땅은 어렵다고만 들었다. 투자의 목적으로의 땅은 멀게 느껴진다. 전체적인 틀을 인지하는 수준, 흐름을 읽는 정도로 좋다
나이 들다 보니 귀농에 대한 로망이 피어난다. 나에게 좋은 땅이란 투지 목적보다 안착할 수 있는 땅이어야 한다
본문 요약
머리말
1990년대 초반에서 중반까지는 분양가 규제로 아파트 분양이 인기를 모은 시대였다. 1990년대 중반부터는 호가제에서 입찰제로 바뀌면서 법원 경매에 대한 일반인들의 관심이 높아지자 그 인기가 급상승했다. 1990년대 말에는 분양가 자율화에 이어 분양가 거래가 허용되자 분양권 투잘 투자자들이 이동했고, 2000년대 들어서는 재건축이 최대 투자상품으로 떠올랐다. 치솟는 집값을 안정시키기 위한 정부의 규제로 주택시장이 냉각되면서 이제는 땅으로 투자자들이 이동하기 시작했다
투자종목이 바뀌는 데에는 사회적.정치적 이유들이 작용한다. 정부의 규제나 사회적 여건의 변화 등으로 더 이상 투자수익을 기대하기 어렵게 되면, 투자자들은 대안이 될 수 있는 종목을 찾아 움직인다
앞으로도 투자자들이 끊임없이 움직일 것이다. 그러나 더 이상 토지 아니면 주택이라는 식의 하나만 고집하는 시대는 지났다. 토지나 주택도 부동산 투자의 포트폴리오 중 하나다.
위험은 크지만 수익률은 높은 토지, 안정적이지만 수익성은 낮은 주택에 분산 투자하는 방법이 함께 검토돼야 한다
앞으로는 부동산 투자에 있어 이른바 ‘멀티 플레이어’를 요구하는 시대다. 시대의 흐름에 부응하는 투자자가 더 많은 이익을 남길 수 있다
Chapter 1 뜨는 땅 골라잡는 알짜 투자법
01 땅투자 최대 이슈, 행정수도 이전 수혜지를 노려라
백제시대 문화재를 간직하고 있다. 따라서 문화재 발굴 가능성이 많은 유적지에서 벗어난 지역 선택이 바람직하다. 문화재 보호구역에서 500m 이상 벗어난 지역이라야 비로소 건축이 가능하기 때문이다
04 항구도시, 산업도시, 군사도시인 평택을 아시나요?
미군기지 이전 후보지로 떠오르고 있는 팽성읍 일대는 국제 신도시 건설로 최근 땅값이 급등했다. 농지의 경우 30만~150만원의 시세로 물건이 나와 있다. 그러나 미군기지 이전에 따라 매수되는 용지는 공시지가인 평당 6만~8만원 수준이다.
05 썩어도 준치, 그래도 수도권이다
신도시 개발과 인구 집중은 서로 불가분 관계에 있다. 이를 뒤집어 생각해 보면 인구가 밀집돼 있는 수도권은 앞으로도 주택용지나 상업용지 등 사람이 살면서 필요한 시설들을 건설하기 위한 용도로 전환될 수밖에 없다는 것이다
판교, 동탄
Chapter 2 사야 할 땅 팔아야 할 땅
01 소액 투자자, 폭넓고 장기적인 안목으로 투자하라
소액 땅투자자들에게는 기다림과 인내의 전략이 필요하다. 한 발 먼저 움직인 만큼 가격이 움직이는 ‘그 때’를 기다릴 줄 아는 장기적 투자관점과 여유를 갖고 있어야 한다. 물론 자금이 부족한 만큼 발품을 파는 부지런함도 갖춰야 할 미덕이다
“땅투자를 위한 종자돈은 얼마나 있어야 하는가?”라는 질문에 중개업자들은 대부분 2억~3억 원가량의 규모를 말라는, 단숨에 기를 꺾을 만한 금액임에 틀림없다
주말.체험영농의 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 농업인이 아니더라도 1,000m2 미만의 농지에 한해 소유할 수 있다. 이 때 면적은 그 세대원 전부가 소유하는 면적의 합계로 계산된다
땅은 아파트와는 달리 은행권 대출에서도 인색하다
소액 투자자는 투자상품을 고를 수 있는 선택의 여지가 매우 제한된다. 따라서 투자자들이 몰리는 곳을 이리저리 따라가다 보면 자금에 쫓겨 좋지 않은 물건을 사들이는 경우가 많다. 어떤 지역이 뜬다고 해서 땅값도 반드시 오를 것이라고 착각해서는 안 된다. 눈을 크게 뜨고 폭 넓은 시야를 통해 개발축이 어디에서 어디로 이어질지 충분히 살펴본 후 남보다 한발 앞서 움직일 때 비로소 땅투자에서 일정한 결실을 얻을 수 있다
02 땅도 사고 집도 산다. 상식과 통념에 도전하라
부자는 발상전환(역발상)을 추구하고 일반인이 빠지기 쉬운 편견과 통념을 뒤집는 방법을 선호한다. 그러나 이를 실행에 옮기기란 정녕 쉽지 않다. 누구나 부자가 될 수 있지만, 그렇다고 아무나 부자가 되는 것은 아니다
04 꿩 먹고 알 먹는 단독택지 분양
택지개발지구 내 점포 겸용 택지는 매달 안정적인 임대수입과 땅 값 상승에 따른 양도차익도 노릴 수 있어 1석 2조의 투자수단이 될 수 있다
상가주택의 경우 집을 두 채 보유하더라도 구분등기가 되지 않아 실제 한 가구로 등재되므로 종합부동산세 등 보유세 부담을 주일 수 있다
단독택지는 어떻게 분양 받을 수 있나? 택지개발지구에는 한국토지공사나 한국주택공사, 지방자치단체 등이 사업을 시행, 광역도로.상하수도.지역난방.전기 등의 기반시설과 상가 및 학교 등의 각종 생활시설을 체계적으로 조성한다
05 이주자택지, 협의자 양도택지를 공략하라
안정 투자처를 바라는 투자자들에게 땅은 늘 관심 밖에 있어왔다. 그러나 땅도 땅 나름이다. 협의자 양도택지나 이주자택지는 안정성을 확보하면서도 꽤 높은 수익률을 실현할 수 있는 ‘저위험.고수익’ 상품이 될 수 있다
이주자택지란 정부의 공영개발사업지구 내 기준일 이전 가옥을 취득.거주하고 있는 주택 거주자들에게 개발에 따른 주거대책 차원에서 공급된 택지를 뜻한다
협의자 양도택지는 공영개발사업(공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 또는 토지수용법에 따른 협의 추진 시 토지 소유자들의 협의 보상을 유도하기 위한 일종의 인센티브 제도라고 할 수 있다
Chapter 3 서둘러 사고 천천히 팔아라
01 여유가 있다면 큰 땅을 사라
임야는 활용범위가 크지만 덩치가 큰 매물이 대부분이라 초보자가 섣불리 투자에 나서기에는 부담스러운 종목이다. 일반적으로 경사도가 너무 심하거나 도로에 인접하지 않은 땅은 활용가치가 크게 떨어져 투자 메리트가 적다
02 지적상 도로 VS 현황도로
지적도와 현황이 다른 경우는 쉽게 찾아볼 수 있는 사례다. 지적도에 도로가 있고 현황도로가 없는 경우라면 협의를 통해 도로를 새롭게 만들 수 있다. 하지만 지적도에는 없고 현황도로만 있는 경우는 문제 해결이 쉽지 않다
지적도는 땅의 신상기록부와 같다. 지적도에는 땅의 소재, 지번, 지목, 경계도면의 색인도.제명 및 축적, 도곽선 수치, 좌표를 통해 계산된 경계점 간 거리 등이 등록된다. 건간한 신체의 수요자인지 판단하는 것이 신상기록부라면 지적도는 제대로 된 땅인지를 가늠할 수 있는 근거다. 지적도를 꼼꼼히 챙겨보는 것은 땅투자자가 반드시 거쳐야 할 과정이다
지적도상 지번이 있으나 토지대장 등에 지번이 없다면?
우리나라는 아직 공부상 지번이나 용도 등이 일치하지 않는 땅이 많다. 관할 시.군.구청에 해당 토지의 토지대장 및 부동산등기부 미등재 사유를 먼저 문의해 봐야 한다. 경우에 따라서는 오기 내지 토지대장 정리시 누락 등의 원인으로 밝혀지는 사례가 종종 있기 때문이다. 그라나 확인 후에도 답을 얻을 수 없는 경우에는 소유권확인청구소송을 제기해 소유권 확인 후 공부를 정리하면 된다
03 서둘러 사고 천천히 팔아라
땅은 정해진 가격이 없는 만큼 오르는 속도도 빨라 고수들은 오르는 시기에 땅을 사는 데 오랜 시간을 들이지 않는다. 마냥 시간을 끈다고 해서 땅값이 더 오르는 것이 아님은 자명하다
장기 보유에 따라 공제를 받지 못하면 땅값이 오른 만큼 세금으로 환수되기 때문에 내 주머니에 남는 돈은 매우 적어지게 된다
04 집을 지어 팔까, 그냥 팔까
토지투기 지역으로 지정이 되면 자산의 양도로 발생하는 양도세를 실거래가로 내야 하기 때문에 높은 수익을 기대하기 힘들다. 이런 경우에는 주택투기 지역의 여부를 확인해서 집을 지어 파는 것도 한 방법이 될 수 있다
05 맹지 투자는 맹목적이다?
맹지 소유자는 그 주변 토지를 통행할 수 있는 권한을 갖고 있다. 따라서 주변 토지 소유자가 막무가내로 농로의 통행을 막는 것은 그 행위 자체가 위법이다. 그러므로 먼저 농로 주인에게 이와 같은 상황을 충분히 알린 다음 통행할 수 있도록 잘 타협을 해야 한다. 만일 타협이 이루어지지 않을 경우에는 법원에 주위토지통행권확인소송을 제기할 수도 있다
농로의 소유자가 국가일 경우에도 마찬가지 원칙이 적용된다. 즉 농로 개설에 따른 대가를 지불하면 된다
06 수용되는 지역에서는 밭을 사라
땅값은 늘 미래가치를 반영하고 있다. 따라서 주택이나 상업용 건물신축이 가능한 대지는 농지보다 더 높은 가격이 매겨진다. 그러나 수용 되는 땅의 경우에는 본래 용도는 별 의미가 없고, 결국 새로운 판을 짜게 된다. 굳이 비싼 대지보다는 답이 보상 면에서는 훨씬 유리하다
2004년 7월 말 부동산 포털 사이트 스피드뱅크에 등록된 토지 매물의 지역별.지목별 평당가를 산출해 보면 대지가 가장 비싸고, 답보다는 전이 더 높은 가경을 형성하고 있다. 대체로 전은 답보다 20% 정도 비싼 반면 임야는 40%가량 낮은 수준이다
07 풍수지리는 땅투자의 기본
통상 전봇대 간 간격이 50m 정도라는 사실쯤에 익히 알고 있다
08 현지인과 친분을 쌓되 거리를 두라
09 땅의 가치는 만들어가는 것이다
토림은 과거 대지.전.답 등의 땅을 장기간 본래 목적대로 사용하지 않아 지자체에 지목 전환을 신청, 지목이 산으로 바뀐 경우이거나 지자체에서 토지 현황을 조사해 직권으로 지목을 바군 경우다
현장을 답사해 보니 진입로가 썩 좋지는 않고 땅의 모양도 모난 잡종지였다. 초보자들은 대부분 이 상황에서 투자가치가 없다고 포기한다. 하지만 장씨는 생각이 좀 달랐다. 현장의 입지가 1번 국도로의 진입이 용이한데다 경부고속도로 이용에도 크게 어려움이 없었다. 이 정도의 입지라면 야적장으로 활용 가능해 보였다
때로는 따을 좋은 가격에 팔기 위해 성형수술이 필요하다. 요즘 연예인들은 자신의 가치를 높이기 위한 방법으로 성형수술을 자연스럽게 받아들이고 있다. 어차피 얼굴이나 몸매 자체가 상품성의 기준이 되는 연예인이라면 자신의 가치를 올릴 수 있는 투자가 필요하기 마련이다
경사도가 가파른 땅은 활용가치가 낮다. 따라서 경사도를 완만하게 만드는 약간의 시술을 곁들이면 한결 가치가 높아진 모습으로 탈바꿈한다. 포크레인 사용 비용은 400평 기준 25만~30만원 수준이다. 30만원을 투자해 그 가치가 300만원, 3,000만원 가량 높아진다면 이 같은 ‘시술비’를 그 누가 아깝다고 하겠는가
용도를 감안해 쓸모 있는 땅을 사들여 잘 다듬은 후에는 적절하게 파는 일이 무엇보다 중요하다
묘자리는 봄이나 가을보다는 겨울에 파는 것이 좋다. 겨울에는 산세가 한눈에 보이고 설이나 한식을 앞둔 집안에서 산소 자리를 많이 찾기 때문이다
10 토지거래허가 못 받은 거래는 누구 책임?
토지거래허가구역에서는 무모한 낙관적 기대만으로 계약서에 도장을 찍는 일은 절대 삼가해야 한다. 규제의 대상으로 떠오르고 있는 개발제한구역 해제규역이나 신행정수도 지역에 대해서는 더욱 주의가 필요하다
이미 주택을 한 채 보유하고 있는 강씨를 해당 관청에서는 실수요라고 판단하지 않았다.
결국 계약은 무효 처리하고 이미 치른 계약금은 위약금으로 몰수당한 채 중도금만 겨우 돌려받았다
토지거래허가지역 내 부동산 거래는 매도인과 매수인이 허가를 위해 당사자간 계약이 완성될 수 있도록 협력할 것을 전제로 계약하는 것이 일반적이다. 따라서 매도자가 무주택 요건을 갖춰야 함에도 불구하고 이 조건을 갖추지 못해 계약이 무효 처리된 사안 또한 통상의 경우와 다르지 않다. 따라서 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 매매계약을 체결한 공인중개사의 법적 책임은 물을 수 없다.
다만, 토지거래허가를 받지 못한 귀책사유가 거래 당사자가 아닌 중개업자의 직무의 관련된 사안이라면 책임을 추궁할 여지가 있다는 것이 법조계의 의견이다
11 현지 상정에 밝은 사람을 활용하라
땅값은 아파트 값과 달리 천차만별인 경우가 많다. 같은 땅이라도 중개업소마다 다른 경우가 많다. 이 때는 현지 사정을 잘 아는 사람의 도움을 받는 것이 좋다. 미공개 알짜 정보를 찾기보다 좋은 정보를 줄 수 있는 사람을 찾는 게 훨씬 수월하기 때문이다
12 共同 투자는 空同 투자라야 성공한다
共同 투자를 성공으로 이끌려면 서로 마음을 비우는 空同 투자가 전제되어야 한다. 그러나 돈 문제를 앞에 두고 마음을 함께 비우는 일은 쉽지 않다. 친구 간에도 동업은 하지 말라는 격언이 있기에, 어려울 때마다 서로의 의견을 존중해 주면서 투자에 성공한 아줌마 3인의 배려와 지혜가 돋보인다.
13 궁즉통, 궁하면 통한다
窮卽通은 원래 ‘窮卽變, 變卽通, 通卽久’
14 감정평가서를 맹신하지 마라
지방 임야의 경우 당시에는 거래가 많지 않았고 턱없이 부족한 감정평가서들이 처리해야 할 업무는 산적한 상황에서는 감정평가서에도 허점이 있을 수 있다. 임야의 경우 감정평가서나 감정가가 실제와 많이 다를 수 있기 때문에 반드시 현장을 방문해야 한다
Chapter 4 중개업자도 변해야 살아남는다
01 중개업자는 땅을 살 대 무엇을 따지나
잘 모르고 어려울수록 원론을 따져보는 투자가 필요한 분야가 바로 땅이다. 실패하지 않는 땅투자를 위해서는 우선 지역의 발전 가능성을 따져야 한다. 전문가들은 해당 토지의 발전 가능성, 입지 여건, 공부상 하자 등을 꼼꼼히 살피라고 조언한다
거래시 주민등록증 대조 등을 통한 본인 확인절차가 필요하다는 사실을 알면서도 그저 ‘맞다’는 말만 믿고 덥석 계약을 하는 바람에 사기를 당하는 경우도 그렇고, 무리하게 대출을 받아 땅에 투자하여 좀처럼 팔리지 않아 마음 고생을 많이 하는 사람들도 결국 땅투자의 기본 원칙을 무시했기 때문에 낭패를 본 경우다
마지막 토지이용계획확인원, 등기부등본 등 공부를 잘 따져봐야 한다. 이 또한 아무리 강조해도 지나침이 없다. 언제 어디서나 원칙이 편법보다 휠씬 중요한 투자방법임을 명심해야 한다
02.중개업자는 중개업자를 믿을까?
난이도 면에서 살펴본다면 토지 시장은 초보 중개업자가 쉽게 뛰어들 수 있는 분야가 아니라는 것이 중개업자들의 솔직한 고백이다. 중개업자의 기여도가 크다는 것은, 바꿔 말하면 중개업자의 능력이나 자의성이 개입될 수 있는 여지 또한 크다는 의미다
04 텃새 중개업자 VS 철새 중개업자
투자자들은 지역에서 잔뼈가 굵은 텃새 중개업자를 찾아가는 것이 유리한지, 아니면 정보에 빠른 철새 중개업자가 더 나은지 고민할 수밖에 없다
땅이란 1~2년의 단기 투자를 통해 수익을 창출할 수 있는 물건이 아니다. 그 땅이 어떤 용도로 개발될 수 있는지, 취득 자격은 어떠한지, 향후 개발 가능성은 어느 정도인지 등과 관련된 법규를 꿰뚫고 있어야 함을 물론이고 시대적 상황에 따라 특별법이 생기거나 규제정책이 발표되기도 하므로 과거의 사례나 경험 또한 사전적 지식 못지않게 중요하다
다만 오랜 기간의 경험과 지역적 연고를 확보하고도, 관록이 있어야 할 중개업소가 새로 자리잡은 ‘철새’ 중개업소보다 투자자들로부터 인정을 받지 못한다면 이미 기득권층으로서의 지지기반을 잃은 것이나 다름없다고 소장파들은 일침을 놓는다. 영원한 텃새도, 영원한 철새도 없는 것이 최근 우리나라 토지시장이다
05 중개업소는 어떻게 선택해야 할까
정가가 없는 토지의 가격을 제대로 파악하기 위해서는 기본적으로 현지 중개업소의 매물 가격 수준을 파악하고 있어야 한다. 그래야만 가격협상에서 유리한 고지를 점할 수 있다. 한두 번 몸이 피곤하면 평생 마음이 편한 결과를 얻을 수 있다
06 매도자 구슬리기, 매수자 설득하기
현지의 중개업소는 개발 후 미래가치를 과대 포장하는 경우도 많다. 후회 없는 투자를 위해서는 관심지역에 대한 문제점을 지적하는 다른 지역의 중개업자 이야기에도 귀를 기울일 필요가 있다
07 토지거래도 마케팅이 필요한 시대
토지마케팅의 귀재였던 김씨는 먼저 좋은 땅을 사려고 노력했고, 두번째는 적절한 용도로 쓰일 수 있도록 다듬질했고, 세번째는 효과적인 홍보수단을 통한 광고로 땅의 가치를 높였던 것이다
Chapter 5 절세가 땅부자를 만든다
01 투기지역에도 종류가 있다
투기지역(주택투기지역,토지 등 투기지역)과 비투기지역 상품별 양도세 부과 기준
투기지역은 어떻게 선정되나? 기준이 되는 기간의 토지나 주택가격 상승률이 전국 평균이나 전월 물가상승률을 초과한 지역을 대상으로 심사를 통해 결정한다. 따라서 토지나 주택가격이 안정세를 유지하면서 추가 상승의 가능성이 적은 곳은 투기지역에서 해제될 수 있다
1년 미만의 단기 전매 부동산에 대해서는 양도세를 실거래가로 부과하는 것이 원칙이다
1년 이상 보유한 부동산의 경우는 투기지역이나, 비투기지역이냐에 따라 달리 적용된다
토지투기지역의 상가 양도세는 실거래가로 부과해야 한다
02 투기지역 지정 전 매입한 땅의 양도세
토지투기지역에서 양도세를 계산할 때는 실거래가 기준으로 세금을 계산한다. 시.군..구청에 신고된 금액이 실제 금액과 차이가 있다면 실제 취득한 매매계약서, 취득 당시 영수증, 관련 거래내역을 확인할 수 있는 통장 등을 가지고 세금을 계산하는 것이다
03 토지 절세 테크닉 증여냐, 양도냐?
취등록세는 단순하게 적용되는 세금이다. 따라서 취득가액에 정해진 세율대로 세금을 납부하면 된다. 하지만 양도세나 상속.증여세는 공제에 대한 증명 등 절세할 수 있는 여지가 많은 만큼 전문가와의 상담을 통해 절세 방안을 찾는 것이 현명하다
부동산을 살 때는 취득세와 등록세, 상속 및 증여세를 내야 하고 보유할 땐 재산세와 종합토지세, 팔 때는 양도차익이 있다면 양도소득세를 내야 한다. 물론 2005년부터는 종합부동산세가 신설될 예정이라 경우에 따라 보유세로 종합부동산세를 추가 부담하게 될 것으로 보인다
상속세와 증여세는 수증자가 취득시 내는 세금에 해당된다
04 토지거래허가구역 내 원주민도 양도세를 내나?
양도세는 경우에 따라 비과세나 공제 혜택이 많은 세금이기 때문에 얼마나 잘 알고 활용하느냐에 따라 효과적인 절세가 가능하다. 일반적으로 8년 이상 직접 농사를 지어온 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제한다
8년 동안 계속적으로 자경하지 않고 중간에 몇 년 간은 타인이 경작했더라도 양도일 현재 전체 기간을 통산해 8년 이상 자기가 거주 경작한 사실만 인정받을 수 있으면 면제가 가능하다
임씨와 같이 상속받은 농지의 경우, 피상속인이 취득해 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다. 임씨가 그 부모로부터 상속을 받았다고 하면 그 부모가 경작한 기간까지 합해 8년이라는 기간을 따지게 되므로 임시는 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다
환지처분 이전에 농지 외 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일로부터 3년 이내에 양도를 해야 한다. 물론 이러한 요건은 매도인이 세무서에 가서 주장을 해야 감면을 받을 수 있다. 양도세는 신고가 기본이라는 점은 어느 상황에서나 전제되어야 한다
공유 토지의 분할은 단순히 각자의 소유권을 특정시킨 것에 불과하므로 양도소득세가 과세되지 않느다. 그러나 각자의 고유 지분별로 분할하지 않고 지분을 변경.분할하는 경우, 변경된 부분에 대해 유상 또는 무상으로 이전하는가에 따라 양도소득세나 증여세가 과세된다
반면에 여러 사람이 공동 소유하고 있는 여러 필지의 토지를 합병할 경우에는 어떻게 될까? 분할 토지를 합병할 때 각각 단독 소유로 지분을 정리하는 것은 한 필지의 자기지분 증가분과 다른 필지의 자기처분 감소분이 교환되는 것이므로 양도소득세가 과세된다. 교환의 경우 현금을 주고받지 않았다 하더라도 현금 대신 다른 자산(교환자산)으로 사실상 대금을 지급한 것이므로 유상 양도된 것으로 본다. 한편 한 사람이 소유하던 두 필지 이상의 연접된 토지를 합병하는 것은 자기자산 내에서 단순히 소유형태를 변경한 것에 불과하므로 양도소득세가 과세되지 않는다
현행 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에관한법률 등 관계법령에 의해 토지가 수용된 사람이 1년 내 동일 시.군.구 내 농지를 취득한 경우에는 양도세를 감면해 주고 취등록세도 비과세된다.
토지보상법상의 양도시 양도세 적용은 크게 세 가지로 나뉜다
06 종합부동산세 생기면 토지시장 인기 더 올라간다
종합부동산세의 기준이 결국 주택을 몇 채 보유하고 있느냐로 귀결될 가능성이 높아 주택을 여러 채 가지고 있을 경우 보유세 부담이 더욱 커질 전망이다. 주택의 보유 과세 증가율이 커지는 만큼 상대적으로 토지의 인기는 더 높아질 것으로 보인다
Chapter 6 땅투자 관련법규를 꽉 잡아라
01 이 정도는 알고 땅투자에 나서라. 국토의계획및이용에관한법률
토지가 어떻게 활용될 수 있는가. 또는 개발 가능성 및 갖가지 규제의 여부를 규정한 토지의 호적등본이 국토의계획및이용에관한법률이다. 기본적인 용도 지역.지구.구역 등의 개념을 알아야 내가 사려는 땅의 활용가치 및 가격의 적정성을 판단.비교할 수 있다
단독주택은 유통상업지역과 전용공업지역에서만 금지되고 다른 지역에서는 건축이 가능하다
용도지역이 기본적인 1차 구분이라면 용도지구는 2차적 기준에 해당된다
용도구역은 도시의 과대화.과밀화 등을 방지하고 개발행위를 유보.제한 또는 수산자원 보호 등을 위해 이미 지정된 용도지역이나 지구와 관계없이 독자적으로 지정된다
지목이란 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분해 표시하는 명칭이다
02 어는 만큼 수월하다. 토지거래허가제
토지거래허가제라고 반드시 허가를 받아야 하는 것은 아니다. 대가가 없는 순수한 상속.증여의 경우는 허가 없이 명의이전이 가능하다. 허가구역에서 허가대상면적 미만의 소규모 토지로 분할해 거래하는 방법이 유행하는 것도 바로 이 같은 이유 때문이다
03 묶이는 곳 VS 풀리는 땅, 개발제한구역지정및관리에관한특별법
개발제한구역은 ‘도시의 허파’ 기능을 담당해 왔다고 평가되고 있다. 도시 사람들은 개발제한구역이 존재하고 있어 상큼한 공기를 마쉬고 쉼터를 제공받을 수 있지만 개발제한구역 내 원주민들에게는 고통스런 규제가 아닐 수 없다
그린벨트에서도 집 지을 수 있다
개발제한구역 내에서는 어떤 행위가 가능할까? 개발제한구역 안에서는 그 구역 지정목적에 위배되는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 도시계획법 제3조 제13호 규정에 의한 도시계획사업의 시행을 할 수 없다. 다만, 구역지정 목적에 지장이 없는 행위는 시장.군수 또는 구청장의 허가를 받아 이를 행할 수 있다
개발제한구역 내에서 허가를 받아 건축 가능한 시설
건폐율 20/100 이내로 건축하는 경우 : 높이 3층 이하, 용적률 100% 이내
그린벨트 내에서의 건축물의 건축이나 공작물 설치시 건폐율은 60/100이내, 용적률은 300% 이내로 정하고 있다. 하지만 거주 기간에 따라 연면적 기준이 차등 적용되며 지정 당시 거주자는 300m2 이하까지 건축이 가능하다
이축권은 수익을 보장받을 수 있는 저축권
이축권은 공익사업, 재해 등에 의해 주택 등 건축물이 철거된 경우 개발제한구역 내 취락지구 등으로 이축할 수 있는 권리로 흔히 ‘용마루’라고 불리기도 한다
공익사업에 편입된 주택의 이축은 철거 당시 건축물 소유자(등기부등본 기준)에 한해 이축이 가능
그린벨트 내 원주민 토지라도 이축권이 주어지는지 사전에 꼼꼼히 따져본 후 계약해야 한다
그린벨트 해제 예정지역은 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 따라서 토지거래허가를 받을 수 있는지에 대해 먼저 확인한 후 계약하지 않으면 계약금만 날리는 경우가 생길 수 있다
보유 토지의 일부만 개발제한구역에 속할 때 신축 가능한가?
지목은 전이고, 이 중 1/2 미만이 개발제한구역에 속하고 나머지는 자연녹지다. 이 곳에 주택을 신축하기 위해 구청에 토지형질변경(건축허가 포함)을 신청했는데 업무협조부서인 녹지계(개발제한구역 담당부서)에서 필지를 분할하지 않으면 건축물 허가할 수 없다고 했다
04 농지법, 잘 고르면 다이아몬드 못 고르면 막돌
상속은 절차상 또는 세제 절감의 측면에서 개인이 농지를 취득할 수 있는 가장 손쉬운 방법 중 하나다. 따라서 부모가 자식에게 물려주고자 하는 땅으로서 대부분 농지를 선호한다. 상속 농지라도 1만m2(3,025평)를 초과하는 규모는 인정하지 않는다
농지는 농업인 소유를 원칙으로 하고 있다. 따라서 개인이 농지를 취득하고자 할 때는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전 등기가 가능하다. 농지취득자격증명 발급시에는 농업경영계획서를 작성, 농지 소재지 관할 시.구.읍.면장에서 발급신청을 해야 한다. 농업경영계획서에는 취득대상 농지의 면적, 농업경영에 적합한 노동력 및 농업기계와 장비확보 방안 등을 작성해야 하며 농지를 소유하고 있는 경우에는 소유농지의 이용실태에 대해서도 그 내용을 기입해야 한다
농지는 소유권 이전 후에도 지속적으로 본래 목적대로 사용되고 있는지를 따지게된다. 농지가 합리적으로 이용되지 않을 경우 처분토록 하고 있다
일반적으로 농업진흥지역은 농업이용 증진의 목적으로 지정되는 집단화된 지역인 만큼 그 이용이 어려울 것으로 판단한 투자자들은 대체로 진흥지역 외 관리지역 농지를 선호한다
농지의 또 다른 매력은 전용이다. 농지는 합법적 절차를 통해 전용이 가능하기 때문에 전원주택이나 펜션 등의 개발목적을 갖고 있는 투자자들은 농지를 선호한다
05 산지관리법, 아는 만큼 투자가치가 커진다
땅투자 고수들은 산지의 가치를 높게 평가한다. 임야는 농지에 비해 상대적으로 투자 빈도가 높지 않기 때문에 가격을 제대로 평가하기 어려운 경우가 많다. 따라서 살 때나 팔 때 모두 적절한 평가가 중요하다
임야에 대해서는 산림법과 산지관리법에서 정하고 있다
산지는 농지보다 관련법이 단순하다. 토지거래허가구역이 아닐 경우 취득이나 소유에 따른 제한이 까다롭지 않기 때문이다
산지는 대부분 매물의 규모가 크기 때문에 전용시 대체산림자원 조성비 부담이 적지 않다. 개발을 감안한 투자라면 반드시 토지 매입비는 물론 전용에 소요되는 대체산림자원 조성비에 대한 예산도 미리 염두에 두어야 한다. 대체산림자원 조성비는 일시납이 원칙이지만 경우에 따라서는 분할납부도 가능하다