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그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다

[도서] 그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다

박성혜(훨훨) 저

내용 평점 5점

구성 평점 5점

부동산 가격이 급등해서 나에게 이제는 끝이구나 했는데 이 책을 읽고 희망을 가지게 되었다. 어서 빨리 종잣돈을 마련해서 도전해야 겠다. 종잣돈을 모으면서 부동산에 관해 안목을 기르는 공부를 하자. 어떤 것이든지 히스토리의 축적 없이는 이룰 수 없다는 진실이 와 닿았다. 공부를 하는 준비의 중요성도 가르쳐 주지만, 빨리 투자로 뛰어 들어야 실력이 늘어난다는 것도 체험적으로 잘 기술되어 있었다. 본인이 하는 일을 좋아서 하는 것인지(?) 하다 보니 결과가 나오고 결과가 만족스럽워 다시 매진하게 되는 것인지(?)

집이라는 곳에 의미를 투자로 보고 도전해 보자. 먼저 유튜브로 만나겠습니다. 수강생이 되는 그 날을 학수고대하며 …

현재는 네이버 카페 ‘행꿈사(행복한 부자를 꿈꾸는 사람들)’의 부동산 아카데미에서 <부자지도>라는 입지분석 강의로 사람들의 내 집 마련을 돕고, 나아가 집을 이용해 부자가 되는 가장 현실적이고 유용한 방법을 알려주고 있다

추천의 글

내가 진행하고 있는 부동산 전문 팟캐스트 방송 ‘빠송의 세상 답사기’에서 입지분석 전문가의 휠훨님을 이렇게 소개했습니다. 몇 년 전 내 부동산 강의를 시작으로 인연을 맺어오다가 돈이 없어서 내 집 마련이 망설여진다는 사람들을 보며 딱 이분을 소개해 주면 좋겠다는 생각이 들어서 적극적으로 섭외했습니다

프롤로그 돈이 없어도 서울에 내 집 마련할 수 있다면

최근 미국 연방준비제도에서2% 평균물가목표제를 도입한다고 밝혔다. 평균물가목표제 채택은 ‘제로금리의 장기화’를 의미한다. 그러면 은행에 예금할 이유가 사라지고 시중에는 유동자금이 넘치게 될 것이다. 가계부채가 늘어나고 부동산 가격이 상승할 것이다. 그런데 서울 아파트 입주 물량은 2020년 5.3만호에서 2021년 2.5만호로 반토막이 난다

집 때문에 불안한 무주택자라면 하루빨리 지금의 조건에서 집을 마련하고 낭비되고 있는 에너지를 당신이 진정으로 원하는 삶을 계획하는 곳에 쓰기를 추천한다

지금 살 수 있는 집을 사라

億은 人과 意이 합해진 뜻글자다. ‘사람의 뜻’을 이룰 수 있을 만한 돈이라고 그 의미를 풀어볼 수 있다

아파트를 사기로 한 선택이 지금의 나를 살고 싶은 집으로 데려다 줬다. 첫 집을 시작으로 7년간 서울수도권 전역을 돌아다니며 열심히 집을 이용해 자산을 늘려갔다. 그 결과 나는 경제적으로 완벽한 자유를 얻었다. 집이 나 대신 일하는 로직을 깨달았기 때문에 자산의 총량을 유지하면서도 삶의 여유를 즐길 수 있게 된 것이다

내가 이룬 성과는 분명 운도 작용했다. 그러나 운도 준비된 사람에게 오는 것이다

돈이 없는 사람이 지금 바로 준비할 수 있는 일은 내 집 마련 전략을 세우는 것이다. 바로 부동산 공부와 종잣돈 모으기다

  1. 내가 가진 돈을 정확히 알고 한 주머니에 모으기

돈이 흩어지면 힘이 없다. 종잣돈은 없는 돈을 모으는 것이 아니라 만드는 것임을 잊지 말자

  1. 내 돈으로 살 수 있는 집의 규모 파악하기

지역이나 근로소득 등 각자의 요건에 따라 살 수 있는 집이 다르다

  1. 내 돈으로 살 수 있는 적합한 집 찾기

손품, 발품으로 눈높이를 현실에 맞게 조절해야 한다. 전셋집보다 좋지 않더라도 평생 살 집이 아님을 기억하자. 기억하자. 살고 싶은 집을 위해 지금 살 수 있는 집을 사는 것이다

당신은 왜 집이 갖고 싶은가?

당신 안에 있는 결핍을 동력으로 바꿔 일생에 한 번은 반드시 부동산을 공부하기 바란다

이 책에서 내 집을 마련하기로 결심한 순간부터 집을 통해 부를 이룬 과정을 모두 담았다. 작은 종잣돈으로 내 집을 갖는 방법부터 살기만 해도 오르는 집을 찾는 안목을 기르는 법, 첫 집을 마련한 이후에 집을 이용해 더 좋은 집으로 옮겨가는 법까지, 부동산 초보자도 이해할 수 있도록 쉽게 쓰기 위해 부단히 노력했다. 거기다 본문 곳곳에 눈여겨봐야 할 유망 지역과 아파트까지 선물로 담아놓았다

PART 01 가난이라는 개미지옥을 빠져나오다

기본영어

레버리지 영어도 ‘지렛대’를 뜻하며 차입자본(부채)를 끌어다가 자산에 투입하는 일

재개발 도로, 상하수도를 재정비하고 주택 등을 지어 주거환경을 개선하는 사업

투기과열지구 정부가 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역을 지정해 관리하는 지역

조정대상지역 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이 되어 정부가 관리하는 지역

몸테크 거주하면서 집 가격이 오를 때까지 버티는 전략

뚜껑 땅에 대한 지분이 없음에도 재개발 입주건이 나오는 무허가 건축물

줍줍 청약의 잔여 세대 추첨

당해 건설사가 건축하는 해당 지역

떡상 급상승

떡락 급하락

복등기 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법의 일종, 아파트 입주 전 매매 계약을 한 뒤 입주 직후 최초 분양계약자(매도자) 명의로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 매수자 앞으로 등기를 바꾸는 것

아파트 용어

앨로칩 아파트 저평가되어 있는 아파트

블루칩 아파트 안정성과 수익성을 모두 갖추고 있는 아파트

판상형 아파트 주로 2000년 이전에 지어진 일자형 모양의 아파트

타워형 아파트 ㄱ,ㄴ,=,Y 등 모먕의 세련된 외관을 지닌 아파트

RR 아파트의 로열동 로열층

초품아 초등학교를 품은 아파트

구축 지은 지 오랜된 집. 통상 준공 10년 이하를 준신축, 준공 10년 초과를 구축으로 구분

몰세권 대형쇼핑몰과 가까이 있는 아파트

슬세권 스리퍼만 신고도 편의시설을 이용할 수 있는 아파트

편세권 편의점과 가까운 아파트

의세권 대학병원이나 종합병원이 가까운 아파트, 병세권

스세권 스타벅스가 가까운 아파트

학세권 초.중.고교와 학원가가 가까이 있는 아파트

LTV 주택담보대출율, 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 수 있는 최대 대출 한도

DTI 총부채상환비율, 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 의미. 담보 가치가 높더라도 소득이 충분치 않으면 대출받을 수 없음

비과세 국가가 과세권을 포기하여 세금을 내지 않아도 되는 것,신고 의무가 없음

면세 세금을 내지 않아도 되지만 일정한 자격을 갖추고 신청해야 해당

감면 비과세와 비슷하나 전체가 아닌 일부를 차감해주는 것

PART 02 어떻게 원하는 집을 얻는가

내 집 마련 비밀과외

가구소득대비 주택가격비율을 나타내는 PIRprice to income ratio 수치는 2019년 기준 12.13이다. 2018년에는 10.88이었다. 수치가 높을수록 내 집 마련에 걸리는 시간이 길다는 것

아둥바둥 모았더니 통장에 돈이 티끌만큼 쌓였다. 그제야 티끌은 모아도 티끌이라는 사실을 알았다

아끼고 모으는 것만이 능사는 아니다. 없다는 것에 너무 집중하면 돈이 모이지 않는다. 돈에도 에너지가 있기 때문이다. 절약하되, 절약 때문에 스트레스 받을 정도로 너무 애쓰지는 않기를 바란다. 빠르게 부자가 되는 길은 올바른 방향에 속도를 더하는 것이다

나쁜 물건을 싸게 사는 방법은 경매다

저가 주택이나 저평가된 주택을 경매라는 도구를 이용해 시세보다 싸게 받아 안전하게 첫걸음을 떼면 된다

부동산 경매의 좋은 점은 부담스러운 ‘자금조달계획서’를 내지 않아도 되고, 토지거래허가구역 내의 집도 살 수 있다는 점이다

일생의 한 번은 부동산을 공부해야 한다

럭키세븐’ 부동산 원칙

  1. 무주택이 ‘쓰주택’보다 낫다

부동산은 릴레이 경주처럼 내 물건을 받아줄 다음 타자가 있어야 바톤을 내려놓을 수가 있다

잘못 그린 그림을 수정하는 것보다 백지에 새로 그리는 것이 더 쉬운 원리와 같다. 급하다고 아무 집이나 사지 말자. 감정에 따라 집을 사면 반드시 후회한다

  1. 집은 안목과 용기로 사는 것이다
  2. 살기는 좋아요’의 진짜 의미를 파악하자

최근 3년 동안 집값이 눈에 띄게 오르지 않았다면 지금 살고 있는 동네에 대한 생각을 바꿔볼 필요가 있다

  1. 사는LIive 곳과 사는Buy 곳은 달라도 된다
  2. 항상 갈아타기를 염두에 두자

9억 이하의 주택에 2년 동안 거주해서 비과세를 받으며 다음 집으로 갈아타기하는 것이 가장 좋은 방법이다. 1주택자 비과세보다 더 좋은 재테크는 없다

  1. 돈 없어서 못 산다는 말은 몰라서 하는 일이다

종잣돈이 한테 모아졌으면 대출상품을 비교하고 선택하라. 0.1% 더 낮은 금리보다 1,000만 원이라도 대출이 더 나오는 상품이 좋다

종잣돈을 한데 모아 화력을 키우고 대출을 더해 살 수 있는 최대한 좋은 집을 사는 것, 집을 사는 방법은 의외로 단순하다

  1. 보이지 않는 것을 보는 눈이 필요하다

재건축.재개발 등의 정비구역은 미래 가치에 투자하는 것이다. 개발 압력이 높아지는 곳에 미리 들어가서 시간을 이기는 투자를 해야 한다. 잠실도 뽕밭이었고 판교도 벌판이었다

남들과 같은 눈으로는 부자가 될 수 없다

나의 내 집 마련 전략은 ‘2트랙 투자’다. ‘거주’와 ‘투자’라는 두 마리 토끼를 한번에 잡는 투자 방식이다 법만 잘 지킨다면 부동산 규제에서도 자유롭기 때문에 처음 집을 마련한 이후부터 지금까지 실거주 기반의 ‘갈아타기 비과세’로 자산을 불려왔다

살 때부터 마진을 확보할 수 있는 곳은 수도권 택지지구다. 입주 전이 제일 싸고 입주 후 2년도 매수를 노려볼 만한 타이밍이다. 등기가 나오기 전인 신축 아파트도 등기가 나온 후보다 싸게 살 수 있는 기회다

좋은 집을 사는 것은 참 어려운 일이다. 자신의 재생상태는 물론 가족의 라이프사이클 등 여러 가지를 고려한 조화가 필요하다, 무엇보다 물건에 대한 확신이 필요하다. 무릇 아는 것이 무르익어야 좋은 집을 살 수 있다. 그러기 위해서는 많이 보고, 많이 듣고, 많이 느껴야 한다. 이것이 내가 매일 임장하는 이유다

실거래가, 매물 확인하는 부동산 앱

  호갱노노, 아파트 실거래가, 부동산지인, 네이버부동산, 조인스랜드부동산,

  밸류맵, KB부동산 리브온, 한국감정원, 카카오맵

임장 시 설치해두면 유용한 앱

카카오T, 밸류맵, 음성녹음, 넘버플러스(유료), 리멤버, 더이마인, 만보기,

삼성페이, 지하철종결자

시세 Grouping이란 지역의 부동산 시세를 파악하고 시세 구간별로 그룹을 나눠서 현재 가치를 비교.평가하는 것이다. 시세를 그룹으로 나누면 지역별.투자금액 별로 물건에 대한 평가가 용이하다

시세 그루핑을 해야 하는 또 다른 이유는 집값의 움직임을 파악할 수 있다는 점이다. 지역의 집값은 신경망처럼 정밀하게 연결되어 있다. 서남권에서 목동 집값이 오르면 신길, 광명, 부천, 시흥 순으로 집값 상승의 영향이 옮겨간다. 이 연관관계는 시세가 연동될 뿐 아니라 입주물량과 전세물량 등 시장의 변화에도 직접적인 영향을 주고 받는다

상급지의 입주 물량이 과도하게 많아지면 연관 지역의 전세가가 직격탄을 맞는다. 상급지의 정비사업으로 대규모 이주 수요가 발생하면 연관 지역의 시세와 전세가도 움직임을 보인다

서로 영향을 주고받는 이 연관관계에 투자의 포인트가 담겨 있다

미사나 다산, 광교, 장현, 삼송, 송도 등 넓은 택지지구를 둘러본다면 처음에는 차로 움직이면서 지역 분위기를 파악하면 된다. 그 다음에 안으로 들어가 동네를 걸어보면서 지역의 진가를 찾아본다

손품으로 얻은 정보 외에 놓친 것은 없는지, 호재가 있는 지역이라면 실현 가능성과 진행상황 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 그리고 낮에도 가고 밤에도 가야 한다. 등하교 시간, 출퇴근 시간, 점심시간에 가봐야 주민들의 생활 동선과 상권 분위기를 알 수 있다. 지금 같은 상승장에는 좋은 매물이 나오기가 무섭게 계약된다

요즘 나는 임장노트 대신 휴대폰 음성녹음 기능을 이용해 메모한다

내 임장 준비물은 한 장 지도, 휴대폰, 보조배터리, 볼펜, L파일, A4 2장, 초콜릿, 부동산조감도다. 그리고 이것이 전부 들어가는 조금 큰 가방을 준비한다

부동산에서 나누는 대화

부동산 소장님의 질문           /        실제 의미

어떻게 왔어요?                 /      매매, 전세, 투자 중 어떤거?

어디서 왔어요?                 /      여기 비싼데 진짜 살 수 있나?

예산은 얼마 정도예요?          /      집 브리핑을 할까, 말까?

이사는 언제죠?                 /      실수요자인가?

집은 있으세요?                 /      투자용이라면 대출은 되나?

눈으로 보고 발로 밟은 지역이 쌓이면 집에 관한 내공이 생긴다. 그러면 지역이 비교되고 물건의 우위가 가려진다. “같은 값이면 여기!”라고 말할 수 있는 수준이 되는 것이다

관심 지역을 손바닥 보듯 헤아리는 한 장 지도

  1. 네이버 지도에서 해당 지역을 캡쳐한 다음 그림판이나 파워포인트 같은 손쉬운 프로그램을 열어 바탕에 깐다
  2. 지역의 기존철도망과 신설.연장 철도망을 파악한다. 중심이 되는 권역을 덩어리로 나누고, ‘대장 아파트’를 골라낸다.

대장 아파트란 지역을 대표하면서 외부환경 변호에 큰 영향을 받지 않고 내재된 가치만으로도 가격을 끌어올리는 ‘블루칩 아파트’를 말한다. 잘 모를 때는 부동산 앱에서 왕관을 쓰고 있는 아파트를 찾으면 된다

  1. 대장 아파트를 찾은 다음 재건축.재개발 정비사업 구역을 찾아 표시한다.

서울시는 ‘재건축.재개발 클린업시스템’으로, 경기도는 경기도청 홈페이지 ‘사전정보공표’에서 진행 중인 정비사업을 알 수 있다

  1. 신축 아파트와 분양권 상태인 아파트, ‘옐로칩 아파트(저평가되어 있는 아파트)’도 표시한다
  2. 각 아파트의 연식과 가구 수, 시세와 전세도 기재한다. 이때 각 아파트 종류를 색깔로 구분하여 지도에 표시하는 것이 중요하다
  3. 끝으로 프린트하면 한 장 지도 완성!

방향성이 제일 중요하다. 그래야 부동산 규제라는 파도에 휩쓸리지 않는다

지금 살 수 있는 집을 사려면 탐욕 말고 욕맘이 필요하다. 최선이 아닌 차선도 전략이 될 수 있다

종잣돈이 넉넉하지 않는 지금의 조건에서 내 집 마련하려면 3단계의 중.장기적인 과정이 필요하다

  1. 내가 가진 돈을 정확하게 알기

종잣돈은 모으는 것이 아니라 만드는 것이다. 전세 보증금, 신용대출, 담보대출 등 ‘상환 능력 범위’에서 종잣돈을 만들어라

  1. 내 돈으로 살 수 있는 집의 규모 파악하기
  2. 내 돈으로 살 수 있는 적합한 집 찾기

나는 남의 집 황금송아지보다 내 집 은 숟가락이 더 귀하다고 생각한다. 아무리 썩은 아파트라도 내 집이 최고다

대출을 두려워하지 말자. 돈의 가치는 점점 낮아지고 있고 시간이 갈수록 빚의 잔존가치도 하락한다. 대출은 나를 위해 일하는 훌륭한 일꾼이다

부부 합산 연소득 8,000만 원 이하는 투기과열지구에서도 6억 이하 주택일 경우 LTV 10%의 혜택을 받아서 집값의 최대 50%를 대출받을 수 있게 됐다. 단 실거래가, KB시세 등 어느 하나라도 기준액 6억을 넘으면 안 된다

이 10%가 2년 후 커다란 차이를 만들 것이다. 수익률의 함정에 빠지지 말자. 싼 집이 비싼 집보다 수익률은 더 좋을 수 있다. 하지만 사람들이 더 선호하는 집, 즉 더 비싼 입의 자본이익이 최종적으로는 더 많다는 것을 기억하자. 이것이 지금 내가 살 수 있는 가장 좋은 집을 사야 하는 이유다

큰 방향성을 갖고 자신의 속도에 맞게 가면 된다. 그러면 늦더라도 반드시 도착한다

PART 03 그럼에도 지금 서울 아파트를 사라

거주와 투자가 선순환하는 실전 전략

대장 아파트의 시세 변화를 아는 것만으로도 부동산 시장의 흐름을 읽을 수 있다

재건축 기대감이 없는 20년 이상 구축 아파트는 따라가는 힘이 약하다

모든 사람이 대장 아파트를 살 수는 없기에 전략적인 대안으로 틈새 아파트를 노려보는 것도 좋다

시간이 흐를수록 주변 환경이 좋아지면서 진가가 드러나는 아파트, 시세 상승을 주도하지는 않지만 대장 아파트와 더불어 오르는 아파트가 바로 틈새 아파트다 투자로 본다면 대장 아파트는 안정성이 장점이고, 틈새 아파트는 수익성이 장정이다

틈새 아파트는 다음과 같은 다양한 모습으로 시장에 드러난다

  1. 낀 아파트
  2. 대체재 아파트
  3. 나 홀로 아파트

대장 아파트는 대세하락이 오지 않는 한 가격 하락이 거의 없으며 침체기를 벗어나면 가장 먼저 상승하는 특성이 있다

현재 부동산 시장의 핵심 키워드는 단연 청약, 재개발, 재건축이다

새 아파트 싸게 사는 3가지 방법

  1. 청약 당첨
  2. 분양권 매수
  3. 재건축.재개발 정비사업 입주권 매수

입지가 A급인 조합설립단계의 구역보다 입지가 B급인 관리처분계획인가구역을 선택하는 것이 더 안전하다

재개발 사업 진행 과정

  1. 정비 기본 계획 수립
  2. 조합 설립 인가
  3. 사업 시행 인가
  4. 관리 처분 계획 인가
  5. 일반 분양

정비사업은 진행단계에 따른 리스크가 있다. 적어도 이번 상승장에서는 관리처분인가를 받을 수 있는 구역이 가장 안전한 투자처다

관리처분인가 이전에 대세하락기가 온다면 수익성 악화로 인한 정비사업조합 사업비와 조합원의 추가 분담금이 증가된다. 조합원의 부담이 증가하면 분쟁으로 사업이 지연될 수 있다

재개발 입주권은 5년 후 입주할 아파트를 지금의 시세로 잡아놓는 방법이다

정비사업 투자의 똑똑한 절세 효과: 취득세, 보유세, 양도세

재개발 정비사업을 잘 모르는 상황에서 물건을 매수할 때, 생각보다 많은 사람이 신축이 될 아파트를 싸게 사는지 비싸게 사는지 모르고 계약하는 경우가 많다. 재개발에 따른 예상 수익을 가늠해보려면 인근 신축 대장 아파트 시세와 재개발 물건을 매수할 때 드는 총 금액을 비교해보는 것이 좋다. 그러면 대략적으로 수익의 규모를 예상해볼 수 있다

재개발 투자 용어

  1. 감정평가금액: 조합원 보유 부동산 가격을 객관적인 금액으로 평가한 액수
  2. 권리가액: 조합원이 보유 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액

          (권리가액 = 감정가액 * 비례율)

  1. 비례율: 재개발 사업성을 나타내는 지표로 100%보다 높으면 사업성이 좋다고 평가 (비례율 = ((종후자산평가액-총사업비)/종전자상평가액) * 100
  2. 분담금: 조합원 분양을 받기 위해 조합원이 내야 할 금액

        (분담금 = 조합원 분양가 ? 권리가액)

종잣돈이 적을수록 돈이 더 빠르게 회전하도록 해야 한다

재개발 구역에서 오래 산 주민은 지역의 미래 가치를 낮게 보는 경향이 강하다. 그래서 나는 재개발 구역을 임장할 때 반드시 오래된 터줏대감 부동산과 신규 부동산을 동시에 방문해서 다양한 의견을 묻는다. 균형 있는 시각으로 지역을 바라보는 관점이 필요하다. 임자 초보들은 이런 포인트를 간과하는 경우가 많다. 낯선 지역과 금방 사랑에 빠지지도, 쉽게 지역을 포기하지도 말자

현재 서울 청약시장은 우연히 당첨되지 않는다. 청약 당첨은 잘 짜인 전략에 따라 ‘만들어내는’ 것이다

만약 5년 전 청약통장에 일시금으로 300만 원만 납입했다면 인정 회차는 딱 1회다. 이런 경우 은행에 미납 회차만큼 10만 원씩 총590만 원을 납부하면 다시 60회로 인정받을 수 있다. 은행 직원에게 10만 원씩 쪼개서 59회 입금 처리를 부탁하면 된다. 이렇게 미납 회차를 분납 처리하면 회차별 납입 인정일에 따라 30%는 즉시 인정되고 나머지는 시간을 두고 전액이 인정된다. 의외로 이런 사실을 모르고 청약 신청하는 사람이 많다

청약통장 관리 TIP

  1. 부부라면 1인 1통장으로 다양한 전략을 구성하라
  2. 무조건 10만 원씩 자동이체하라. 미 납입금액은 분납 입금하라
  3. 청약통장은 개설이 가장 중요하다. 아무것도 안 해도 가입기간이 인정된다
  4. 임대주택은 납입 횟수, 공공분양은 인정 금액, 민영주택은 가입 기간이 핵심이다
  5. 자녀가 만 17세가 되면 아이 명의로 청약통장을 가입해 선물해라
  6. 청약통장은 쉽게 해지하지 말라. 급히 돈이 필요하면 예금담보대출을 받으면 된다. 예금액의 90%이상이 대출된다. 이때도 청약 기능은 살아있다

나이 들어 청약통장 덕에 좋은 집 한 채 장만하고, 주택연금도 받고, 나아가 농지연금까지 받아 여유 잇는 삶을 즐기는 모습을 상상해보라. 부동산은 일생에 한 번은 꼭 미친 듯이 공부할 만한 가치가 있다

생애최초 특별공급은 청약 가점이 아닌 추첨으로 당첨자를 정하므로 저가점자이거나 자녀가 없는 신혼 부부의 경우 당첨에 더 유리할 수 있따

소형저가주택은 모집 공고일 현재 수도권 기준 공시 가격이 1억 3,000만 원 미만, 전용 60m2 이하 주택을 말한다. 소형저가주택은 1주택까지는 무주택으로 인정해 민영주택 청약을 시도할 수 있다. 단 생애최초 같은 특별공급과 공공분양에서는 인정되지 않는다. 따라서 민영주택에 가점제로 청약을 준비하는 경우 시도할 만한 전략이다

수도권 소형저가주택을 매수할 경우

  1. 사업이 진행되며 프리미엄이 높아지는 곳을 선택해야 한다
  2. 1억 3,000만 원을 꽉 채운 집보다는 여유가 있는 곳을 선택하는 게 좋다.
  3. 청약에 당첨된다면 소형저가주택 처분조건으로 중도금 대출을 받는다
  4. 소형저가 주택의 시가가 3억 이하라면 당첨 아파트의 취득세가 중과되지 않는 장점이 있다

국세청에서 발행한 ‘세금 100분 100답’을 참조하라. 국세청과 홈택스 홈페이지에 들어가면 볼 수 있다. 복잡한 청약 시스템과 세금 체계를 제대로 이해하는 것이 잃지 않는 투자의 핵심이다

살면서 한 번은 자산의 ‘Quamtum jump’가 있어야 한다. 부는 하루아침에 이뤄지는 것이 아니기 때문이다. 부동산을 부의 도구로 계획했다면 집을 마련하고, 갈아타고, 매도하며, 수익을 손에 쥐어보는 짜릿함을 느껴봐야 한다. 내가 직접 일하지 않아도 다른 수익이 통장에 입금되는 벅찬 희열을 느끼면 그때부터 집을 대하는 마음가짐이 달라진다. 더불어 집을 보는 안목도 높아진다

첫 집에 너무 많은 의미를 부여하는 순간 내 집 마련이 부담스러워진다. 처음에는 작게 시작하라

내가 다시 서울에 집을 산다면 ? 금액별 내 집 마련 계획

  1. 5,000만 원

나라면 5,000만 원 중 1,000만 원을 과감하게 떼어내 부동산 공부하는 데 쓸 것이다. 동시에 빠르게 종잣돈 모으는 방법을 알아보고 실천에 매진

  1. 1억 원

대출 레버리지를 최대한 일으킨다면 작은 평수의 빌라나 수도권 구축 아파트를 매수할 수 있는 금액이지만 투자 자금으로는 조금 부족하다. 나라면 주거안정 차원에서 10년공공임대나 국민임대아파트, 신혼희망타운, 행복주택 등 국가주거복지사업에 문을 두드릴 것이다. 내 집 마련에 초초해하며 아무거나 덥석 물지 않고 다음 계획을 위해 한 발짝 물러서는 것도 전략이다

  1. 2억 원

일반 매매와 청약을 노려볼 만한 금액이다. 나라면 첫 번째 전략으로 꾸준하게 청약을 도전하면서 동시에 이 금액으로 살 수 있는 아파트를 데이터로 정리해볼 것이다

  1. 3억 원

이제 본게임이다. 3억이 있으면 최소 5억 원 이상의 아파트를 살 수 있다. 5억 아파트는 서울의 구축일 것이다. 나라면 서울 역세권의 10평대 소형 아파트로 범위를 좁혀서 선택할 것이다. 서민.실수요자라면 대출을 더 받아서 6억대 아파트를 시도하라고 말하고 싶다

6억 이하의 저가주택은 고가주택을 살 때보다 일자리, 교통, 학군, 인프라 등 더 많은 것을 결정하는 과정을 거쳐야 한다. 특히 서울 저가주택은 젊은 신혼부부나 직장인이 거주해서 출퇴근하기 편한 역세권을 선호한다. 이미 교통 인프라가 갖춰진 곳은 비싸다. 3년 안에 예정된 호재가 있는 지역으로 먼저 가서 기다려라

  1. 4억 원

큰 금액이다. 나라면 서울의 저가 재개발 구역의 물건을 매수하거나 전세 레버리지 투자를 하거나 7억대 아파트를 매수하겠다

  1. 5억 원

보기만 해도 행복한 금액이다. 이 정도 금액이면 일단 선택지가 너무 많아서 고민된다. 나라면 대출을 받아서 9억원대 아파트를 매수할 것이다. 부동산 대세상승기가 계속되는 한 서울 9억대 아파트는 안전자산이다. 대세하락기가 오더라도 버틸 수 있다

  1. 10억 원

10억 원 이상이 있다면 지금 사야 할 아파트가 정해져 있다. 서울의 핵심 주거지는(서울역, 삼성역, 청량리역을 잇는) ‘3도심 골든트라이앵글’ 지역이다

주변의 호재가 강력한 경우에는 25년 넘은 구축도 핵심 사다리 역할을 할 수 있다. 평수를 늘리면서 핵심지에서 멀어지는 것보다도 몸집을 줄이고 핵심지 안쪽으로 들어가는 전략이 더 유효하다고 생각한다

정책이 일희일비하며 에너지를 낭비하지 말고, 일시적 1가구 2주택이나 대체주택 등 비과세 제도 안에서 똑똑하게 내 집을 마련하자

상승장에서 매수 타이밍은 빠를수록 좋다. 그러나 갈아타기는 살고 있는 집과 살 집을 동시에 고려해야 하기 때문에 계획이 꼬일 수 있다

똑똑한 내 집 갈아타기는 다음의 방법을 참고하라

  1. 실현되는 호재 앞에 갈아타라

집값을 좌우하는 비중 있는 호재는 교통이다

수도권에서 3년 이내 개통 예정인 노선, 효용과 파급력이 있는 노선을 선택하고 그 노선의 영향을 직접 받는 집을 사야 한다

  1. 수급의 시차를 이용해서 갈아타라

수요와 공급 사이 ‘시차 불균형’을 이용하는 것은 여전히 유효한 갈아타기 전략이다

  1. 상급지와 갭이 좁혀지면 갈아타라

결국 서울 핵심지 아파트가 제자리를 찾아서 시세가 상승한다

  1. 택지지구는 입주 2년차에 사라

바닥에 사려 하지 말고 미리 사서 자본 차익을 최대화하는 데 집중하는 것이 현명한 선택이다

좋은 집을 살 수 있을 때 사서 상승기류에 올라타라. 시장의 변화와 더불어 실수요자의 마음을 읽으면 좋은 집이 보인다. 좋은 집을 고르는 안목을 기르고 갈아타는 타이밍을 계획하여 ‘Good Buying’하자

결국 강남에 입성하는 법 - 1주택자를 위한 투자 전략

10년 후 자산의 크기가 달라질 것이다. 정답은 없지만 한 가지 기억해야 할 핵심은 자본을 쉬게 하면 안 된다는 것이다

  1. 상급지 갈아타기를 통해 자산을 불려나가는 것
  2. 다주택자가 되는 것
  3. 현금을 재투자하지 않고 보유하는 것: 돈이 함께 일하는 시스템을 구축

다른 사람보다 먼저 결승선을 통과하려 하지 말고, 스스로에게 결국은 결승선은 통과한다고 믿고 응원하라. 이 확신이 당신을 살고 싶은 곳으로 데려다줄 것이다

PART 04 앞으로 3년, 수도권은 핵심 입지가 된다

교통망으로 보는 투자 지도

앞으로 수도권 부동산 시장을 이끌어갈 핵심 키워드는 단연 ‘교통망’이다. 철도 신설과 연장 이슈는 부동산의 가치를 높이는 가장 큰 요소가 될 것이다

부동산에서 6억 아파트가 내포한 의미는 크다. 평균적으로 30대 맞벌이 부부의 자산은 전세보증금과 신용대출을 포함해 3억 원 내외다. 수도권에서 LTV 40~50%를 받을 경우 5~7억 정도의 집을 살 수 있다. 보금자리론과 서민.실수요자 대출의 기준가는 6억이므로 가장 큰 레버리지를 일으킬 수 있는 구간이기도 하다

6억 아파트는 종잦돈 3억 원으로 순자산을 2배로 늘릴 수 있는 기회의 집이다

교통 호재 또는 재건축.재개발 이슈가 맞물려 있는 6억 원 아파트는 가장 순탄하게 양도세.비과세가 낮은 9억 구간까지 올라갈 수 있는 집이 된다

스스로 가치 투자에 대한 기준을 만들고, 꾸준히 공부하며 입지와 상품의 마지노선을 정하라. 그래야 중심이 흔들리지 않는다. 단순한 로직으로 의사결정만 하면 된다. 투자는 어렵지만 내 집을 마련은 쉽다

6억대 집은 많은 발전 가능성을 갖고 있다. 주변 환경이 깨끗해지거나 상권과 교육이 좋아지거나 교통이 편리해질 가능성 말이다

6억 집을 지금 당장 살 수 없다면 신규 택지지구를 전세 레버리지를 일으켜 사놓으면 된다. 내 집 마련에 있어 부동산 지식만큼 중요한 것은 유연한 사고다

손품을 이용해 정보를 얻었다면 반드시 발품을 활용해 부동산에 확신을 가져야 한다. 이 과정을 거치면 집을 선택하는 안목이 달라진다

성남시 재개발에서 배운 내 집 마련 기술

  1. 가치가 훌룡한 재개발은 빨리 사라. 기다렸다가 사지 말고 사고 나서 기다려야 한다
  2. 1등만 고집하지 말고 2,3등도 괜찮으니 지역의 상승흐름에 올라타라
  3. 입주 전에 사라. 입주하면 매물 자체가 나오지 않아 집을 살 수 있는 기회의 문이 닫힌다
  4. 입지가 좋으면 공공이 주도하는 재개발도 괜찮다
  5. 성남의 높은 언덕을 보고 좌절하지 말라. 대신 채광과 전망이 좋을 것이다. 경사가 있기 때문에 그 가격이다
  6. 대단지는 역 접근성에 따라 시세 차이가 난다. 기왕 살 계획이면 역과 가까운 집을 사라. 입주하면 시세 차이가 더 벌어진다
  7. 숙박시설은 상가로 구분된다. 대출 및 취득세의 장점이 있고 다주택자도 대출이 가능하니 투자로 노려볼 만하다
  8. 재개발 내 틈새 아파트는 잘나간다. 푸르지오, 롯데캐슬, 힐스테이트를 보라
  9. 정비구역으로 지정된 전 구역도 투자금이 적지 않게 들어간다. 같은 자금으로 더 빠르게 들어갈 수 있는 곳은 없는지 항상 대체재를 고민하라
  10. 동급지역 정비상ㅂ지와 시세 그루밍한 뒤 매수하라. 성남, 광명의 총 매입가와 초기 투입금액, 사업진행 속도 등을 비교할 줄 알아야 좋은 집을 구한다

안양시 재개발에서 배운 내 집 마련 기술

  1. 부동산은 이접지 호재에도 영향을 받는다. 철도망이 연결되면 안양은 과천과 광명의 영향을 받게 될 것이다
  2. 안양은 아직 분양권 전매가 가능한 단지가 남아 있다. 프리미엄은 늘 ‘오늘’이 가장 싸다
  3. 신도심도 결국은 구도심이 된다. 룰이 변할 때, 그 때 사야 하는 집이 따로 있다
  4. 인기 있는 평형은 조합원에게 전량 배정되어 분양 물량이 전무한 경우가 많다. 꼭 살고 싶은 집이라면 서둘러서 입주권으로 선호 평형을 선점하는 것이 좋다
  5. 정비사업은 속도가 생명이다. 상승 사이클에서 관리처분인가까지 받을 수 있는 곳을 사라
  6. A급 교통망을 가진 역세권의 정비사업은 안전자산이다. 진흥아파트, 뉴타운아파트를 눈여겨보라. 신축 단지가 끊이지 않고 서로 연결되어 있다면 안쪽 단지도 플랜 B가 될 수 있다
  7. 기피시설이 있다고 무조건 피하는 것은 능사가 아니다. 이익과 손해의 합을 따져보다
  8. 평촌을 동서남북으로 둘러싼 전역에서 도시재생사업이 진행되고 있다. 평촌에 20년 이상 살면서 인접지 정비사업에 관심을 갖지 않았다면 이제부터라도 주변을 둘러보기 바란다
  9. 각 정비구역별로 조합원 분양가와 분담금 납부방식 등이 다르다. 조금만 공부해보면 보이지 않았던 기회가 보인다
  10. 재개발은 부동산 고수의 영역이 아니다. 그저 내 집을 조금 더 싸게 사려는 사람이 선택하는 수단일 뿐이다

광명시 재개발에서 배운 내 집 마련 기술

  1. 서울 하위 급지보다 수도권 A급지가 투자면에서 더 유리하다
  2. 정비구역 중 입지가 가장 좋은 구역은 진행 속도가 제일 느리다
  3. 1,2,4,5구역처럼 신축 아파트는 모여 있을수록 규모의 힘을 발휘해 가격 상승이 빠르다
  4. 뉴타운의 첫 분양단지는 흥행 보증 수표다
  5. 광명은 곧 서울이다. 행정구역의 함정에 빠지지 마라
  6. 광명뉴타운과 철산주공아파트의 재건축 프리미엄이 상승하고 있다. 여기에 진입하지 못한 사람들이 다음으로 눈을 돌릴 만한 곳을 찾아라
  7. 감정가가 너무 낮은 물건은 원하는 평수를 신청하지 못할 수 있다. 선호 평형을 신청 할 수 있는 정도의 감정평가금액 물건을 선택하는 것이 좋다
  8. 전용 48m2이하의 소형은 적은 금액으로 신축 아파트를 소유할 수 있는 방법이다. 프리미엄 상승폭은 선호 평형보다 작지만, 현실적으로 상급지 신축 아파트를 마련하는 대안이 될 수 있다
  9. 광명의 일부 구역은 서울 재개발 구역보다 더 많은 자본이 들어간다. 대체지를 면밀히 분석하여 자기 상황에 맞는 집을 선택하라
  10. 9,11,12구역은 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가가 난 구역으로 관리처분인가 이후 조합원의 지위양도가 제한된다

에필로그 집 한채로 부의 레벨이 바뀐다

내 집을 마련할 때는 가족의 자금 상황과 생애주기, 실거주 지역 기반, 교통 등 다양한 요소를 고려해야 한다. 따라서 사람마다 ‘좋은 집’에 대한 기준과 가치가 다르기 때문에 정답은 없다

거주 만족도가 중요한지, 투자 가치가 중요한지, 아이 교육이 중요한지, 2~4년마다 내 집 갈아타기를 하면서 집이 열심히 일하게 할 것인지, 선택에 따라 답이 달라진다

 
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