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경매라는 것에 겁먹지 말고 낙담하지 말고 계속 시장을 공부하면서 도전해라

종자돈을 준비해서 도전하자

 본문 요약

Prologue 부자를 꿈꾼다면 지금 당장 경매를 시작하라!

나는 저축을 해서 부자가 됐다는 소릴 들어본 적이 없다. 통장에 쌓아둔 돈은 오히려 인플레이션이라는 독을 먹고 서서히 죽어간다

실물자산을 싸게 사는 것만 잘해도 풍족한 생활을 누릴 수 있으리라고 생각했다

무엇이 우리 삶을 바꿔놓았을까? 바로, 경매와 공매라는 도구다. 이를 통해 흙수저 탈출에 성공했다

경매, 신탁공매, 미분양, 대위변제, NPL(Non Performing Loan, 부실채권) 등 부동산 투자와 관련된 모든 기술

공매 전무가란??

바닥이 정확히 예측한다는 것은 우리의 영역이 아니다. 다만 확실한 건, 절대 우리 바람대로 움직이지 않는다는 것이다

경기에 별 영향을 받지 않고 꾸준한 수익을 올리고 있다. 이유가 무엇일까? 이들은 어설픈 예측에 힘을 쏟기보다 적절한 시점에 실물자산을 싸게 살 수 있는 능력과 실행력을 갖추는 데 집중

부자가 되고 싶다면 어설픈 조언에 귀를 닫아라. 흐름을 타고 경험으로 실력자가 되어라

일희일비해서는 투자를 지속하기 어렵다

경매는 나에게 필요하거나 현 상황과 맞는 부동산을 찾아내 내가 원하는 수익률에 맞춰 입찰하면 되는 게임이다. 운에 기대는 것이 아니라 매입 가격을 내가 정하는 합리적인 게임이다

경매 투자에서 권리분석이 차지하는 비율은 5% 내외다. 나머지 95%가 입찰하는 부동산의 가치 파악인데, 그 핵심적인 부분을 여기에 담았다

절실할수록 더 생생해 경험하게 되고, 그때마다 평생 써먹을 지식이 쌓일 것이다

부동산 경매를 시작하는 사람들에게 공매 전문가가 경매에 뛰어든 이유!

자신을 되돌아봤다. 이날 이때까지 투자, 부동산, 재테크에 아무런 관심이 두지 않았다는 사실을 깨달았다. 나와 먼 이야기라고 느꼈고 돈이 많아야만 할 수 있다고 생각했다. 그런 분야에 관심이 없었으니 경제적으로 어려운 건 당연한 일이었다. 변해야 했다. 돌파구를 찾아야 했다

부동산 투자에서 가장 중요한 건 ‘발품’이라는 깨달음도 얻었다. 발품불패!

제1장 2,000만원으로 시작하는 세상 쉬운 경매 투자

경매를 활용하면 부동산을 시세보다 싸게 살 수 있을까?

실투자금=낙찰가+취득세+각종 비용(등기비용, 명도비용, 이자비용)-대출-임대보증금(또는 임대보증금과 월세)

부동산 경매하기 전 알아두면 좋을 것들

1. 싸고 안전한 상품은 없다(가격이 낮을수록 리스크가 크다)
2. 원하는 부동산의 목표 수익(률)부터 확실히 정하자
3. 원하는 부동산을 맞추지 말고, 대출을 많이 받더라도 제대로 된 부동산을 사자
4. 내가 원하는(기준에 맞는) 부동산을 발견했다면, 즉시 행동하자
5. 경험이 부족할수록 대출과 세금을 두려워한다. 경험이 쌓이고 성과가 나오기 전까지는 두려움과 불안함에 ‘이렇게까지 해야 하나’ 하는 생각이 들기도 할 것이다. 그 시기를 견뎌야 한다. 사람은 누구나 불확실성을 두려워한다
6. 아무것도 하지 않고 가만히 있는 것이 가장 큰 리스크다

제2장 핵심만 쏙쏙! 경매에 관해 알아야 할 모든 것

경매를 하기 전에 알아야 할 것은 많지 않다. 경매란 채권회수를 위해 파는 행위하는 것, 그리고 세 가지 서류와 네 가지 가격뿐이다

경매법정에 가기 전 알아두면 좋을 것들

1. 부동산 경매 전혀 어렵지 않다. 절차에 따라 필요한 서류를 준비하여 입찰하면 된다
2. 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서는 반드시 꼼꼼하게 살펴보자
3. 경매에서 다루는 네 가지 가격, 즉 시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금에 익숙해지자. 특히 입찰가를 산정할 때 중요한 가격은 현재 시세다
4. 미납 관리비 문의 전화는 입찰일 직전에 하자(입찰 당일 관리사무소에 들러 경리 담당자와 얘길 나눠보면 더 정확하고 유의미한 정보를 얻을 수 있다

제3장 등기부 볼 줄 몰라도 당장 경매에 도전할 수 있다

경매 입찰 전 알아두면 좋을 것들

1. 낙찰받고자 하는 지역의 낙찰가와 입찰자 수를 꾸준히 모니터링하자(모의 입찰은 실전에 큰 도움이 된다)
2. 비용이 들더라도 유료 경매 사이트 하나 정도는 가입하는 것이 좋다. 하루 15분 정도 관심물건을 검색하고 낙찰 결과를 확인하는 습관을 들이자
3. 부동산 시장 상승기에는 유찰된 사건보다 신건에 입찰하여 낙찰 확률을 높이자
4. 경매에서 낙찰은 금액만 높게 쓰면 쉽다. 중요한 것은 얼마나 수익을 내고 매도할 수 있는 가다

제4장 손품, 발품만 열심히 팔아도 1,000만원 더 번다

반드시 오를 부동산을 싸게 사는 것이 경매다. 간단하다. 위험한 물건은 권리분석으로 피하고 반드시 오를 것이라는 확신은 손품과 발품으로 얻는다

임장 가기 전 알아두면 좋을 것들

1. 권리분석은 5개의 말소기준권리만 찾으면 된다. 말소기준권리 위에 있으면 낙찰자가 ‘인수’하고, 아래 있으면 ‘소멸’이니 신경 쓰지 않아도 된다
2. 말소기준권리: (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구를 한 전세권
3. 임차인은 ‘점유+전입’만 하면 다음 날 0시 기준으로 대항력이 발생하고, 여기에 ‘확정일자+배당요구’를 하면 우선변제권이 생긴다
4. 손품불패+발품불패: 꼼꼼한 현장 조사와 꾸준한 물건 검색만이 수익을 높일 수 있다
5. 디지털 시대다. 무료로 이용할 수 있는 모든 사이트를 적극적으로 활용해 투자 감각을 키우자
6. 3.6.9법칙을 기억하자: 임장을 할 때 하루 3시간씩 6곳의 부동산을 돌며 최소 9개 이산의 물건을 살펴보자. 물건 고르는 안목이 일취월장할 것이다

제5장 경매의 위험과 기회를 바로 알면 수익률이 달라진다

명도는 서류를 잘 활용하는 것만으로 90%는 해결된다

명도하기 전 알아두면 좋을 것들

1. 인도명령은 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 신청해야 한다. 처리 기간을 고려하여 잔금 납부와 동시에 신청하는 것이 좋다
2. 배당 받는 임차인이 있는 경우 낙찰자는 ‘명도확인서’라는 무기로 쉽게 점유를 이전 받을 수 있다
3. 시기에 맞는 적절한 내용증명 발송은 추후 분쟁을 막아줄 수 있고 원활한 명도 합의에 도움이 된다

아파트, 오피스텔, 빌라 등 주거용 사건은 강제집행을 통한 유체동산 경매까지 가는 경우가 드물다. 협의가 되는 경우가 많지만, 협의가 되지 않더라도 절차대로 진행되면 된다는 생각으로 편하게 입찰하자

제6장 제2의 월급을 만드는 임대수익에 도전하자!

수익형 부동산은 굳이 상승기, 하락기 등의 싸이클을 따질 필요가 없다. 경기 변동, 금리, 매입 시기보다 리스크 관리가 중요하다

아파트는 매입 시기를 놓치면 수억 원을 더 주어야 하지만 수익형 상품은 변동성이 적으므로 천천히 찾아도 괜찮은 물건을 살 수 있다

수익형 부동산은 공실 리스크 관리가 중요하다

일반적으로 수익률이 높으면 리스크가 높고 수익률이 낮으면 리스크도 낮다

수익률 계산법 = [(월임대료*12)/(입찰가-보증금)]*100

레버리지 수익률 계산법 = {[((월 임대료*12)-대출이자(년))]/[((입찰가-(보증금+대출금))]}*100

임대수익을 위한 인테리어는 선택이 아닌 필수

내가 낙찰 받은 건 아파트이지 그 안에 있는 물건까지 낙찰 받은 것은 아니다

첫째, 싸게 사면 손해를 볼 수 없다

둘째, 인테리어가 경쟁력을 높인다

내가 원하는 게 무엇인지를 먼저 알아야 그 방향을 찾아갈 수 있다

내 소득수준, 레버리지 가능 비율, 은퇴 시점, 투자 성향 등에 따라 내 목적에 부합하는 부동산을 찾아내는 게 먼저다. 그리고 그것을 매입하기 위해 발품을 팔고 매 건을 비교하고 생각하는 수고가 필요하다.

임대차 계약의 기술

1. 청소는 필수다
2. 신발장에 방향제도 넣어두고 모델하우스에서 쓰는 슬리퍼도 갖다 놓자. 20평대는 2개, 30평대는 3개, 40평대는 4개면 적당하다
3. 임차인이 들어오면 시설물에 대해 설명도 할 겸 음료수나 휴지를 사들고 찾아가기도 한다. “사는 동안 불편한 게 있으면 말씀해주세요.”
4. 하지만 말이라도 이렇게 하면 임차인은 ‘아, 신경을 써주는구나’하고 고마워한다. 그럴 때 이렇게 덧붙인다

“단 월세 연체는 피해주세요. 매달 내야 하는 이자가 있어서 연체가 되면 매우 곤란합니다.” 아무것도 아닌 것 같지만 이 한마디로 연체 확률을 크게 줄일 수 있다

지식산업센터에 투자하기 전 알아두면 좋을 것들

1. 시세차익 원하는지 월세 수입을 원하는지 분명히 하라. 둘 다 만족하는 부동산은 없다고 생각하자
2. 입찰 전 수익률 분석은 반드시 필요하다. 레버리지 수익률은 투입된 내 자금이 얼마의 기간에 회수되는지를 보여준다(예:20%라면 5년, 25%라면 4년)
3. 지식산업센터는 매매.임대. 시세를 파악하기가 비교적 쉽고 상가에 비해 안전하다. 월세를 받고 싶은 투자자라면 원하는 지역의 경매 사건을 찾아 입찰할 필요가 있다
4. 남의 말에 수시로 흔들리거나 선입견으로 기회를 놓치지 말자

제7장 알려지지 않은 새로운 경매?공매의 세계

지분 물건이 나오는 데에는 몇 가지 이유가 있다

1. 상속이다
2. 부부 공동명의인 경우
3. 공동 투자인 경우

다른 사람과의 경쟁은 무의미하다. 오직 내 수익만 생각하면 된다

공유지분을 낙찰 받을 경우 크게 다섯 가지의 해결 방안이 있다

1. 낙찰자의 지분을 공유자가 매입한다
2. 공유자의 지분을 낙찰자가 매입한다
3. 서로 협의해서 일반 부동산에 매물로 내놓아 매도 후 수익을 나눈다
4. 공유물 분할청구소송을 통해 경매로 넘긴다
5. 부당이득청구소송을 통해 매월 부당이득금을 받는다

토지.유체동산 경매하기 전 알아두면 좋을 것들

1. 중소형 규모의 경쟁이 치열한 아파트 입찰은 이제 그만! 지분 물건에도 관심을 갖자
2. 지분 경매의 로직은 간단하다 ① 내 지분을 상대에게 팔거나 ②상대의 지분을 사서 온전한 내 것으로 만든다 ③ 협의가 되지 않으면 경매를 통해 공유물을 처분하여 나온 대금을 각자의 지분 비율에 따라 나누어 갖는다. 두려워하지 말고 도전해보자
3. 경매.공매 시장의 물건은 다양하다. 이 책에서 주로 다룬 아파트, 빌라, 지식산업센터는 물론 상가, 토지, 자동차, 선박, 중장비, 과수원, 주유소, 농가주택, 창고 등 무엇이든 싸게 살 수 있다

부록 왕초보 투자자를 위한 경매 용어 핵심 정리

‘독서하고 기록하고 행동하며’ 원하는 결과를 만들어내기 위해 오늘도 노력하고 있다

내가 꿈꿔왔던 일들에 도전할 수 있게 해줄 뿐 아리나, 그보다 더 중요하게는 원치 않는 일은 안 할 수 있게 해준다. 한마디로 돈이 있어야만 내 인생의 진짜 주인이 나라는 것을 깨달을 수 있다