악순환을 형성한다. 과거의 실패는 이미 과거사이지만 인간은 여기에 집중하여 한 걸음도 앞으로 나아가지 못하게 되는 것이다. 두려움과 자기 회의에 빠져서 스스로 체험하게 된다. 그래서 스스로 돈복이 없다고 굳게 믿는다. 이것은 잘못된 태도다. 그러나 인간은 그렇게 하도록 만들어져 있다. 이러한 상태에서 벗어나려면 성공의 체험을 가지는 게 효과적이다
부자가 되기 위해서 필요한 것은 어마어마하게 큰 성공이 아니라 작은 성공의 체험이다
조그만 성공이 자신감을 불어넣고 계속적인 성공을 불러일으킨다
TOOL 6 서약서 쓰기
부자 되고 싶은 사람은 자신의 서약서를 쓰는 게 좋다. 그리고 서약서 쓰기가 더욱 효과적이 되려면 다음 사항을 지켜야 한다
- 마음속의 결심을 문서 형식으로 표현하라! 결심에는 구체적인 숫자로 표시된 목표와 달성 시간 계획표가 포함되어 있어야 한다. 좋은 계획을 수립하는 것이야말로 좋은 결과를 낳는 지름길이다
- 주변의 친구와 가족들에게 얼마를 언제까지 모으겠다는 자신의 결심을 발표한다
- 목표 달성 진도표를 만들어서 눈에 잘 띄는 벽에 붙여놓아 스스로를 압박하라
TOOL 7 진실 파악하기
우리 믿음의 창에는 흔히 잘못된 믿음이 끼여 있다. 차트를 통해서 미래를 예측할 수 있다는 믿음, 누군가는 미래를 내다보는 ‘수정구슬’을 가지고 있을 거라는 믿음, 모르는 것도 알고 있다고 확신하는 믿음 등이 잘못된 믿음이다. 가장 잘못된 믿음은 돈과 부자에 대한 부정적인 믿음이다
인간의 행동이 변화되려면 먼저 진실을 보아야 한다. 진실을 보지 않고 환상을 본다면 우리는 어뚱한 행동을 하게 될 것이다
TOOL 8 신에게 기도하기
사람은 평상시 자신이 가진 능력 중 극히 일부분만 사용할 뿐이며 대부분의 능력과 에너지는 잠재의식 속에 그냥 있다. 그런데 기도는 바로 우리의 잠재의식에 영향을 준다
기도는 당신의 잠재의식이 문제해결을 위해서 초점을 맞출 수 있도록 해주는 렌즈다. 기도를 통해서 당신은 내면에 잠재되어 있는 무한한 능력을 끌어낼 수 있다
인간은 신에게 기도함으로써 열등감, 패배감, 죄의식, 두려움을 극복할 수 있다
Chapter 02 실패 유형별 맞춤 솔루션
TYPE 1 빚내서 소비하는 유형
초보들은 언제나 막연히 잘되는 쪽으로만 생각하고 최악의 경우는 대비하지 않는다. 고수들은 언제나 상황도 함께 대비한다(▶진실 파악하기)
사채업자는 산 위에서 도시를 내려다보며 내게 이렇게 말했다. ‘저 아래 도시를 보세요. 도시의 많은 사람들은 자신을 위해서 돈을 벌고 있다고 착각하고 있죠. 저 사람들 매달 뼈 빠지게 벌어서 집주인에게 월세 내고 또 내게 빌린 돈의 이자를 먼저 갖다 바친 후에야 나머지로 생활하죠. 저들은 노예 같은 삶을 살고 있어요. 빚을 지지 않으면 자유롭게 살 수 있는데 스스로 노예 생활을 자청하니, 어리석은 사람들이죠.”
이를 악물고 빚부터 갚아라. 왜 남을 위해서 사는가?(▶진실 파악하기)
빚이 있다면 빚의 원인을 찾아라. 왜 당신이 빚을 지게 되었는지 원인을 기록하라(▶가계부 쓰기)
자동차는 돈 잡아먹는 구멍이다(▶진실 파악하기)
빚 상환 서약서를 작성하고 자신도 서명하고 가족도 서명하게 하라. 그리고 잘 보이는 벽에다 붙여 놓아라(▶서약서 쓰기)
과거의 어리석은 실패 때문에 더 이상 고민하지 마라. 고민한다고 흘러간 강물이 다시 오지는 않는다. 슬프든 분하든 과거는 과거로 묻어 버리고 오늘은 오늘로서 생활해야 한다. 과거는 과거지사일 뿐이다
사람은 과거의 실수와 씨름만 안 하다면 누구나 훨씬 행복하게 살 수 있다. 다시는 실수를 하지 않겠다고 결심해라. 그리고 실천하라. 그것이면 족하다. 지금의 실패는 성공으로 가는 도중의 이정표에 불과하다. 실수는 누구나 한다
TYPE 2 내 집 마련이 막막한 유형
내 집 마련에 성공하는 비결 10가지
▶‘언제’가 아니라 ‘어디’에 초점을 맞춰라.
“첫째도 Location, 둘째도 Location, 셋째도 Location”
부동산을 장기적으로 보유한다면 단기적인 부침은 중요하지 않으며 향후 많이 오를 수 있는 지역을 고르는 게 더욱 중요하다. 따라서 부동산 투자에서는 타이밍 전략을 취하지 말고 장기적으로 어느 곳이 좋은지를 열심히 연구하는 편이 훨씬 효과적인 전략이다
▶집값을 결정하는 요인을 파악하라
상가 가격은 임대료에 의해 결정된다. 공장용지 가격은 시장과 원자재의 근접성에 따라서 결정된다. 그러면 집은 무엇으로 결정되는가?
집은 무엇을 하는 곳인가? 애 키우고 잠자고 밥 먹는 곳이다. 아이 잘 키우려면 학군이 좋아야 한다. 반드시 학군을 먼저 체크해라
집값에 가장 많은 영향을 주는 요소는 바로 교육환경이다
다음으로 잠을 잘 잘 수 있는 곳이어야 한다. 잠을 잘 자려면 공기 좋고 조용한 곳이어야 한다. 즉 쾌적성이 좋아야 한다
마지막으로 밥 먹고 살기 좋아야 한다. 밥과 반찬 사러 가기 편해야 한다. 쇼핑시설이 잘 되어 있어야 한다
▶투자는 유망 지역에, 주거는 직장 근처에
투자와 주거를 분리해서 집은 유망 지역에 사두고 직장 근처에서 전세로 사는 게 유리하다
▶당장 불편해도 개발지역에 투자하라
▶좋은 집은 머리가 아니라 발로 장만하라
▶중개료를 법정수수료보다 더 많이 주어라
▶푼돈 때문에 계약을 망치지 마라
▶무리하지 않는 범위 내에서 빚을 얻어서 사라
▶평수를 줄여도 부자 동네 살아라
가난한 동네의 큰 집보다 부자 동네의 작은 집이 투자가치가 있다
좋은 동네 확인하는 방법은 전입전출을 조사해면 된다. 집값이 오르는 동네는 한 번 이사 오면 안 나가는 경향이 있다
▶타고난 부동산박사인 아내의 의견을 경청하라
여성은 결혼 후 집에서 살림을 하면서 집의 구조나 기능 그리고 환경을 경험하기에 집에 대한 생각이 상당히 구체적이고 실질적으로 성장한다. 반면에 남자들은 퇴근 후 자신의 몸을 쉴 수 있는 공간이란 추상적 개념에 머무는 경우가 많다
반면 여자들은 인근 학원과 학교가 좋은가? 교통은 편리한가? 슈퍼까진 어떻게 가나? 주변이 시끄럽진 않은가? 집 구조가 살기 편한가? 해는 잘 드는가? 등등 실질적인 면을 따진다. 살기 좋은 집이 당연히 오를 확률도 높다
TYPE 3 돈복 없다고 자포자기한 유형
부자와 가난한 자를 만든 건 인간이지 신이 아니다
대부분의 사람이 가난을 벗어나지 못하는 진짜 이유는 학습된 무능 때문이다
우리는 가능한 일을 스스로 불가능한 것으로 만들어버리는 경우가 많다. 불가능하다고 믿고 시작하면 그 믿음 때문에 정말로 불가능 해져버린다. 부정적인 생각이 밀려오면 긍정적인 생각으로 바꾸어라. 어둠이 밀려오면 촛불을 켜듯이 항상 희망적인 태도를 가져라. 마음속에서 부정적인 잡초들이 자라지 않도록 뽑아내라. 그리고 자신이 부자가 되는 꿈을 생생하게 그려라! 꿈을 생생하게 그리면 현실이 된다. 인간의 뇌는 현실과 환상을 구별하지 못하기 때문이다(▶진실 파악하기)
부자가 되고 싶다면 미래에 부자가 되어 있는 자신의 모습을 상상하고 시각화하라(▶모델 따라 하기)
TYPE 4 자신도 모르게 돈이 새는 유형
가계부 쓰기, 유혹 회피하기, 신경조건화 하기, 서약서 쓰기, 모델 따라 하기
TYPE 5 월급이 적다고 한탄하는 유형
진실 파악하기, 서약서 쓰기, 신경조건화 하기, 작은 성공 체험하기
TYPE 6 가난을 남 탓으로 돌리는 유형
가난에서 벗어나려면 자신이 가난이란 질병에 걸렸다는 걸 인정해야 한다. 가난이란 질병은 누구에게서 전염된 것인가? 가난은 가난한 사람으로부터 전염된다. 특히 가난한 부모로부터 전염되는 경우가 많다
가난한 사람들은 정부 비판하기를 좋아하고, 운명론을 신봉하고, 흥분 잘하고, 흑백논리와 이분법으로 세상을 속단하기 쉽다
TYPE 7 재테크를 아예 포기한 유형
진실 파악하기, 작은 성공 체험하기, 모델 따라 하기
TYPE 8 귀가 얇아 남의 말 잘 듣는 유형
검소하게 살기 위해서는 자신의 분수에 맞는 동네에 사는 것도 좋은 방법이다(▶유혹 회피하기)
대부분의 사람들은 무리 짓는 본능 때문에 주식이나 부동산을 최고가에 사고 바닥에서 팔게 된다
남 따라 투자해서 실수하는 걸 방지하기 위해서 지켜야 하는 규칙을 살펴보자(▶서약서 쓰기)
- 많은 사람들이 주식형 펀드에 가입할 때 조심한다
- 신문, 뉴스에서 주식 관련 기사가 많아지면 조심한다
- 누군가가 투자로 돈 번 이야기가 화제가 되면 조심한다
- 폭락할 때 팔지 않는다
- 거래량이 적을 때 매입하고, 거래량이 많을 때 매입하지 않는다
- 누구나 좋다고 생각하면 다시 한 번 생각해본다
- 모든 사람이 매입을 하지 못 해 안달하면 그때가 가장 조심할 때다
- 모든 사람이 팔지 못해서 안달하면 매입을 고려해라
TYPE 9 한탕주의에 목매는 유형
고레가와 긴조는 스스로 ‘거북투자법’을 만들고 실천했다. ‘거북투자법’이란 언제나 조금씩 천천히 벌겠다는 것이고, 절대 ‘올인’투자하지 않는다는 것이다. 그리고 투자한 다음에 투자 대상을 주의 깊게 주시하고 체크한다는 것이다
“사랑하는 것은 사랑을 되돌려 받지 못할 위험이 있고 산다는 건 죽을지도 모를 위험이 있다. 희망을 갖는 건 절망에 빠질 위험이 있으며, 새로운 일을 시도를 하는 건 실패할 위험이 있다.”고 했다. 진정 자유롭게 살기를 꿈꾼다면 두려움 없는 인생을 바라지 말고, 두려움에 맞서야 한다
Chapter 03 4차 산업혁명 시대 부자의 길
4차 산업혁명에 필요한 고급 두뇌들은 출근하기 쉽고 살기 좋은 대도시 지역에 몰리게 된다. 결국 고급 두뇌들은 직주근접이 가능하고 편의시설과 엔터테인먼트, 문화생활을 쉽게 즐길 수 있는 서울로 몰려들게 된다
한국의 산업구조도 제조업 중심에서 지식산업?서비스산업으로 옮겨감에 따라서 부동산 가격도 영향을 받을 것으로 전망된다
향후 맞이하게 될 4차 산업혁명에 대응하는 아파트 투자법은 지방은 전세로 살고 서울에 내 집을 사두는 것이다. 귀찮은 일이지만 주거와 투자를 분리하는 투자법이 분명 이득을 가져올 것이다
인구는 향후 줄어들 전망이다. 2030년부터 인구가 줄어드나 세대수는 2040년까지 늘어날 전망이다. 인구감소는 장기적으로 주택 가격 하락요인이지만 지역별로 차별화가 나타날 것이다
인구가 감소해도 도심은 하락폭이 작거나 오히려 가격이 상승할 수도 있다.
결국 트럭기사들은 사라질 것이다
인공지능 의사는 어떤 유능한 인간의사보다 더 많은 정보를 가지고 있기에 더 뛰어난 판단을 내릴 수 있게 될 것이다. 인공지능 의사가 의사에게 보조적인 도움을 주는 역할을 하다가 점차 일의 영역을 넓힐 것은 불을 보듯 뻔하다
인공지능 도입으로 누가 돈을 버는가? 인공지능을 도입하는 IT기업의 주주들이 돈을 벌게 된다. 간단하다. 인공지능 도입에 대한 대응방법은 인공지능을 연구하고 만드는 기업의 주식을 매수하는 것이다
결국 상가도 소비자를 흡수하는 문화나 엔터테인먼트가 제공되는 곳은 투자전망이 좋다. 반면에 문화와 엔터테인먼트 요소가 없이 단순히 물건만 파는 상가는 결국 시간이 지남에 따라서 인터넷 쇼핑몰에 밀려나고 말 것이다
물가상승 때문에 집값은 오를 수 밖에 없다. 또 월급상승보다 빠른 속도로 집값은 올랐다
내부적인 대규모 주택공급이나 국제적인 경제위기가 오지 않는다면 집값은 하락하지 않았다는 것을 알 수 있다
이유는 자본주의체제 속성상 인플레이션을 피할 수 없기 때문이다. 정부는 종잇조각인 돈을 계속 찍어내서 정부 빚을 탕감하고자 하는 유혹을 벗어나기 어렵기 때문이다. 또 부채를 가장 많이 가진 지배계층도 적당한 인플레이션을 원하기 때문이다