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토지 구매 목적을 4가지 중 한 가지 선택 후 그 목적에 맞게 토지를 구매하여 활용한다.

종잣돈을 모아 농지연금 형태로 토지를 구입하자

본문 요약

머리말

진짜 부자는 투자의 3원칙인 가치 투자, 분산 투자, 장기 투자의 원칙을 지킨다

‘재테크’란 말 그대로 돈을 굴리는 기술이다. 그러나 돈을 굴리는 기술의 제일 중요한 것은 시간이다. 필자인 나는 ‘재테크’란 표현보단 ‘시테크’란 말을 더 중요하게 생각하고 투자를 한다. 어느 투자 상품도 ‘보유의 힘’보다 강할 수 없기 때문이다

부동산 토지 종목 중에서도 필자가 유독 ‘토지’를 고집하는 이유는 2가지다

1. 진입장벽의 문제다. 경쟁이 상대적으로 낮으나 진입장벽이 높아 돌아오는 ‘파이’가 크다
2. 생산자와 소비자 관점이다. 부동산 완제품(건물)은 부동산의 원재료(토지)를 가공해서 만든 것이다. 부동산의 생산자가 돼야 진짜 부자가 될 수 있기 때문이다

PROLOGUE

정말 부동산으로 돈을 벌고 싶다면 부동산의 완제품이 아닌 부동산의 원재료인 토지를 사라

일반 사람들은 접근할 수 없는 알짜 정보망과 자금력이 그들에게 있기 때문이다. 그래서 토지 투자는 진입장벽이 아파트 투자보다 더 높다. 반면에 상대적으로 규제가 적고, 경쟁자도 적어서 잘만 하면 부동산 투자의 새로운 기회가 될 수 있다-엠제이 드마코(작가)

 진입장벽이 낮을수록 그 길의 유효성은 감소하는 반면 경쟁은 치열해진다. 진입이 쉬우면 경쟁이 치열하고 뛰어드는 사람이 많으며 이들 모두가 하나의 ‘파이’를 공유한다. 따라서 나에게 돌아오는 몫도 줄어들게 된다. 반면에 진입장벽이 높을수록 그 길은 더 견실하고 튼튼하며 경쟁은 드물고, 전자의 경우에 비해 덜 뛰어나도 살아남을 수 있다.

“장벽이 높으니까 포기해야지”가 아니라 “ 이 산만 넘으면 경쟁자가 없다”라고 생각을 바꾸면 훨씬 쉽고, 더 큰 이익을 얻을 수 있다

-세네카(철학자)

 계획이 실패하는 이유는 목적이 없기 때문이다. 어느 항구로 가야 할지 모른다면 제아무리 불어도 소용없다

토지 투자는 투자의 목적별로 토지개발, 환지 투자, 대토보상 및 차익형 투자, 농지연금의 4가지가 전부다

PART 1 토지 투자, 생각을 바꾸고 행동하면 운명이 바뀐다

혹시 토지는 장기 투자라고 생각하는가? 큰돈이 있어야 한다고 생각하는가? 절대 그렇지 않다. 토지개발을 알면 단기간에 내 재산을 2배 이상 만들 수 있다. 토지개발 노하우를 익히면 평생토록 재산을 늘려 갈 수 있다. 또한 도시개발사업 환지 투자를 알면 소액으로도 충분히 가능하고, 대토보상 및 차익형 투자를 통해 단기간에 시세 차익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 좋은 사업자에 택지를 공급받을 수도 있다. 특히 농지연금을 활용한 농지 투자를 통해 가치 상승과 더불어 풍요로운 노후를 설계할 수 있다. 토지 투자는 이처럼 투자의 목적을 명확히 하면 성공 가능성이 커진다

얼마나 좋은 입지인가?

얼마나 싸게 매입했는가?

얼마나 많이 확보했는가?

얼마나 오래 보유했는가?

토지 투자에 성공하는데 필요한 전략은 간단하다. 토지를 싸게 매입하여 용도를 바꿔 가치를 높이거나, 좋은 입지의 땅을 매입하여 환경 변화를 선점하거나, 많은 토지를 확보하여 이익 규모를 키우거나, 아주 오랜 시간을 버티고 기다리는 방법이다.

아파트 가격은 장지적인 사이클이 아닌 지역별 개별 이슈가 중요하지만 토지는 전체 경기 사이클과 인플레이션, 인구 성장 등 종합적인 이슈에 영향을 받고 있다는 뜻이다. 아주 극단적인 디플레이션(명목 가격이 마이너스 성장률을 보이는 경우)이 아니라면 토지 소유자는 언제나 수익을 쌓아두고 있는 셈이다

토지 투자 성공 선행 조건

1. 명확한 투자 목적

토지 투자의 4가지(토지개발, 환지투자, 대토보상 및 차익형 투자, 농지연금) 투자 목적 중 가장 적합한 컨셉을 정하라

2. “좋은 토지를 어떻게 확보할 것인가?’에 달려 있다. 토지를 얼마나 싸게 매입하고 많은 토지를 확보하느냐가 마진을 결정하고, 토지의 입지을 얼마나 잘 보느냐가 환금성과 미분양 등에 따른 비용을 통제한다

부동산 투자 폭락이 기회! 타이밍을 잡아라

투자의 성패는 ‘타이밍’에 있다. 아마추어는 열매가 무르익었을 때 비싼 값을 주고 사서 먹는다

통산 해당 지역의 주택가격이 오르면 그 다음으로 땅값이 오르는 것이 일반적이다

위기는 기회를 가장하고 찾아온다. 포스트 코로나 그 이후

1. 최근 전국에서 땅값이 유일하게 폭락한 지역은 어디일까?
2. 심상치 않은 부동산 시장 분위기! 미래가치 높고 저평가된 투자처는 어디일까?

앞으로 10년, 대한민국의 광역교통망 계획은 어떻게 바뀔 것인지 알아보는 일은 굉장히 중요한 일이다. 교통망을 알면 개발 축을 알 수 있고 개발 축을 알면 돈의 흐름을 잡을 수 있다

진짜 부자는 생산자이자 결코 소비자가 아니다. 모든 것은 내가 사서 가공하고 그 가공한 상품을 소비자에게 판다

부동산의 미래가치를 쉽게 한마디로 말하면 철도망과 도로망이다.

통상 부동산의 가치 상승은 발표, 착공, 개통단계의 3단계에 걸쳐 올라간다. 앞으로 10년, 주요 교통망은 어디로 갈까?

진짜 부자 되는 토지 투자! 걱정하지 맙시다

1. 자신 있으면 토지개발하면 됩니다. Developer 되세요

▶ 관할 지자체(시.군청) 허락받고 토목, 건축설계 사무소에 맡기세요

2. 땅 건드리기 번거로우면 남이 개발해 줄 때까지 기다리세요

▶ 택지개발, 도시개발사업(환지 투자, 대토보상 및 차익형 투자)

3. 어디선가 개발하려고 하면 주변을 살피세요

▶ 내가 사는 곳 주변에 대규모 개발지 인접 지역을 살피세요

4. 이도저도 정말 모르겠으면 그냥 농지 사서 연금 타세요

▶ 토지 투자 안전하고 확실하게 하고 싶다면 농지연금을 활용한 농지가치 투자하세요

토지의 이력서는 토지이용계획확인서다. 이력서를 보고 그 땅의 미래가치를 판단한다

1. 지목: 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분.표시하는 명칭으로 28개로 표신된다
2. 개별공시지가: 표준지 공시지가를 이용하여 산정한 개별토지의 단위면적(m2)당 가격을 말한다
3. 지역지구 등 지정여부로 ①국토계획법상 용도지역.지구 등이 표시되고, ② 이외 98개 다른 법령, ③ 신규로 추가 제정된 내용이 표시된다
4. 용도지역: 토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.용적율.높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적.효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다

토지이용계획확인서의 ①번은 현재 그 땅의 운명이다. 이 땅 운명이 바뀔 수 있을지를 봐야 한다. ②번은 그 땅의 제한요소다. 땅의 규제가 풀릴 수 있는지를 봐야 한다. ③번은 그 땅의 새롭게 생긴 제한요소들이다

용도지역은 ‘땅’, 용도지구는 ‘건물’, 용도구역은 ‘행위’를 뜻한다.

‘구역’이란 말이 나오면 ‘어떠한 행위를 제한하는 것’으로 이해하면 된다

우리나라의 개발사업은 용도지역에 따라 다르게 적용된다. 도시지역을 개발할 때는 딱 3가지 개발사업이 적용

1. 도시계획시설사업(국토계획법)으로 도로.공원과 같은 52가지 도시계획시설 설치사업
2. 도시개발사업(도시개발법)으로 신시가지를 조성하는 사업
3. 도시정비사업(도시 및 주거환경정비법)으로 재건축.재개발과 같은 구도심을 정비하는 사업이다.

비도시지역을 개발할 때는 사업 면적.규모에 따라 3가지 분류

1. 사업면적이 크면 도시지역으로 편입시킨 다음 도시지역 사업으로 개발
2. 중간 규모의 면적은 지구단위계획으로 개발
3. 소규모 면적은 개발행위 허가를 통해 개발

지구단위계획: 도시계획을 수립하는 지역 가운데 일부지역의 토지이용을 보다 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관의 개선 및 양호한 환경의 확보 등 당해 지역을 체계적.계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다

‘부동산 입지 판단 기준 6가지’는 교통, 주거, 일자리, 편의시설, 자연환경, 교육환경이다

1. 교통, 즉 도로망과 철도망이다. 도로망 동선이 어느 방향으로 움직이는가? 현재의 도로망과 향후 개통될 도로 및 진출입로(IC)가 있는가? 철도망은 어디인가? 신설 역세권(통상 도보로 10분 이내 지역) 등에 속하는가?
2. 주거환경이다. 당신은 어느 지역, 어느 ‘동’에 살고 있는가? 여의도, 압구정 등 이름만 떠올려도 부자 동네에서 살고 있다. 하지만 시대가 변하면서 1인 가구 증가에 따른 미래 ‘주거 트렌드’는 변화하고 있다. 향후 주거 환경은 어떤 것을 선호하게 될까?
3. 일자리다. 일자리는 지역 발전의 핵심이다
4. 편의시설이다. 백화점, 복합쇼핑몰, 테마파크 & 놀이시설 등 편의시설 주변의 땅값은 큰 폭으로 상승한다
5. 자연환경이다. 최근 숲세권이 인기다. 도심 속 자연환경을 누리고자 한다. 미래 주거트렌트는 자연친화형 라이프 스타일 ‘자연주의 숲세권’과 ‘자연 속 세컨하우스’가 인기가 될 것이란 보고서가 나와 있다
6. 학군(교육환경)이다

부동산 시세 분석기법

1. 국토부 실거래가: 국토부 실거래가 공개시스템 활용
2. 시세정보 SITE: 전국 토지건물시세 정보 활용
3. 네이버 부동산: 네이버 부동산 토지매매 물건 확인
4. 현지 부동산 문의, 경.공매 물건 검색

PART 2 평생 연봉 만들기 프로젝트

땅은 도로와 철도를 만나 시간과 돈을 들여 변신시키면 가치가 상승한다

땅을 변신시키는 것은 3가지다. 땅의 변신 중 지목과 형질변경은 땅주인인 내가 직접 해당 지자체에 인.허가를 받아 변경해야 한다. 반면에 용도변경은 땅주인인 내가 신청하는 것이 아니라 국가나 지자체에서 도시관리계획 변경으로 변경되는 것이다

형질 변경은 절토, 성토, 정지작업 등 땅의 모양을 바꾸는 행위로 개발행위 허가를 득한 수 해야 한다. 지목 변경은 토지를 용도에 맞게 이름을 바꾸는 행위로 건축허가 개발행위 등으로 공부상 지목을 다른 지목으로 바꾸기 위해서는 신고만 하면 된다

물건을 자세히 보면 유치권과 허가권의 두 개의 복잡한 권리가 숨겨져 있다.

통상적으로 토지 경매에서 유치권은 유치권이 성립되는 요건에 부합되지 않는 경유가 많다. 특히 건물이 없는 토지만 있는 경우 유치권의 성립 요건은 매우 까다롭다

허가권은 건축 허가를 신청한 토지 소유자의 권리이기 때문에 허가권을 이전받거나 허가권을 취소 후 다시 신청해야 한다. 허가권을 이전받기 위해 원 토지 소유자를 만나서 협의해야 하거나 담당 공무원에서 허가권 취소 여부, 시기 등을 문의해야 한다

산지(임야)는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분된다. 보전산지는 임업용 산지와 공익용 산지, 준보전산지는 관리지역의 임야가 해당된다

농지를 개발하는 것보다 산지(임야)를 개발하는 것이 상대적으로 개발비용이 덜 들어간다. m2당 농지전용부담금이 생각보다 많이 들어 산지를 개발하는 것이 수익성에서 유리하다

토지 투자 방법

1. 기술과 지식을 배운다
2. 미래가치가 높은 저평가된 지역을 선정
3. 실전 투자 단계

100% 완벽한 투자는 없다. 단지 우리가 할 수 있는 것은 배운 대로 실천하는 것이다

토지개발은 개발 허가를 받을 수 있는 농지나 임야 등을 매입하고 2년 시점에 부지 조성 공사를 완료하여 현지 부동산 등에 매매하면 쉽게 차익을 볼 수 있다

욕심이 과하면 배가 산으로 가는 법이다. 지나친 욕심은 화를 부른다. 디벨로퍼가 되기 위해 토지개발을 시작하게 되면 몇 번의 성공으로 더 큰 사업 대상지를 찾게 된다. 토지개발에서 가장 주의 해야 하는 부분이다. 인간의 욕심은 끝이 없기 때문이다. 10억을 가진 사람이 많은가? 1억을 가진 사람이 더 많은가? 만약 당신이 10억에 땅을 2배로 만들어 20억으로 만들고자 욕심을 부린다면 당신의 사업이 부도의 위기를 맞을 수 있다. 부동산은 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다. 잘 팔고 싶다면 욕심을 버려라

토지 투자는 늘 ‘빛과 그림자’가 존재한다

땅을 살 때 수익성보다 안전성에 초점을 맞춰 투자할 것을 조언한다

개발 호재가 있는 지역 + 개발할 수 있는 땅(개발행위 허가)

토지 투자의 목적이 토지개발이라면 반드시 개발할 수 있는 땅이어야 한다

Where 어디에 투자할 것인가? ▶ 지역 선정

When 어느 타이밍에 매매할 것인가? ▶ 매수와 매도시점

What 어떤 땅을 선택할 것인가? ▶ 타겟

How 어떻게 만들 것인가? ▶ 개발용도

지역 선정의 원칙

1. 도로와 철도망이 신설되거나 확충되어 도심과 접근성(수도권은 강남 접근성)이 좋아지는 지역
2. 저평가된 지역
3. 해당 지역별로 토지의 활용 가치가 있어야 한다. 즉 건물을 지을 수 있는 땅이어야 한다

토지개발을 하려고 할 때 현장에서 부딪히는 일들이 빈번히 발생한다. 시.군.구청 허가담당 공무원으로부터 마을 이장님의 동의서가 필요하다는 내용과 공사 간 발생하는 민원문제다

토지를 취득하고 개발행위 허가를 득한 후 2년이 되는 시점에 건축 허가 및 신고를 득하여 착공계 접수까지 마친 후 매도하는 것이다

PART 3 청약통장 없이 저렴하게 아파트 분양 받는 방법

토지 투자의 꽃은 개발이다

우리나라는 주택을 공급하기 위한 제도로 대표적인 2개의 개발사업이 있다. 정부가 주도하는 택지개발사업과 민간.공공이 주도하는 도시개발사업이다

수용방식 vs 환지 방식의 차이

1. 사업 근거의 차이
2. 사업 시행자의 차이
3. 사업절차의 차이
4. 사업시행 요건의 차이
5. 개발이익 귀속의 차이

도시개발사업은 상위법령인 도시기본계획을 바탕으로 계획이 된다

재개발사업은 도시 및 주거환경정비법, 도시개발사업은 도시개발법을 기준으로 사업이 진행된다

재개발사업은 아파트를 분양 받을 수 있는 권리인 환권으로 돌려받는 것

도시개발사업은 토지만을 대상으로 환지 방식으로 새롭게 조성된 땅으로 돌려받는다

‘환지’를 제대로 알려면 관련 법률과 제도를 이해하는 것부터 시작해야 한다

개발환지로 지정될 경우 과소토지 기준 면적(150m2~500m2) 미만의 토지는 금전으로 청산된다

집단환지 신청 대상은 사업구역 내 환지대상 토지 소유자는 소유 면적 규모와 관계없이 과소토지라도 누구나 신청할 수 있다

환지 투자, 가치판단 기준 5가지

1. 사업 진행에 대한 문제: 외부의 영향 등의 문제로 해당 사업이 무산되거나 지연되는 건 아닐까?
2. 매입 가격에 대한 문제: 현 단계에서 너무 비싸게 사는 건 아닐까?
3. 미래가치에 대한 문제: 감보가 되고 실제 환지를 받은 후 계속 오를 수 있는 지역인가?
4. 현금 청산에 대한 문제: 환지에서 제외되고 현금으로 청산되는 것은 아닐까?
5. 투자 기간에 대한 문제: 투자 후 매도 타이밍은 언제쯤일까?

PART 4 토지 보상금 받을래? 현금 대신 땅으로 받을래?

토지 수용 최상위법인 토지보상법에는 토지를 양도하는 방식에 따라 대토보상 등을 차별화한 규정이 명시돼 있지 않다. LH 등은 사업 추진 과정에서 원활한 수용을 위해 이의 신청 등을 하는 피수용자에게는 대토보상을 허용하지 않는다는 규정을 마련했다. 협의에 응하면 대토보상을 해주고 그렇지 않으면 대토보상을 해주지 않겠다는 의도다. 결국 대토보상을 원하는 원주민은 LH,등이 제시한 금액을 어쩔 수 없이 받아들여야 한다

토지 소유자는 토지 보상금에 감정평가 결과를 수용재결 과정에서 1차 증액, 이의신청/ 이의재결 과정에서 2차 증액, 행정소송 과정에서 3차 증액을 하여 손실보상금을 높일 수 있다. 하지만 대토보상을 원하는 토지 소유자는 이의 신청 등을 할 수 없어 증액이 불가능한 상태에서 보상금의 전부 혹은 일부를 선택하여 대토보상을 받을 수 있다

상담을 의뢰하는 토지 소유자들의 대부분은 2가지 고민을 한다

1. 토지 보상금을 더 많이 받는 방법
2. 현금 대신 땅으로 받는 방법과 절차 등

토지보상제도는 법률과 제도로 이루어졌기 때문에 토지 소유자가 이와 같은 내용을 제대로 알기란 쉽지 않다

대토보상과 환지 방식의 비교

대토보상은 수용 방식의 사업에서 적용되며 토지 보상법을 활용하는 택지개발사업, 도시개발사업, 산업단지, 경제자유구역개발, 기업도시개발, 역세권개발 등에 적용된다.

환지 방식은 주로 도시개발산업에 적용되고 그 외 산업단지개발, 기업도시개발, 관광단지개발사업 등에도 적용된다. 특히 도시개발사업은 수용과 환지 방식이 함께 적용되는 혼용 방식이 사용되기도 한다.

이 둘의 공통점은 개발지구 내 새롭게 조성된 땅으로 돌려받는 것이다. 다만 대토보상은 소유권이 사업 시행자로 이전 후 준공 후 토지 소유자에게 공급되고, 환지 방식은 소유권 반등 없이 기존 권리가 환지에 그대로 이전되는 등 관련 법률과 제도상 기준과 조건이 상이하다

-올리버 하트(경제학자)

계약은 언제나 불완전할 수밖에 없다

토지 보상금은 3차례 걸쳐 증액(수용재결->이의재결->행정소송)을 할 수 있는데, 통상 감정 보상가의 10% 내.외로 보상금을 증액시킬 수 있다

토지 보상금은 표준공시지가를 기준으로 산정

개발공시지가를 올려도 표준공시지가가 올라가지 않는 한 토지 보상금 산정에는 의미가 없다

공익사업에 의한 보상의 기준은 지정물보상, 영농보상, 휴업보상 등에 따라 세분화하여 기준이 정해져 있으며, 별도로 이주대책 대상자를 선정하는 방법도 정해져 있다

이주자택지, 협의양도택지, 생활대책용지

대토보상용지는 이주자택지나 협의양도인택지 보다 가격경쟁력 측면에서 비교적 떨어진다는 것으로 볼 수 있다

이축권은 1회에 한해 제3자에게 전매가 가능하다. 이축 시 대지로 지목변경을 할 수 있는 면적도 최대 330m2(약100평)이다. 건축물의 규모는 거주기간에 따라 차등 적용하고 있다

이축권은 매입 전에 개발제한구역 건축물관리대장(무허가 건축물은 이축권 발생 대상이 되지 않는다), 등기사항증명서, 토지수용확인서, 공익사업 지정고시문, 편입확인서 확인, 철거예정 통보서 등을 통해 해당 시.군의 담당부서에 문의하여 이축권이 생기는 진위 여부를 확인하여야 한다

건축허가가 먼저 나오고 규모에 맞는 이축할 토지를 미리 확보해야 한다

해당 토지의 지번을 확인하고 토지이용계획 확인서를 보면, 공익용 산지로 표기되어 있을 것이다. 투자를 하지 말아야 할 땅이다

PART 5  1억 투자로 월300만원 평생 연금 받는 비법

농지연금은 농지 담보 평가금액이 개별 공시지가의 100%로 평가된다

평생 파이프라인 만들기 농지연금 프로세스

1. 종잣돈 1억을 모은다
2. 공시지가 3억 정도의 농지를 2억에 경매로 낙찰받는다
3. 1억 대출을 받아 명도 이전받는다
4. 영농경력을 쌓으면서 개별공시지가를 올린다(연1회)

매년 8%씩 올릴 경우 공시지가는 10년이면 5억4천, 15년이면 6억6천, 20년이면 7억8천이 된다(※개발호재에 의한 지가 상승과 감정평가액은 고려하지 않음)

5. 농지연금 지급 산출표를 받아본다. 마음에 들면 연금을 신청하고, 농지를 팔고 싶으면 판다
6. 5060세대는 바로 시작하고, 3040세대는 부모님과 상의 한다

농지연금이란 만65세 이상 고령 농업인에게 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 매월 연금형식으로 지급하는 제도다

농지연금의 가입 조건과 기준, 지급 방법, 예상지급 금액 등의 상세 내용은 농지은행통합포털 사이트(http://www.fbo.or.kr)에서 확인할 수 있다

농업인 조건을 갖춘 후 영농경력 5년 이상(총 합산 5년)을 채워야 하는데, 이 때 중요한 것은 농지원부를 신청하여 발급받아야 한다

농지연금은 매월 최대 300만 원까지 지급받을 수 있으며, 부부가 함께 준비하면 각각 300만 원씩, 최대 600만 원까지 안정적으로 연금을 받을 수 있다. 또한 국민연금, 공무원연금 등 다른 연금과 중복해서 지급받을 수 있고, 담보농지를 직접 경작하거나 임대를 통해 연금 이외의 추가소득을 얻을 수 있다. 농지연금의 재원은 정부 예산으로 안정성이 확보되어 있으며, 6억 원 이하의 농지는 재산세가 전액 감면되고, 특히 입지 좋은 곳에 저렴하게 농지를 구입하면 추후 땅값 상승의 효과도 볼 수 있다

농지는 지목이 전, 답, 과수원이어야 하는데 토지이용계획확인서를 확인해 본다. 토지이용계획확인서에서 확인할 항목은 지목, 면적, 개별공시지가이다

낙찰 후 1주일 이내에 농지취득자격증명서를 발급받아 경매법원에 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수당할 수 있다. 농취증을 발급받으려면 원상복구 후 다시 신청하는 것이 원칙이다

영농여건불리농지가 경매에 나오면 반드시 농사를 지을 수 있는 땅인지 확인을 해야 한다

경매를 통해 농지를 반값에 매입하고 농지전용을 통해 소형주택을 짓고, 아이들과 함께 캠핑을 하면서 유기농재배와 자연학습놀이를 하며 나이가 들어서는 농지연금을 받는 방법이다

농지 임대차는 비농업인으로 간주되지만 위탁인은 농업인으로 간주되어 농업인의 혜택은 그대로 보존된다