우직하게 열심히 일하는 게 정답이라 믿었다. 조직이 나를 구원해주지는 못한다. 안다. 그래도 먹고 살게는 해주는 만큼 밥값은 해야 한다고 생각했다. 요즘 시대에 흔치 않은 평생직장에서 남들보다 뒤처지지 않게 살면 그걸로 족하다고 위안했다. 나름 치열하게 일했다. 누구보다 앞서지는 못해도 누구보다 뒤처지지는 않았다고 자평한다. 그렇게 10년차를 앞두고, 내가 가진 인생의 성적표를 보니 문득 자괴감이 들었다. 지난날을 후회하지는 않지만 너무 조직에만 몰두한 게 아닐까. 결국 먹고 살기위해, 내 가족을 위해서 일하는 거라면 나 자신과 가족을 위해서 너무도 무감각했던 게 아닐까. 조직을 믿지 않는다면서 조직에 과도하게 의존하게 된 건 아닐까.
의심은 확신으로 바뀌었다. 주변 동료들이 눈에 들어왔다. 일보다는 재테크에 관심이 있는 사람, 일과 재테크에 동시에 열심인 사람. 먼저 시작한 사람들은 저만치 앞서가 있었다. 선배들의 조언에 귀를 기울였던 동료들은 따라잡기 어려울 만큼 자산을 확보한 상태였다. 조급해졌다. 무언가라도 해야만 했다. 월급쟁이부자들 유튜브를 시작으로 너나위라는 사람을 만나고 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>는 책을 손에 쥐었다. 그 역시 나와 비슷한 과정을 거쳤다. 대기업에서 선배들을 보며, 미래를 상상해 보니 답이 없었던 셈이다. 나 역시 “재테크서를 산다는 것이 그럭저럭 괜찮은 대학을 나와 대기업에서 성실히 일하던 내게 자존심 상하는 일처럼(p.10)” 느꼈기 때문에.
저자 너나위는 평범한 직장인에서 70억의 자산가가 된 그는 책의 제목대로 퇴사를 했다. 현재 그는 부동산 유튜브 계의 아이돌이다. 이 책을 선택한 이유는 그의 진정성을 보고서다. 너와 나를 위하여의 닉네임이 유뷰브를 보며 진심이라고 느꼈기 때문이다. 그가 말하는 투자는 단순하지 않다. 부동산 투자가 돈을 버니 무조건 해야 한다는 게 아니다. 집은 우리가 살아가야 할 필수재다. 그렇기에 생존의 문제와 직결된다. 이를 기반으로 돈에 대해, 투자에 대해, 우리가 살아가야할 사회에 대해 생각하게 한다.
혹자는 분명히 싫어할 거다. 전세라는 시스템을 악용해서 부동산 시장을 왜곡하고, 갭투자자를 양성한다고. 하지만 되묻고 싶다. OECD에서 노인 빈곤율 최고인 나라다. 국가가 보장해주지 못하는 노후를 마련하기 위한 분투를 어떻게 이해해야 하는가. 미래를 만들 수 없는 개인들이 살아남기 위해 미래에 대응하려면 어떻게 해야 하는가.
상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치 판단도 하지 않길 바란다. 무슨 요인들이 어떻게 서로 작용하여 현재의 상황을 만들었는지 객관적으로 보고, 과거의 역사를 있는 그대로 보라. 설령 그것이 당신이 생각하는 옳은 방향과 정반대일지라도 말이다. 그다음으로 해야 할 할 것은 선택이다. p.404
좋은 시스템을 악용해서 이익을 취하려는 사람은 멀리 있지 않고 언제나 ‘내 안에’ 있다.(모르면 호구되는 경제상식, p.312) 이 이기심이 자본주의와 우리 경제를 움직여 온 혁신의 동력이다. 우리가 배운 것은 각자도생이다. 이기심에 따라 보이지 않는 손에 의해 움직이는 시장 속에서 어떤 포지션을 취해야 할지는 자명하다. 투자는 선택이 아니라 생존의 문제다.
그렇다면 남은 것은 무엇에 투자하느냐다. 한국에서 부동산, 그 중에서도 선호하는 거주지인 아파트는 필수재다. 자본시장이 열악한 한국 특성상 당연한 결과다. 부동산은 주식 등과 다르게 환금성이 떨어진다. 강제적인 장기 투자가 가능하다. 그리고 실용적이다. 여차하면 내가 직접 거주할 수도 있다. 투자는 위험한 만큼 수익이 높다. 그럼에도 아파트는 한국만의 독특한 제도, 전세에 의해 가격이 방어된다. 정형화된 구조를 가지고 있으며, 오랜기간 동안 투자방법이 검증되었다. 결국 일반인들이 가장 접근하기 쉬운 구조일 수밖에 없다. 아파트 가격의 문제는 투자, 투기의 문제가 아니라 어떻게 보면 우리나라의 구조적인 문제다. 급성장을 했던 만큼 아파트 외에는 다른 투자처가 마땅치 않은 것이다. 만약 다른 투자처, 이를 테면 주식시장이 좀 더 성숙하고, 공정했다면 다른 양상을 보이지 않았을까. 우리나라 가계 자산의 대부분이 부동산임은 돈이 갈 곳이 없음을, 부동산 때문에 다른 곳에 투자할 여력이 없음을 대변한다.
그렇다면 어떤 아파트를 사야하는가. 이 책의 핵심은 거기에 있다. 모든 투자가 그러하듯 “좋은 것을 싸게 사서 오래 가지고 가는 것”이다. 좋은 아파트란 무엇인가. 우선 입지가 제일 중요하다. 누가 봐도 “여기서 살고 싶은 곳”을 찾는 게 핵심이다. 우리의 삶은 복잡하다. 그렇기에 사람마다 삶의 질을 측정할 때 다른 요소가 많다. 누구는 직주근접이, 누구는 생활 인프라가, 누구는 교육이 중요할 수 있다. 이러한 요소들을 고려하여 아파트를 매수하는 것이다. 다음으로 싸게 사고 모으는 것이다. 비싸게 살수록 내가 차익을 만들어 내기 위해서는 그만큼 더 긴 시간이 필요하다. 주식으로 치면 삼성전자가 저점일 때, 꾸준히 사서 주식수를 늘려야만 수익이 극대화 되는 것과 같은 맥락이다.
가장 어려운 점은 바로 저평가되었다는 가격적 측면이다. 정찰제로 정해진 물품이 아닌 이상 가격은 지극히 상대적이다. ‘내가 살고 싶다, 좋은 집이다.’는 비교적 객관적으로 파악이 가능하다. 가보면 안다. 하지만 가격은 다르다. 적절한 가격인지, 저평가되었는지는 일반인으로서는 알기 쉽지 않다. 이를 돌파하기 위해서는 꾸준한 공부와 임장이 필요하다. 모든 투자가 그렇듯 꾸준히 관찰하고 공부하고 조사해야 한다. 왕도는 없다. 다만 이 책과 함께라면 시행착오를 줄일 수 있다.
마지막으로 투자의 본질, 왜 투자하는가에 대해 고민해본다. 어쩌면 투자는 나와 내 가족의 안정적인 삶, 행복한 인생을 위함이다. 하지만 그 선택들이 오히려 가족을 깨뜨리고, 나의 삶을 흔들기도 한다. 투자는 위험하다. 하지만 투자하지 않는 게 위험하다. 그러나 투자만 하는 것도 위험하다. 미래를 향해 달려 나가는 것도 좋지만, 때로는 잠시 멈춰 서서 내 주변의 가족, 나 자신을 돌보는 것도 필요하다. 투자는 오래 할수록 빛을 발하고, 평생 해야 하는 것이기 때문이다. 투자자로서 오래 버텨내야 한다. 그러기 위해서는 나 자신뿐만 아니라 가족들도 고난을 감수해야 하기 때문이다. 결국 투자는 인내심이 많은 사람이 승리하는 것, 그것이 투자의 본질 중에 하나가 아닐까 싶다.
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안전한 삶은 현실적으로 존재하지 않는다. 인생은 위험을 무릅쓰거나 아무것도 하지 않거나 둘 중 하나다. -헬렌 켈러, 사회사업가 p.4
재테크서를 산다는 것이 그럭저럭 괜찮은 대학을 나와 대기업에서 성실히 일하던 내게 자존심 상하는 일처럼 느껴졌기 때문이다. p.10
위대한 인물에게는 목표가 있고, 평범한 사람에게는 소망만 있다. -워싱턴 어빙, 미국의 소설가 겸 수필가. p.24
생존을 위해 반드시 들이마셔야 할 공기처럼, 절대 벗어날 수 없는 자본주의 환경에 살고 있으면서도 우리는 자본주의를 너무 모르고 있다. p.26
돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하(p.41)다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다. p.42
투자의 제1 목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이 된다. p.71
지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다. p.85
투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. p.131
내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. p.143
대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다. p.189
모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다. p.193
잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. p.193
그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. p.194
‘준비된 자에게 기회가 온다’는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. p.196
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. p.250
좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. p.251
내가 생각하는 시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법 이다. 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다. 수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서도 직장과 교통이 특히 중요하다. (p.299) ... 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 기존 주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급이다. (p.300) ... 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. (p.301) ... 넷째, 세재 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 입대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다. (p.303)
전세가는 물가와 같다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승한다. 그렇다고 모든 지역, 모든 아파트의 전세가가 매년 오르기만 할 거라는 건 아니다. 지역과 대상에 따라 온도차가 존재한다는 것을 알고 대응 전략을 마련하자. p.304
그러니, 당신도 기준을 가져라. p.322
투자 흐름도 : 지역선정 -> 사전조사 -> 현장조사 -> 실전투자 p.322
나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다. p.324
잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다. 이때 몇 가지 지표를 활용 할 수 있는데, 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양 정도다. p.336
초보자라면 가장 먼저 해야 할 것은 현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도(당신이 만약에 지방에 거주하고 있다면 현재 살고 있는 곳과 근처의 광역시나 거점 도시 두세 군데 정도)에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는 것이다. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계). 그리고 ‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투(p.341)자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한 번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3, 4단계). p.342
‘오늘날 대한민국에서 살아가는 사람들이 살고 싶어 하는 곳인가 아닌가’로 좋은 입지인지 아닌지를 따질 수 있다. 그렇다면 사람들이 거주하고 싶어 하는 곳은 어떤(p.346) 요소에 의해 결정되는 걸까? 대표적인 것이 바로 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등이다. p.347
바로 인구 구성이다. 그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포를 살펴보는 것인데, 이것이 그 지역의 분위기를 결정짓기 때문이다. p.357
한마디로 ‘그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위(p.363)기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이라고 할 수 있다. p.364
중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이(p.366)다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다. p.367
노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라. p.377
“돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.” p.378
가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. p.382
불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. ... 내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다. ... 그곳을 떠날 수 없다면, 정글에서 생존하는 법을 찾아 나서야 한다.p.402
상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치 판단도 하지 않길 바란다. 무슨 요인들이 어떻게 서로 작용하여 현재의 상황을 만들었는지 객관적으로 보고, 과거의 역사를 있는 그대로 보라. 설령 그것이 당신이 생각하는 옳은 방향과 정반대일지라도 말이다. 그다음으로 해야 할 할 것은 선택이다. p.404
오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서 ‘성공’이란 단어보다 ‘생존’이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수만 있다면, 그것이 성공이라고. p.422
당신이 결혼을 했다면, 거기에 아이까지 있다면, 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫 번째 단계라는 걸 잊지 말라. p.440
어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다. 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자. p.442